El mercado inmobiliario de Málaga sigue a ritmo de locomotora en este 2022 y está registrando, cumplidos los dos primeros cuatrimestres, las mejores cifras de venta de viviendas de los últimos 15 años. Aunque los expertos vienen vaticinando una ralentización a corto plazo de la actividad en el sector debido al encarecimiento de la financiación por la escalada del Euríbor, lo cierto es que ésta todavía no se percibe, debido seguramente a que los compradores están acelerando el cierre de operaciones para esquivar previsibles nuevas subidas. Los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados este miércoles, reflejan que agosto ha dado continuidad a la tónica de incrementos de meses anteriores. Así, los ocho primeros del año arrojan un total de 29.613 compraventas, con una subida del 44% en relación al mismo periodo del año anterior, y están cada vez más cerca de los niveles del año 2007, que marcó el cénit del famoso boom inmobiliario. Por aquel entonces se vendieron entre enero y agosto 29.869 viviendas, es decir, sólo un 0,8% más que ahora.

De hecho,  el dato en solitario de agosto de 2022, con 3.965 viviendas vendidas en Málaga, sí es el más alto para ese mes de toda la serie histórica. Cabe matizar, eso sí, que los datos de agosto corresponden a operaciones cerradas meses antes y que es posible que aún no reflejen todo el impacto de la subida de los tipos de julio.

Actualmente, en lo que llevamos de 2022, tan sólo Madrid (57.891), Barcelona (45.088) y Alicante (33.036) rebasan el nivel de ventas de Málaga.  

El auge de la actividad residencial viene acompañado de un significativo incremento de la firma de hipotecas. Entre enero y agosto, según datos del INE también conocidos hoy, se han constituido 15.670 operaciones, con una subida interanual del 20,4%. El volumen de préstamos firmados en Málaga, en este caso, es el más alto desde 2010, cuando la cifra rozó los 17.500 en los ocho primeros meses del ejercicio.

Pero donde más se sigue notando la enorme demanda de vivienda (combinado con una oferta actual de pisos que muchos consideran bastante escasa) es el importe medio que están alcanzando estas nuevas hipotecas. Las entidades financieras han prestado hasta agosto en Málaga un total de 2.758 millones de euros, lo que arroja un préstamo medio de 176.000 euros. El importe sigue por encima de los registros récord del boom, ya que en 2007 se situó en 165.000 euros y en 2008 se movió en 159.000. La escalada del precio de la vivienda y las numerosas promociones de lujo que se están construyendo en la provincia explican esta dinámica, a la que ahora se ha unido la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que ha disparado el Euríbor y, con ello, el coste de las hipotecas. Desde 2017, cuando el promedio se situó en unos 120.000 euros, la cuantía ha subido un 46%, reflejando el aceleramiento de precios conforme han llegado al mercado nuevas promociones de viviendas y el ciclo inmobiliario entraba en una nueva fase alcista, que también ha alcanzado a la segunda mano.

Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir como máximo el 80% del valor de la vivienda, según explican en el sector. 

Málaga es, a agosto de 2002, la cuarta provincia que más hipotecas está firmando este año tras Madrid (52.555), Barcelona (39.734) y Valencia (17.791), pero sigue estando, como en meses anteriores, en la tercera plaza si se computa el dinero que se ha destinado a inversión en hipotecas, ya que los 2.758 millones de Málaga sólo son superados por Madrid (11.278 millones) y Barcelona (7.410). En cuanto a la hipoteca media, la provincia malagueña es también la cuarta del ranking, en este caso por detrás de Baleares (229.844), Madrid (214.594) y Barcelona (186.490).

Según apunta el portal Fotocasa es probable que la primera subida de tipos de julio aún no tuviese un efecto ralentizador, ya que son operaciones que se habían iniciado previamente, pero los ciudadanos se han apresurado a comprar para intentar sortear el endurecimiento de las condiciones crediticias. Por su parte, Idealista subraya además que el hecho de que el crecimiento de compraventas sea superior al de hipotecas muestra el interés inversor por utilizarla como valor refugio frente a la inflación

Datos en España

En España, tanto la compraventa de viviendas como la firma de nuevas hipotecas aceleraron su crecimiento en el mes de agosto con unas subidas del 15% y del 10,5%, respectivamente, con respecto al mismo mes de 2021 y que han permitido a ambos indicadores sumar 18 meses consecutivos de incrementos. A la espera de ver cómo pueden afectar las últimas medidas del Banco Central Europeo (BCE) elevando los tipos de interés para hacer frente a la creciente presión inflacionista en un contexto marcado por la guerra de Ucrania, la compra de viviendas y las hipotecas firmadas siguen registrando importantes incrementos, de dos dígitos, y mucho más acentuados que en el mes de julio.

