La demanda actual de vivienda y de suelo para oficinas desborda a Málaga, convertida en la capital "con más proyección" de España

El salto exponencial que ha dado Málaga en estos últimos años para consolidarse como uno de los destinos más interesantes de Europa para vivir y trabajar se está topando con un oferta escasa e incapaz de dar repuesta a la altísima demanda tanto de vivienda nueva como de más espacios logístico o de oficinas. La consultora Savills ha advertido este jueves en una nueva edición de su informe Visión Málaga que la producción inmobiliaria necesaria para satisfacer la demanda "actual y potencial" en estos segmentos lleva dos años de retraso, teniendo en cuenta que ese es el plazo necesario para que cualquier nuevo proyecto que se ponga en marcha llegue finalmente al mercado. En el caso de la capital, por ejemplo, se necesitarían 1.400 viviendas nuevas más al año para poder acoger a toda la demanda existente y potencial al ritmo actual. Y aunque están construyendo 3.600, serían necesarias 5.000 al año para poder recuperar el tiempo perdido y resolver las actuales tensiones del mercado. En el caso de la provincia hay proyectadas unas 14.000 viviendas para esos próximos años cuando las necesidades inmediatas son de 19.000.

Y en cuanto al suelo de oficinas, se ha acumulado una demanda no satisfecha de hasta 50.000 metros cuadrados en los últimos años que hacen que, a su juicio, las necesidades actuales de nuevo suelo de oficinas ronden los 100.000 metros, o sea, casi el triple de lo actualmente proyectado (35.000).

"Ha habido una explosión de demanda en todos los sectores, sobre todo a raíz de la pandemia. Somos un polo cada vez más atractivo de demanda, y eso ha llevado a tensionar mucho más la oferta que había", ha explicado el director de Savills en Andalucía, José Félix Pérez-Peña, que ha citado ejemplos del potencial presente y futuro de Málaga como la llegada de empresas tecnológicas, los proyectos de universidades privadas, el futuro tercer hospital e, incluso, la posible Expo 2027. 

Además, tanto la capital como la provincia se están comportando como una especie de "oasis" dentro del escenario de incertidumbre internacional que sí afecta a otros países o ciudades, sin que, de momento, se observen signos de ralentización en el interés de particulares, nómadas digitales, inversores y compañías. Eso así, Savills anima a elevar la oferta para evitar que, a medio plazo, los inversores y las empresas interesadas en venir a Málaga puedan tener la tentación de buscar emplazamientos alternativos.

"Málaga atrae ahora talento e inversión como nunca antes lo había hecho. El aumento exponencial de la demanda de vivienda de calidad y asequible, oficinas, logístico y plazas hoteleras en un plazo reducido de tiempo requiere atender ya los datos clave que marcarán el futuro de la ciudad", ha reiterado. 

Pérez-Peña ha asegurado que, actualmente, Málaga es la ciudad "con más proyección" de España aunque, por tamaño de mercado siga siendo la tercera tras Madrid y Barcelona y a bastante distancia de ellas. Savills ha recordado, como ejemplo, que la Ciudad Condal por ejemplo, va a construir un nuevo distrito que incluye 350.000 metros de oficinas, y ha invitado, en el caso de Málaga, a que todas las administraciones ayuden a reducir plazos para poner en carga nuevos suelos. 

"No es sano un mercado en el que no haya disponibilidad", ha manifestado el director de Savills en Andalucía, que ha explicado que se necesita "duplicar la apuesta de promotores y desarrolladores por Málaga a nivel oficinas" y que en la zona centro y alrededor no hay apenas espacio. También considera necesario que Málaga dé "un paso más" a nivel infraestructura, para lo que puede ser positivo la celebración de la Expo 2027, a la que la capital es candidata.

Residencial

Según Savills, la capital necesitaría 1.400 viviendas nuevas más al año para poder acoger a toda la demanda existente y potencial al ritmo actual. Y aunque están construyendo 3.600, serían necesarias 5.000 al año para resolver las actuales tensiones del mercado. Para la consultora, es precisamente la escasez de oferta la que está provocando la escalada de precios de la vivienda. En 2021 los precios se incrementaron un 22% respecto a 2020 en vivienda plurifamiliar nueva. Para los próximos tres años, eso sí, se prevé una desaceleración del incremento de precios, con valores más moderados que se sitúan en torno al 5-8% para la adquisición de vivienda nueva.

