«El desarrollo en cooperativa es una buena oportunidad»

Nerea Moreno repasa la actualidad del sector inmobiliario y el trabajo que vienen desarrollando en la gestora de inversiones inmobiliarias Momentum.

Háblenos sobre la actividad que desarrolla en Málaga la Inmobiliaria Momentum. Han trabajado en la promoción de Teatinos Sky Garden y Limonar Garden, así como en Álamos Hills, en Torremolinos.

Más que una inmobiliaria nos consideramos un Investment manager o Asset manager. Momentum origina oportunidad de inversión en desarrollo que aborda mayoritariamente con socios financieros institucionales, con inversores privados o junto con los propios clientes finales, como es el caso de las cooperativas. En Málaga hemos desarrollado y entregado más de 360 viviendas junto con un fondo de inversión norteamericano. En la actualidad, las estrategias más activas en Málaga son el desarrollo de hoteles de media estancia, y las cooperativas de viviendas.

El contexto global, la subida de precios de las materias prima, la guerra de Ucrania y la inflación han provocado que muchas promociones hayan retrasado los plazos de entrega, lo que, a su vez, paraliza las nuevas inversiones. Esto hace que se dispare el mercado de segunda mano. ¿Está el mercado inmobiliario muy descompensado en estos momentos? ¿Qué opina?

La crisis energética que venimos viviendo desde la invasión de Ucrania y que ha disparado los precios de construcción se ha sumado al incremento de los precios de las materias primas que ya veníamos sufriendo. La retracción de la inversión no viene por los retrasos habidos en las entregas, sino por este contexto de incertidumbre que genera la evolución de la inflación, el impacto de los tipos de interés en el coste de capital de los inversores y en las yields previstas en los modelos, las dudas sobre el abastecimiento energético europeo este próximo invierno, la retirada de estímulos del BCE y la más que previsible disminución del consumo que nos hará crecer menos y aumentará la tasa de paro. Pero si bien es cierto que estos factores retraen cierta inversión institucional, este contexto de crisis anima a otros inversores y al ahorrador privado a refugiarse en el inmobiliario, y eso es lo que presiona al alza los precios de algunos productos inmobiliarios. La demanda de primera vivienda de precio asequible en venta o alquiler es muy superior a la oferta y significa un soporte fundamental para el sector promotor.

¿Qué análisis en general hace del sector inmobiliario en Málaga y en la Costa del Sol?

Málaga capital es una de las locomotoras económicas de España, la ciudad está recogiendo los frutos de haber aplicado políticas serias y con visión de largo plazo. Tanto los institucionales como los privados con los que trabajamos quieren estar invertidos en Málaga y, desde el lado de la demanda, muchas empresas y nómadas digitales han puesto el foco en la ciudad. La consolidación del Parque Tecnológico, su oferta cultural renovada o la candidatura a la EXPO de 2027 son factores que aumentan el atractivo de la ciudad para las empresas y para las familias.Al contrario de algunas otras ciudades, Málaga ha conseguido moderar el incremento de precios alimentando la demanda de vivienda con una oferta constante de suelo durante los últimos años, con los desarrollos de Teatinos, Hacienda Cabello o Colinas del Limonar, entre otros. Mientras tanto, se han ido desarrollando otros suelos que conforman una buena parte de la oferta residencial del presente y del futuro como Sánchez Blanca.

¿Por qué el living es el sector estrella en el mundo inmobiliario? ¿Qué oportunidades de crecimiento tiene el sector del Living en Málaga y la Costa del Sol? ¿Cuáles serían las claves del éxito del concepto living en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol?

En Momentum estamos centrados en Málaga capital, no en toda la Costa del Sol que responde a otros parámetros. El producto asequible para alquilar es y va a seguir siendo la estrella muchísimos años más, porque, a pesar del desarrollo de los ámbitos mencionados que vienen siendo absorbidos por demanda de reposición de personas de mediana edad, las nuevas generaciones han quedado prácticamente expulsadas del mercado inmobiliario. Los salarios de los jóvenes no permiten a la mayoría ahorrar lo suficiente para pagar el 20/30% necesario para adquirir una vivienda. Y muchos de los que podrían deciden no vivir con la carga de una hipoteca y optan por soluciones más flexibles. Más allá del tradicional residencial en alquiler, el sector living viene desarrollando nuevos modelos como el coliving en edificios residenciales, los hoteles de habitaciones compartidas normalmente de carácter turístico o los apartamentos con servicios, tan asentados en mercados internacionales. Momentum está desarrollando 7 complejos de apartamentos con servicios en Madrid, en la corona de Barcelona y en Bilbao, que suman más de 5.300 unidades y que saldrán al mercado en los próximos dos años. Con una media aproximada de 800 alojamientos cada complejo y grandes zonas comunes, conformamos una suerte de mini-ciudades en las que un operador especializado se encarga de que las parejas o individuos que las ocupan puedan disfrutar de su espacio privativo, puedan trabajar, hacer deporte y también relacionarse. Están destinados a un mix de estudiantes de postgrado, jóvenes profesionales, clientes corporativos de la industria cercana y convenciones, así como vecinos que por necesidades puntuales como un retraso en una entrega o una reforma necesitan alojarse unas semanas en uno de estos estudios amueblados.

Cómo cree que va a ser la evolución de los precios en los próximos meses?

Esperamos que el crecimiento sea menor por la enorme incertidumbre que existe en el mercado. No obstante, y referido a nivel nacional, la escasa oferta de nuevo producto sostiene un elevado nivel de precios que será difícil que se comprima mucho. En Málaga, el fuerte apetito inversor tanto público como privado mantendrá cierta presión sobre los precios a pesar de la coyuntura.

¿Es un buen momento para desarrollar cooperativas?

En las fases de contracción del ciclo en las que se reducen los márgenes y se atisba un agotamiento de la demanda, el desarrollo en cooperativa es una buena oportunidad para compradores y para gestores. Lo natural es que la incertidumbre actual se traslade a los precios del suelo. Sin embargo, esto no se produce de manera inmediata y, durante un periodo no demasiado corto, solo los proyectos sin margen promotor en régimen de cooperativa consiguen hacer viables sus planes de negocio y llevarlos a término. En Torremolinos concretamente, nuestra participada Momentum Cooperativas está comercializando con éxito una promoción en cooperativa que mejora los precios de la competencia en aproximadamente un 20%.

Desde su experiencia, ¿cree que se hace necesaria una agilización de los trámites administrativos urbanísticos para una mejor marcha del sector a nivel general?

Es realmente necesario. Y no solo agilizar la tramitación, sino diseñar los instrumentos que nos permitan adaptar el planeamiento a las necesidades actuales de las ciudades.