La escalada del precio de la vivienda en Málaga obliga a las familias a dedicar el 42,2% de sus ingresos a la hipoteca

La escalada del precio de la vivienda en Málaga continúa imparable y está poniendo cada vez más difícil a las familias la posibilidad de acceder a la compra de inmueble, algo influenciado también por el hecho de que muchas de las promociones a la venta responden a un perfil de clientes de alto nivel adquisitivo. La empresa tasadora Tinsa ha corroborado este jueves estas tendencias en su último informe "IMIE Mercados Locales", correspondiente al segundo trimestre de 2022, que refleja en el caso de la provincia malagueña un 8% de subida en los últimos doce meses y un precio del metro cuadrado medio situado en los 1.864 euros. En el estudio se incluye un indicador de "esfuerzo teórico anual" que calcula el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio debe destinar al pago del primer año en aquellas hipotecas donde se financia el 80% del valor de la vivienda con los precios actuales. Pues bien, este parámetro refleja que Málaga vuelve a ser la segunda provincia española que mayor tasa de ingresos familiares requeriría para sufragar la hipoteca, con un 42,2%. La tasa supera a la reflejada hace tres meses por Tinsa (41,9%).

Por delante de Málaga se sitúa Baleares, donde el teórico esfuerzo financiero alcanza al 53% de los ingresos. En tercer y cuarto puesto estarían Madrid (37,4%) y Barcelona (35,4%). La media española es del 31%. El esfuerzo medio a nivel nacional ha subido en tres décimas en el segundo trimestre desde el 30,7% que se contabilizaba en marzo.

Según Tinsa, un gran número de provincias del territorio nacional registra un nivel de esfuerzo "moderado", es decir, por debajo del 35% que las entidades financieras suelen considerar en sus políticas de riesgos "como un límite razonable de esfuerzo financiero para pagar el primer año de hipoteca". Sin embargo, las provincias "con mayor dinamismo y actividad económica presentan cifras notablemente elevadas y por tanto las tensiones más intensas". Es el caso de Baleares, Málaga, Madrid y, aunque está casi en el margen, de Barcelona.

"La problemática más acuciante se focaliza así ciudades que son polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. El peso creciente del turismo urbano, el turismo de costa y la segunda residencia atrae demanda de inversión y rentas externas más elevadas, dificultando el acceso a la vivienda de los hogares locales", señala. El estudio de Tinsa se elabora a partir de datos de la propia empresa tasadora, de la Agencia Tributaria, del INE y del Colegio de Registradores.

En el caso de Málaga capital, los precios han aumentado un 6,9% en los últimos doce meses y alcanzan un valor medio de 1.954 euros el metro, lo que lleva también un escenario "tensionado" que demanda el 40,6% de esfuerzo de renta al comprador.

Los distritos de Málaga capital que más exigen al comprador, condicionados por las nuevas promociones construidas en cada zona, son Teatinos-Universidad (47,7%), el Centro (43,6%) y la Carretera de Cádiz (42,2%). Le siguen Puerto de la Torre (39,2%), Cruz de Humilladero (38,4%) y la zona de Martiricos (37,7%), Málaga Este y Campanillas (en el entorno del 36,5%), Churriana (36,1%) y Ciudad Jardín (32,8%).

Los distritos Este y Puerto de La Torre han subido de precio un 10,4 % y 11,5% respecto a hace un año y tan solo Palma Palmilla reduce su precio medio un -1,8% respecto al mismo periodo. Los mayores precios de vivienda se localizan en los distritos Este, Centro y Teatinos-Universidad por encima de 2.200 euros el metro.

La escalada de precios de la vivienda en Málaga amenaza con dejar fuera del mercado al comprador local

La hipoteca media en la provincia de Málaga, según el informe de Tinsa referente al segundo trimestre de 2022, es de 167.144 euros, frente a los 140.203 de media en España. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 717 euros al mes (en España la media es de 599 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 941 euros en Baleares, 837 en Madrid, y 751 en Barcelona, con Málaga en cuarto lugar (igual que en el anterior informe). 

"Continuamos observando una demanda activa que se combina con una oferta limitada y tensiona los precios al alza, pese a que las cifras acumuladas de compraventas muestran una ligera desaceleración respecto al mismo periodo de 2021", apunta la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias. La política de incremento de tipos del BCE para contener la elevada inflación hace prever, en opinión de Arias, "un encarecimiento del nuevo crédito hipotecario, que, dada la sensibilidad de la demanda de vivienda a variaciones en los tipos de interés, puede modificar las intenciones de compra de los hogares". 

Posible endurecimiento de condiciones para la hipoteca

Además, para Tinsa no es descartable que en los próximos meses se produzca un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos por parte de las entidades financieras ante un escenario de ralentización económica y de poder adquisitivo erosionado por la inflación. "El incremento progresivo de los tipos de interés puede derivar en una moderación gradual de la demanda de vivienda que desaceleraría el incremento de los precios del producto residencial", afirma Arias.

El valor del metro cuadrado en Málaga se sitúa a cierre, a junio de 2022, en los 1.864 euros el metro cuadrado, con el citado incremento del 8% en relación al mismo periodo de 2021 (entre los más altos de toda España). En España, los 1.685 euros de valor medio reflejado en la estadística Tinsa IMIE del segundo trimestre representan un aumento del 8,2 % en los últimos doce meses. El grueso de las provincias ha registrado incrementos interanuales entre e l3 % y el 7%.  

El alcalde achaca el problema de la vivienda en Málaga a la falta de formación de la ciudadanía

Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la Madrid (2.811), Islas Baleares (2.592) y Guipúzcoa (2.492), seguidas de provincia de Barcelona (2.378) y Vizcaya (2.279). En el extremo opuesto, los menores valores unitarios se localizan en Ciudad Real (716), Cuenca (762) y Zamora (805).

En el caso de Málaga, cabe también resaltar que el precio ha subido ya un 38,8% desde los mínimos registrados de 2015, cuando se estaba saliendo de la anterior crisis económica, sólo tras de Madrid (55,1%) y Barcelona (43,1%) en cuanto a encarecimiento de la vivienda en estos siete años.

Por otro lado, Málaga sigue un 27% por debajo de los valores máximos que se alcanzaron en 2007, en pleno boom inmobiliario.

En cuanto a las capitales, las cifras muestran un "dinamismo extendido" en toda la geografía española con un total de 48 capitales con incrementos interanuales de precio. Entre el 0,7 % de Oviedo y el 11,4% de Teruel, la mitad de las capitales registran variaciones entre el 3% y el 7%. Destaca Madrid con un 11,3 % de crecimiento respecto a hace un año, y también con subidas anuales relevantes Valencia (8,5 %) y Palma de Mallorca (7,5%). En Málaga, el incremento ha sido del mencionado 6,9%.

Las capitales más caras, según las tasaciones de Tinsa, son, por este orden, San Sebastián (3.885 euros el metro), Barcelona (3.564) y Madrid (3.492), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Palma de Mallorca.

Tinsa recuerda que en Málaga capital, donde el precio medio actual es de 1.954 euros, la vivienda se ha revalorizado un 44,4% desde los mínimos registrados en 2015, aunque los valores aún están un 19,4% por debajo de los niveles del boom inmobiliario de 2008.

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