La compraventa de viviendas se disparó casi un 15 % en agosto (14,9 %) gracias al tirón de la segunda mano, y contabilizó 57.327 operaciones, la cifra más elevada para un mes de agosto desde 2007, según los datos del INE. En el mismo mes, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 36.721, un 10,5 % más.

Con estos nuevos incrementos, la compraventa de viviendas acumula un crecimiento del 20 % desde comienzos del año, que se sitúa en el 14,2 % en el caso de las hipotecas sobre vivienda.

Fotocasa cree que, de seguir este ritmo podrían superarse las 600.000 operaciones de compraventa en 2022 para acabar siendo el mejor año desde 2007. También dice que 2022 es ya uno de los mejores años hipotecarios y que estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo por el cambio de estrategia de muchas entidades.

No obstante, la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, ha advertido de que la inflación desbocada que se está registrando "poco a poco va a empezar a hacer mella" en el bolsillo de los hogares y la capacidad de ahorro se va a ver mermada por los grandes incrementos no solo de la energía y carburantes, sino también de la cesta de la compra. "Esto puede hacer que a la larga los españoles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que por lo tanto se frene la compraventa de inmuebles", ha comentado la directora de Estudios.

"Los datos de agosto, referentes a operaciones cerradas entre junio y julio, muestran todavía un mercado robusto que conseguía mantenerse con vigor y que parecía indemne a la primera subida de tipos del mes de julio", ha señalado por su parte el responsable de idealista/hipotecas, Juan Villén. Además, desde idealista señalan que el hecho de que el crecimiento de compraventas sea superior al de hipotecas muestra el interés inversor por utilizar la vivienda como valor refugio frente a la inflación.

Con respecto al mercado de hipotecas, el dato muestra una suave recuperación de las variables sobre las fijas, reflejo del inicio del cambio de estrategia de muchas entidades, algo que se ha notado también en la subida del interés medio de los préstamos concedidos. Por el contrario, las familias han tomado una tendencia inversa, ya que la mayoría de cambios de hipoteca se realizan de tipos variables a fijos que, aunque puedan ser más caros, ofrecen una mayor protección a las familias frente al encarecimiento del Euribor.

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, ha puesto en valor que el mercado sigue generando datos muy destacables, por lo que aún no se percibe desaceleración. No obstante, y en la línea de Matos, desde pisos.com avisan de que habrá que observar "muy de cerca" las próximas estadísticas para ver si la robustez en las cifras sigue siendo una realidad o si poco a poco va confirmándose el cambio de tendencia que apuntaban los datos del mes anterior.

"Una moderación en las cifras consecuencia de cierto enfriamiento en el mercado, que vendría provocado por la guerra en el este de Europa, el aumento de los tipos de interés o la inflación actual: factores que afectan directamente a la capacidad de pago de la demanda de vivienda", ha señalado Ferran Font.

Agosto, con la menor tasa de hipotecas de fijas desde enero

El 71,9 % de las hipotecas sobre viviendas que se firmaron en agosto fueron a un tipo de interés fijo, el porcentaje más bajo desde el pasado mes de enero en un contexto marcado por la nueva estrategia de la banca ante los cambios en la política monetaria y que pasa más por mejorar las condiciones de las variables que otorgar nuevas a tipo fijo.

El tipo de interés medio de las hipotecas para adquirir una vivienda fue del 2,52 %, 1,27 puntos más que el euríbor medio de ese mes, que fue del 0,99 %. Desde 2017 la diferencia entre el tipo medio de las hipotecas y el Euríbor ha venido rozando los 3 puntos y no había sido tan baja como ahora. Además, el plazo medio fue de 24 años.

El importe medio de las hipotecas para vivienda fue en el mes de agosto de 145.287 euros, un 5,4 % más, y el capital prestado alcanzó los 5,3 millones de euros, un 16,4 % superior.