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La Opinión de Málaga

Informe del OMAU sobre el mercado inmobiliario

El precio de la vivienda prosigue su escalada en Málaga tras dispararse el interés de los inversores

Constatan un aumento de entre el 7% y el 8% en el último año, con picos del 16% en el litoral oeste de la capital y del 30% en Torremolinos - "La vivienda se ha convertido en un producto deseado no sólo por pequeños inversionistas sino por grandes tenedores, inmobiliarias o socimis que buscan rentabilidad a largo plazo", afirma el OMAU

Viviendas en construcción en Málaga capital. ALEXZEA

Los precios medios de la vivienda han seguido aumentando en este primer trimestre de 2022 en una espiral en la que, según el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), organismo dependiente del Ayuntamiento de Málaga, tiene mucho que ver el hecho de que la vivienda se haya convertido en un producto de máximo interés para todo tipo de inversores. Los precios, que en 2021 ya aumentaron un 8,8% en la capital y un 7,7% en la provincia, han continuado así su escalada en los tres primeros meses de este año, con un 1,9% de subida añadida en el caso de la ciudad y un 1,7% en la provincia, lo que sitúa el incremento interanual en el 7,1% y 7,6% respectivamente. Desde el arranque de la pandemia en marzo de 2020, y tras unos años anteriores donde ya venían registrando continuas subidas, el alza acumulada está en el 15% en el caso de la capital y en el 12% en el conjunto de la provincia. El OMAU realiza su estudio de precios a partir de visitas y encuestas a las promociones en comercialización.

"Desde hace ya tiempo la vivienda se ha convertido en un producto deseado no solo por pequeños inversionistas, la mayor parte de los compradores, sino también de grandes tenedores, empresas inmobiliarias o socimis que buscan en el mercado inmobiliario rentabilidades a largo plazo", comenta el OMAU en su último informe, correspondiente al primer trimestre de 2022.

Esta dinámica, añade, no sólo se deja notar en el mercado de la compraventa de vivienda, "sino también cada vez en mayor medida en la construcción para el alquiler y nuevas formas de espacios compartidos como el coliving, el cohousing o las fallidas tecnocasas que se quisieron desarrollar en Málaga hace algo más de una década".

En cifras reales, el nivel de precios medio de vivienda a la venta es de 3.453 euros el metro cuadrado (IVA incluido) para la capital, un nivel muy similar al que presenta la Costa Occidental (3.345), y muy superior al del litoral oriental (2.155) y el interior de la provincia (1.877).

Los altísimos valores de algunas promociones están tirando muy al alza de las medias del mercado. Las mayores subidas de precio, en el caso de la capital, se dan en el litoral oeste (que cuenta con proyectos de alto nivel tan emblemáticos como las Málaga Towers de Metrovacesa), donde los valores han subido en el último año un 16,6%, acumulando un 30% de incremento desde que arrancó la pandemia y dejando el metro cuadrado a una media de 4.707 euros.

En Torremolinos, también con nuevas promociones fronterizas con Málaga de un precio elevado, aumentan un significativo 30,3% en un año y se colocan en los 3.045 euros.

Las casas más caras de la capital, en cualquier caso, continúan siendo las del litoral este, con precios medios de 5.032 euros el metro y un incremento del 5,3% en relación a hace un año. Y en la Costa del Sol la primera es Marbella, donde el aumento interanual es del 9% y el valor se va a los 4.533 euros, el más alto de toda la provincia a nivel municipal.

El resto de la capital también sigue acumulando subidas. En el área de la Rosaleda, las nuevas promociones de Martiricos también elevan interanualmente los valores un 6,2% a los 2.379 euros. En Puerto de la Torre los precios han aumentado un 6,7%, (2.583 euros) como consecuencia de las promociones que colindan con Teatinos, así como en la oferta de viviendas unifamiliares, una secuencia que a menor nivel se repite en Campanillas (el precio sube un 5,7% y alcanza los 2.300). En Teatinos suben un 2,9% hasta los 2.797 euros. Y en el Centro Histórico, donde en trimestres anteriores hubo bajadas, ya se percibe una subida interanual de casi el 3%, con un valor medio de 4.233 euros.

En cuanto al resto de la provincia, al margen del enorme aumento de Torremolinos y de los altos precios de Marbella, se observan sensibles subidas sobre todo en Mijas (un 6,5% para una media de 2.924 euros el metro) y en Nerja (un 6,62% con 3.455 euros).

El OMAU afirma que, pese a que las grandes incertidumbres que afectan a la economía (pandemia, guerra de Ucrania y el considerable alza de los precios como consecuencia del encarecimiento de la energía), el sector inmobiliario se está comportando "de manera razonable" aunque, eso sí, "desviando parte de su actividad habitual, la oferta de vivienda como alojamiento, hacia el refugio como activos para inversionistas individuales y también fondos de inversión interesados en el mercado de la vivienda y del alquiler".

Según el análisis de este organismo, la vivienda en alquiler tiene además "problemas de crecimiento", dado que el aumento continuo de los precios en relación a los salarios (en Málaga crecieron seis veces más los primeros que los segundos entre 2012 y 2021, según datos del INE) ha ocasionado la expansión de este mercado pero también ha disparado las rentas en los últimos años "a niveles poco accesibles" para la población media para gran parte de las personas jóvenes.

El escenario de la compraventa se completa, apunta el OMAU, con un Euríbor que empieza a subir ligeramente, pese a estar en niveles aún sensiblemente bajos en comparación con la alta inflación. "Son un acicate todavía importante para los inversores, que pueden dilatar la financiación de la vivienda en los largos periodos de amortización", opina.

De hecho, 2021 termino con 20.900 préstamos hipotecarios en la provincia de Málaga, un 27% más que en 2020 y también por encima de los años prepandemia. La hipoteca media fue 163.428 euros, casi al nivel anterior a la recesión de 2008, y un 40% más elevada que la media andaluza.

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