La situación de carestía en la oferta, que ha tenido especial vigor a raíz de la pandemia, se repite en el ámbito de toda la Costa del Sol y la provincia. En el litoral malagueño hay ahora mismo unas 9.900 viviendas venta cuando hacen falta 15.000, mientras que en el conjunto provincial la cifra se iría a 13.000-14.000, frente a las 19.000 que Savills estima como inmediatamente necesarias. La diferencia para satisfacer esa demanda (gap) sería así de unas 6.000 unidades.

Pérez-Peña también ha destacado la necesidad de impulsar el modelo "build to rent" u "coliving" para quitar tensión a los actuales precios del alquiler. La demanda existe y es creciente, ha apuntado, recordando que de las 26.000 personas que demandan VPO en la capital, muchos son jóvenes que buscan alquileres.

"Málaga comienza a adaptarse a las tendencias en las nuevas formas de vida imperantes en grandes ciudades, aunque, por el momento, solo existen 636 viviendas del formato build to rent en la ciudad, si bien, con una previsión de alcanzar las 1.452 en los próximos años", ha comentado. 

Todo este escenario ha venido motivado, a juicio de Savills, por la escasez de producto terminado ante una demanda creciente, tanto en obra nueva como en segunda mano, y por la escasez también de oferta de suelo finalista para la promoción de viviendas de manera inmediata.

"La insuficiencia de oferta ha tenido una repercusión notable en transacciones de suelo en desarrollo como Cortijo Merino/ Amoniaco y Sánchez Blanca/Distrito Z o distintos PERIS en zonas de transformación. Este ha sido un paso necesario para satisfacer la intensa demanda de vivienda que sigue creciendo en la ciudad", apunta.

Para Savills, la gestión del suelo es la clave para un mercado residencial "sostenible y equilibrado" en la ciudad. "Generar suelo en el que se puedan desarrollar proyectos atractivos, modernos, dirigidos a todos los perfiles de cliente comprador, creará competencia en el mercado, factor fundamental para reducir la tensión en los precios. Este equilibrio en precios gracias a nuevos proyectos es el factor primordial para asegurar a futuro la calidad de Málaga como ciudad para vivir y para trabajar", sostiene.

Oficinas

Respecto al mercado de oficinas. Málaga ha experimentado una "notable aceleración "durante los últimos años pese a la incidencia de la pandemia y de los nuevos modelos de trabajo. "El interés por parte de usuarios finales y empresas por instalarse en la ciudad continúa creciendo debido al efecto llamada de empresas como Google, Vodafone o CITI. Sin embargo, la materialización de operaciones es compleja por la escasez de superficie de calidad en la ciudad", detalla.

La ciudad cuenta con un pipeline de más de 35.000 metros cuadrados de nueva superficie para 2024-2025 con estándares de calidad actualizados. Esto ayudará a aliviar la presión actual entre demanda y oferta, así como a consolidar el mercado en Málaga, si bien seguirán siendo necesarios nuevos desarrollos para garantizar el crecimiento económico y empresarial de la ciudad. Para Savills, se ha acumulado una demanda no satisfecha de hasta 50.000 metros cuadrados en los últimos años que hacen que, a su juicio, las necesidades actuales de nuevo suelo de oficinas ronde los 100.000 metros, o sea, casi el triple de lo proyectado.

"La intensa actividad por parte de multinacionales, principalmente del sector tecnológico, está dinamizando este segmento considerablemente. La evolución de la contratación en el último año ha llevado a la disminución de la tasa de desocupación, que vuelve a situarse en torno al 5%, recuperando los valores medios pre-pandemia, mientras que en las zonas CBD y Prime, la disponibilidad es mínima", apunta.

