La escalada de precios de la vivienda en Málaga amenaza con dejar fuera del mercado al comprador local

Continúa la escalada del precio de la vivienda libre en la provincia de Málaga, que en los últimos doces meses, y una vez superado el parón que inicialmente trajo la pandemia, vuelve a revelarse como una de las plazas más calientes del mercado inmobiliario español. Así lo revelan los datos de tasación publicados hace unos días por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) correspondientes al primer trimestre de 2022, que arrojan una subida interanual del 9,8%, para un valor de 1.980,8 euros por metro cuadrado, el más elevado desde inicios de 2010. El avance de precios en Málaga sólo es superado por Baleares, con un 10,5%, y por las provincias catalanas de Tarragona (11,1%) y Girona (10,6%). En Madrid, el valor subió un 9,5% y en Barcelona un 6,1%, por citar las dos grandes provincias de referencia.

La provincia es actualmente la séptima más cara del país tras Guipúzcoa (2.819,6), Madrid (2.846,6), Barcelona (2.535,8), Baleares (2.611,1), Vizcaya (2.460,9) y Álava (1.985,2).

El ritmo de subida del precio de la vivienda en Málaga inquieta no sólo a los compradores, sino también al sector, que siempre ha considerado más «saludable» para el mercado incrementos anuales «más pequeños pero sostenidos en el tiempo» antes que estos avances cercanos al doble dígito. Así lo comentan a este periódico representantes del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP). El atractivo de Málaga para el comprador de vivienda habitual y para el inversor (que la adquiere para segunda residencia o como «valor refugio») es patente, pero en la escalada de precios están actuando también como acicate otros elementos: por un lado, una oferta insuficiente para atender la actual demanda y, por otro, factores extrínsecos como el impacto de la invasión rusa de Ucrania, la crisis de suministros, el encarecimiento de las materias primas y el repunte del Euríbor, que se verá acrecentado con la previsible subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE).

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El presidente del colegio, Cayetano Rengel, afirma que el mercado vive momentos de bonanza, pero alerta del «peligro latente» de que la escalada de precios termine por dejar fuera, en cuanto a posibilidad de compra, al propio comprador malagueño.

«Una subida anual del precio de la vivienda de casi el 10% es inasumible. Por ese camino nos quedaremos sin compradores. El principal problema es que falta suelo para hacer más pisos, y por eso la actual oferta es tan cara. Además, muchas de las nuevas promociones de viviendas son de fondos de inversión, a quien no les importa subir precios, porque saben que siempre vendrá gente de fuera interesada. El momento de actividad es impresionante, pero no hay casas en el mercado a precios accesibles para la población local», lamenta.

Rengel cree que son las administraciones las que deben encarar el problema cediendo suelos y subvencionando parte de la construcción para que los promotores «puedan edificar viviendas a precios más razonables, de entre 100.000 y 150.000 euros». Afirma que la pandemia ha generado una cierta bolsa de ahorro en algunas capas de población con la que se puede afrontar la entrada de una vivienda, pero señala que ni eso es suficiente en algunos casos con el actual escenario de precios. «He visto operaciones donde a una familia se les ha denegado la hipoteca a pesar de estar los dos trabajando», comenta.

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Por su parte, la secretaria general de la ACP, Violeta Aragón, afirma que el sector inmobiliario está inmerso en un «cóctel» de factores que presagia la continuidad de las subidas de precio a lo largo de este año. «Estamos a la mitad de esa dinámica porque todavía hay margen de recorrido al alza, pero no vemos tampoco que exista ahora mismo un riesgo de burbuja, porque ahora mismo hay más demanda que oferta disponible. Existe mucho interés por parte del cliente inversor, que no siempre tiene que ser alguien de fuera, porque también hay malagueños que compran casa para ponerla en el mercado del alquiler», explica. Las adquisiciones pueden estar también en parte «aceleradas» por el deseo de los compradores de adelantarse a futuras subidas de tipos de interés por parte de BCE que contribuyan al aumento del Euríbor.

Toda la Costa del Sol y el área metropolitana de Málaga vive esta espiral alcista, apunta la ACP, mientras que las zonas de interior, al margen de algunos puntos como Ronda o Antequera, sí están todavía con una actividad inmobiliaria modesta. Marbella registra una subida de precios del 14,4%, para una media de 2.824 euros el metro. En Málaga capital aumentan un 8,5% (1.949), en Benalmádena un 12,5% (2.317), en Mijas un 12,7% (2.007), en Torremolinos un 15,3% (2.339) y en Fuengirola un 11% (2.273), por citar algunos de los municipios que aparecen en la estadística del Ministerio.

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Suben tanto nueva como usada

Por tipología de vivienda, las subidas son generalizadas en Málaga. Aquellas de hasta cinco años de antigüedad (el plazo que el Ministerio dispone para diferenciar estadísticamente viviendas nuevas de usadas) se han encarecido interanualmente un 9,2% hasta los 2.270,3 euros por metro, el precio más alto en doce años. Por su parte, la vivienda de más de cinco años, donde se engloba la segunda mano, aumentó su valor un 9,8% hasta los 1.972,6 euros.

La pandemia ha impulsado aún más la búsqueda de viviendas con unas características específicas (amplias terrazas, servicios comunes, eficiencia energética) que quizá tienen mayor respuesta en las casas de última edificación. Málaga y la Costa del Sol presentan los precios más altos de vivienda nueva de toda Andalucía. Según el Ministerio, Marbella ha experimentado una subida de precios del 8,9% en este segmento, lo que deja la media del metro en 3.205 euros (entre los más altos de España). En Málaga capital suben un 12,3% (2.452), en Benalmádena un 15,4% (2.535), en Mijas un 13,3% (2.341) y en Torremolinos un 4,1% (2.288). Fuengirola, donde han empezado a construirse nuevas promociones de lujo, presenta una subida del 33%, con 2.978 euros el metro.

En segunda mano, los valores aumenta un 14,5% en Marbella (2.814), un 8,3% en Málaga (1.938), un 12,6% en Mijas (1.994), un 12,5% en Benalmádena (2.311), un 14,5% en Fuengirola (2.318) y un 11,2% en Torremolinos (2.272).

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