La vivienda de segunda mano en Málaga supera ya los precios máximos de la burbuja

El precio de la vivienda de segunda mano en Málaga, tanto en venta como en alquiler, ha superado ya los máximos que se alcanzaron durante el boom inmobiliario de 2007 , según los datos presentados este miércoles por el portal inmobiliario Fotocasa , que ha advertido de los " anormales y anómalos" ritmos de crecimiento que viene registrando tanto la provincia como la capital en los últimos tiempos y del "calentamiento" que viene sufriendo el mercado. El motivo principal, según Fotocasa, obedece al escaso volumen de oferta que tiene ahora mismo Málaga para atender a una demanda que sigue absolutamente disparada . El interés de extranjeros e inversores por el mercado inmobiliario local, o el esquivar posibles nuevas subidas de los tipos de interés y del Euríbor , explican también que la escalada de precios siga, por el momento, sin dar síntomas de moderación aunque Fotocasa prevé que el ritmo de subidas pueda presentar cierta contención en 2023, al menos en el segmento de venta. El alquiler, sin embargo, sí podría continuar la significativa senda de incrementos, ya que todos aquellos que no puedan comprar (que cada vez serán más, según este portal) tendrán que buscarse un alquiler, lo que elevará aún más la presión en este mercado .

Los números de Fotocasa, recogidos en su "Radiografía del mercado de la vivienda en Andalucía" , son reveladores del fortísimo tirón de precios que está registrando la vivienda, y que amenaza con dejar a cada vez más población fuera de las posibilidades económicas de acceso a un hogar. Málaga capital ha cerrado octubre con un nuevo precio medio máximo de venta de 2.783 euros el metro (un 13,9% más que hace un año y un 6% por encima de 2007) , mientras que el alquiler alcanza los 12,58 euros el metro al mes, con un incremento interanual del 26,9% y del 52% sobre la burbuja. Con estos guarismos, la ciudad se ha convertido así en la segunda capital de provincia, tras Palma de Mallorca, que rebasa los umbrales de precio que se alcanzaron durante la burbuja inmobiliaria. 

El conjunto de la provincia ofrece cifras iguales de inquietantes. El precio medio de venta en octubre está en los 2.764 euros, con un aumento del 12% en un año que lo sitúa también un 6% por encima de 2007 . En el caso del alquiler, la renta media exigida es de 11,90 euros, con casi un 27% de incremento interanual y con un 43% de aumento en relación a la época del boom.

Los valores de mercado crecen también de forma generalizada en toda la Costa del Sol, siendo además la mayoría de ellos los más caros de toda Andalucía. Marbella, ha aumentado un 13,1% sus precios de venta (alcanzan ahora los 3.585 euros el metro), mientras que el alquiler sube un 20,3% (15,14 euros el metro). Benahavís, Fuengirola, BenalmádenaEstepona o Torremolinos presentan todos ellos subidas de dos dígitos en la compra que llevan incluso en algún caso el 20%, en tanto los alquileres rondan en estos municipios tasas de incrementos interanuales de entre el 25% y el 30%.

Un escenario espoleado ahora por las subidas de tipos de interés

"El precio de la vivienda de segunda mano se está incrementando a un ritmo que no es el habitual y está presentando subidas muy significativas y abultadas. El inicio de esta escalada coincide con el cambio en la política monetaria y la subida de tipos de interés, que a pesar de que tienen la intención de enfriar la demanda de vivienda, parece que han causado el efecto contrario en los ciudadanos, al menos temporalmente. Los demandantes de vivienda en compra han acelerado la búsqueda y el proceso de solicitud de financiación para intentar conseguir unas buenas condiciones hipotecarias antes de que los tipos alcancen niveles no asumibles por las familias. Este exceso de demanda empuja el precio al alza", ha explicado la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos.

En la situación de Málaga influye además la presencia de demandantes de compra y alquiler extranjeros, ya que es "la provincia con más crecimiento poblacional y la segunda de España con más crecimiento de poblacional internacional".  Una derivada de este dinámica es la afección sobre el comprador local, habitualmente con menor poder adquisitivo que el cliente inversor y extranjero, y que tendría que buscar viviendas a barrios más alejados del centro urbano. "Lo que le puede pasar al cliente local es que se dificulte tanto el acceso a la compra o el alquiler que tenga que irse a zonas más de fuera, como ya ocurre en Baleares", ha apuntado.

El portal considera que, probablemente, y a medida que se vayan encareciendo las hipotecas, los compradores moderarán su demanda, "lo que podrá ocasionar el cese de las subidas abultadas en el precio". En todo caso, no se esperan en 2023 a nivel nacional "bajadas abultadas de precios" y tan solo podría haber una "estabilización o corrección". Pese a que el Banco Central Europeo (BCE) estimó una bajada del 9% en el precio de la vivienda, Matos no cree que eso ocurra en el mercado español "por su casuística de desequilibrio" entre la oferta y la demanda.

Tensión en el alquiler

Eso sí, el previsible incremento de compradores "frustrados" que no puede acceder a una hipoteca, hará que se redoble la tensión del mercado del alquiler. "La única forma de estabilizar precios en el alquiler es que hubiera un parque de oferta más amplio", ha asegurado Matos.

Fotocasa también alude a la falta de stock, recordando que llevamos año y medio con cifras de compra "extraordinarias" y sin embargo, con mucha escasez de producto, acrecentada por la paralización y retraso de las promociones de obra nueva, algo motivado por la crisis de suministros que sufre el sector constructor desde hace meses, y que se ha visto agravada a raíz del estallido de la guerra de Ucrania.

Matos ha afirmado que la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido mucho en los últimos dos años debido a que los propietarios han preferido, por un lado, pasar sus pisos al mercado de compraventa en vista de los altos precios que se estaban pagando y, por otro, al "miedo" de muchos fenómenos hacia como la okupación, el impago de las rentas o posibles destrozos en sus inmuebles . Fotocasa señala que por estas causas también ha aumentado el número de casas que están vacías y que no salen al mercado.