Las nuevas hipotecas en Málaga superan los 175.000 euros y rebasan los importes del boom

La bonanza del mercado de la vivienda, con un nivel febril de actividad que no se veía desde la época del boom inmobiliario, sigue dejando cifras de órdago. El primer semestre de 2022 ha cerrado en Málaga con el mayor número de hipotecas para una primera mitad de ejercicio de los últimos doce años y consolidando importes medios ya superiores a los de la "burbuja inmobiliaria", algo que suele relacionarse con las numerosas promociones de lujo que se vienen construyendo en la provincia.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados este viernes, en Málaga se han suscrito un total de 11.888 hipotecas entre enero y junio, superando en un 22,7% el nivel del pasado año por estas fechas y dejando también atrás las cifras de la prepandemia ya que para encontrar un dato más elevado hay que remontarse a 2010.

Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir como máximo el 80% del valor de la vivienda, según vienen recordando instancias como la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Las entidades financieros han prestado en Málaga 2.084,8 millones de euros en el primer semestre, según el INE, lo que supone una hipoteca media de 175.370, por encima de los registros récord del boom: en 2007 el promedio fue de 165.000 euros y en 2008 se movió en 159.000.

En 2009, con la crisis ya declarada, el promedio cayó a los 123.000 euros, y en los años más complicados de la recesión (entre 2012 y 2014) se llegó a caer a poco más de 100.000 euros para luego, a partir de 2015, ir poco a poco remontando. El año 2021 ya cerró con una media de 163.428 euros, una marca que este año, cumplida la mitad del ejercicio, se está superando de largo.

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Málaga es, a junio de 2022, la cuarta provincia que más hipotecas está firmando este año tras Madrid (40.939), Barcelona (30.270) y Valencia (13.843), y escala además a la tercera plaza, adelantando en este caso a la provincia valenciana, si se contabiliza el dinero que se ha destinado a inversión en hipotecas, ya que los 2.084 millones de Málaga sólo son superados por los guarismos de Madrid (8.707) y Barcelona (5.706).

En cuanto a la hipoteca media, la provincia malagueña es también la cuarta del ranking, en este caso por detrás de Madrid (212.799), Baleares (195.200) y Barcelona (188.500). 

Desde 2017, cuando el importe de la hipoteca media en Málaga se situó en unos 120.000 euros, la cuantía ha subido un 46%, evidenciando el aceleramiento de precios conforme han llegado al mercado nuevas promociones de viviendas y el ciclo inmobiliario entraba en una nueva fase alcista, que también ha alcanzado a la segunda mano.

La irrupción de la pandemia sólo interrumpió durante algunos meses esta dinámica, que volvió a a tomar fuerza en cuanto finalizó el estado de alarma y se eliminaron las restricciones de movilidad. Además, el Covid ha lanzado a muchas personas a interesarse por buscar una nueva vivienda con características más adecuadas a esta nueva época (mayor superficie, terrazas, servicios comunes, etc).

La ACP viene vinculando el incremento en la firma de hipotecas, principalmente, a un momento de "enorme demanda" y al atractivo que la provincia despierta tanto en el comprador que busca vivienda para vivir de forma habitual como en el inversor (ya sea local, nacional, o extranjero) que la adquiere para segunda residencia o como "valor refugio", ya que el producto inmobiliario ofrece ahora mismo bastante recorrido de revalorización y puede destinarse a segmentos pujantes como el alquiler. La constitución de hipotecas puede estar también en parte "acelerada" por el deseo de los compradores de adelantarse a nuevas subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) que puedan seguir contribuyendo al aumento del Euríbor.

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En España, los datos del INE correspondientes al primer semestre reflejan la firma de 236.455 hipotecas para vivienda con un importe total de 16.616 millones de euros, lo que da una media de 144.949 euros por préstamo.

Previsiones de moderación para el segundo semestre

Los portales inmobiliarios auguran un segundo semestre con menor actividad hipotecaria. El responsable de idealista/hipotecas, Juan Villén, señala que los datos de junio "mantienen aún la senda de crecimiento del primer semestre", aunque ya muestran "una cierta desaceleración respecto a meses anteriores".

"Seguramente sea el preludio de un segundo semestre con una menor actividad hipotecaria, debido al encarecimiento de la financiación y a un nuevo escenario de incertidumbre. Las hipotecas fijas siguen siendo la opción claramente mayoritaria, y los tipos de interés también se mantienen en niveles similares a los meses anteriores, no reflejando aún el encarecimiento de las hipotecas fijas, que veremos en las estadísticas de los próximos meses", agrega Villén.

Por su parte, la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, explica que para analizar la cifra del sexto mes hay que "tener en cuenta que las hipotecas firmadas en junio tienen un acuerdo previo con el banco del mes anterior, ya una vez acordadas las condiciones crediticias".

"Los primeros meses del 2022 estaban superando los datos históricos recogidos en 2021 y este iba a ser uno de los mejores años hipotecarios desde hace más de 10 años. No obstante, la reciente subida de tipos de interés por parte del BCE para contener la inflación desbocada que estamos viviendo va a impactar de lleno en el sector inmobiliario y va a hacer que la compra de vivienda mediante hipotecas se frene en nuestro país", apunta Matos.

La directora de Estudios de Fotocasa también prevé un cambio de tendencia en las hipotecas, con un futuro descenso de las firmadas a tipo fijo.

Desde pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, comenta que "según las cifras de hipotecas concedidas del INE, correspondientes al pasado mes de junio, la tendencia al alza sigue instalada en el sector, aunque modera su progreso".

"El 2022 sigue avanzando con ímpetu, aunque moderando el crecimiento que hemos estado viendo en meses anteriores. Deberemos seguir analizando las cifras que vayan publicándose para ver los efectos del cambio de política del BCE, cómo se traslada a la política comercial de las entidades bancarias y al equilibrio fijo-variable actual, y cómo van encareciéndose las cuotas de los hipotecados actuales", agrega.

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