Toda esta actividad ha empujado las rentas medias de la ciudad un 16%, alcanzando incrementos del 23% en algunas zonas como CBD y Descentralizada. Sin embargo, en comparación con los mercados principales, los precios continúan siendo muy competitivos, con una renta media por debajo de las principales ciudades europeas.

Logístico

La ciudad de Málaga, como punta de la lanza del logístico de la parte oriental de Andalucía, avanza en el proceso de ampliación de la superficie dedicada a la actividad logística para cubrir las necesidades generadas por el incremento del comercio online y del aumento de la población.

Málaga tiene proyectados más de un millón de metros cuadrados nuevos en el medio-largo plazo gracias a la tramitación urbanística de sectores como Huertecilla Tarajal, La Loma I, San Julián o Rosado Este.

Sin embargo, en la actualidad, la escasez de superficie disponible es el principal escollo que encuentran los principales operadores nacionales e internacionales para instalarse en la ciudad. Esta escasez ha provocado una renta estabilizada de cinco euros por metro cuadrado al mes y un elevado interés para inversores.

"Existen actualmente poco más de 300.000 metros de stock logístico puro en Málaga. En su mayoría ocupado y en muchos casos está quedando obsoleto. Si contabilizamos aquellas naves que se utilizan para la actividad logística sin estar construidas ni diseñadas para este uso, el stock sube hasta los 500.000 metros cuadrados", señala.

Hoteles

Los hoteles son uno de los segmentos clave en el mercado inmobiliario de Málaga, aunque la oferta es escasa para satisfacer la demanda de inversores y operadores que prevén la necesidad de incrementar las plazas hoteleras en calidad y cantidad en la ciudad. "Tradicionalmente, la oferta hotelera de la provincia de Málaga se ha establecido en la Costa del Sol, en los municipios de Torremolinos, Fuengirola, Marbella y Estepona, pero debido a la evolución de la capital en los últimos años, numerosos inversores y operadores están tomando posiciones", explica Savills.

En los dos últimos años se han incorporado más de 2.000 plazas al parque hotelero de la capital, pasando de 12.250 habitaciones en 2019 a 14.270 en 2021, una cifra que, sin embargo, sitúa a la ciudad todavía por debajo de la capacidad hotelera de las ciudades de Sevilla o Granada, con 25.670 y 15.970 plazas, respectivamente.

Durante el último año se han abierto cuatro hoteles en Málaga capital, todos ellos de 4* y 5*. Pero por el momento, la categoría 5* y Gran Lujo apenas supone un 5% del total, frente a un 35% de hoteles de 1* y 2*. Esta proporción se irá compensando con la apertura de los nuevos proyectos, que sumarán más de 1.500 habitaciones de 4* y 5* en los próximos años.

Los datos de ocupación y precios medios son "positivos". La previsión es que el sector finalice 2022 con ocupaciones en torno al 78,3%, muy similares a las de 2019 (77%), y con un ADR superior en un 7%, tras alcanzar 104,5 eruros en el primer semestre de 2022.

"Inversores y operadores continúan buscando activos que transformar en hoteles, hostels, apartamentos turísticos y otros tipos de alojamiento en Málaga capital. Las perspectivas de incremento de precio y de mejora de la ocupación permiten seguir adelante con los proyectos a pesar de la subida de costes debido a la inflación", opina.

Retail

Según Savills Visión Málaga 2022, la recuperación del turismo y de la demanda interna está reimpulsando la inversión en locales comerciales y las marcas han reactivado sus planes de expansión con Málaga como uno de sus principales focos. De hecho, el incremento de actividad de los operadores sitúa la tasa de disponibilidad en la zona prime por debajo del 5% frente al 9% de 2021.

En relación a las rentas, Málaga se acerca a niveles pre-covid, aunque con un reajuste en torno al 5% en la zona prime y alrededor del 20% en la calle Nueva y su entorno. 

En el mercado de inversión en locales comerciales, la demanda se está reactivando por parte de inversores de todos los perfiles. La previsión es que las subidas de tipos de interés eleven las rentabilidades de los activos. "La evolución de la demanda y de las rentas, junto con el incremento previsto de la rentabilidad, mantendrán el foco inversor en Retail en Málaga", señala el informe.