Diez claves para firmar la primera hipoteca

Has encontrado la casa de tus sueños y no ves el momento de empezar a vivir en ella. Solo falta pedir la hipoteca. O eso pensabas antes de que te asaltaran algunas dudas sobre el préstamo: ¿cuántos ahorros necesito para evitar endeudarme innecesariamente? ¿Es mejor tipo fijo o variable? ¿Y qué plazo escojo? Elegir una hipoteca para comprar una vivienda es una decisión vital de la que dependerán tus cuentas personales durante años, por eso es importante reflexionar y comparar las distintas opciones que te ofrezcan antes de firmar. Y si además eres joven y es tu primer hogar, deberás tener en cuenta la existencia de ayudas autonómicas que aliviarán la carga financiera del préstamo hipotecario. A continuación encontrarás 10 consejos para conseguir la mejor propuesta.

1. Dispón de ahorros

El primer paso es disponer de un colchón de dinero que asegure el pago de la entrada de la vivienda. Habitualmente, las entidades bancarias financian el 80% del valor total del inmueble, por lo que deberás aportar el restante para firmar el contrato con el vendedor. Esta es la razón por la que la Asociación Hipotecaria Española (AHE) recomienda solicitar «el menor volumen de préstamo posible», con el objetivo de asumir menos costes y reducir así el endeudamiento del hogar. No obstante, es muy recomendable consultar directamente con el banco, ya que algunas entidades también están dispuestas a valorar otras alternativas de financiación.

2. Ajusta el presupuesto

Antes de solicitar un préstamo hipotecario, es necesario estudiar nuestra solvencia económica, tanto presente como futura. En este análisis, hay que tener en cuenta valores como la estabilidad laboral y los posibles gastos inesperados. Es aconsejable no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca. Si además se han contratado otros préstamos, como puede ser el pago de la letra de un vehículo, se recomienda no superar el 35% de los ingresos familiares con la suma de ambas deudas. Porque siempre es mejor ajustarse a un presupuesto objetivo que vivir por encima de las posibilidades personales.

3. No alargues el plazo

A la hora de contratar este producto financiero, es crucial pensar en el plazo de permanencia de la hipoteca, que en España ronda los 20 años, aunque cada entidad bancaria es libre de aplicar sus propias condiciones. Cuanto más largo sea el periodo de amortización, más intereses se pagan, pero reducirlo en exceso puede dar lugar a una cuota mensual demasiado pesada para vivir con tranquilidad y sin ahogos. Para la Asociación Hipotecaria Española (AHE), lo ideal es tratar de encontrar el equilibrio entre el tipo de interés y el plazo de amortización para adaptar la cuota mensual a las posibilidades reales del titular de la hipoteca.

4. ¿Tipo variable o fijo?

Si optamos por un préstamo variable, la cuota se actualizará cada seis meses o cada año en base al índice de referencia, que en operaciones realizadas en España suele ser el euríbor. Por el contrario, contratar una hipoteca fija significa pagar siempre, casa mes, la misma cuota. La alternativa a ambas opciones es la mixta: durante un periodo de tiempo la cuota se pagará con tipo fijo, y el resto de los meses, con tipo variable. Una hipoteca fija es sobre todo adecuada para quienes buscan estabilidad, mientras que optar por la variable o la mixta significa asumir el riesgo de pagar más en un escenario de tipos al alza como es el actual.

5. Amortización anticipada

Es posible amortizar el préstamo hipotecario parcial o totalmente en cualquier momento mientras esté vigente, pero siempre bajo unas condiciones pactadas con la entidad en el contrato firmado y en base al tipo de hipoteca escogido. En el caso de las hipotecas variables o mixtas, el banco también puede cobrar lo que se denomina compensación por riesgo de interés. Una opción es negociar con la entidad una cuota cero o lo más baja posible de cancelación, ya sea total o parcial. Es importante también pensar en el mejor momento para amortizar la hipoteca: cuanto antes se haga, mucho mejor, ya que se pagarán menos intereses.

6. Productos ‘combinados’

No es necesario contratar un seguro del hogar ni domiciliar las nóminas como paso previo para firmar una hipoteca. Desde 2019, como medida de transparencia, la ley de crédito inmobiliario prohíbe expresamente la vinculación de un préstamo hipotecario a la contratación de otros productos ofrecidos por el banco. Eso sí, es legal que la entidad te proponga rebajar el diferencial de la hipoteca mediante la contratación de sus productos, pero la última decisión siempre es tuya. Por lo tanto, antes de contratar un seguro, compáralo con el de otros bancos y comprueba que la reducción del diferencial compensa en cierta manera su coste.

7. Ojo con las divisas

Las hipotecas variables pagadas con yenes, por ejemplo, gozaron de bastante popularidad en España hace unos años por los bajos tipos de interés que mantenía Japón. Pero contratar un préstamo hipotecario en una moneda extranjera comporta un riesgo adicional: si se fortalece frente a la moneda en la que cobras el sueldo, pagarás más cada mes. Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) aconsejan analizar «cuidadosamente» el hecho de endeudarse en una divisa distinta a la de los ingresos habituales del hogar: «No asuma el riesgo de tipo de cambio, aunque fuera del euro pueda haber tipos de interés más bajos en ese momento».

8. Busca ventajas fiscales

Si todavía no has cumplido 35 años, tienes acceso a varias ayudas. Así, en el caso de que el inmueble sea de segunda mano, existen subvenciones que sufragan hasta el 40% del coste de las actuaciones relativas a la conservación, la mejora de la eficiencia y la accesibilidad. También se puede solicitar una ayuda directa a la adquisición de la vivienda habitual que alcanza el importe de 10.800 euros con un límite del precio del piso o la casa, pero deberás consultar los requisitos particulares de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble para conocer las condiciones exactas de esta subvención.

9. Gastos adicionales

Más allá del propio préstamo hipotecario, hay que tener en cuenta los diferentes gastos que genera la compra de la vivienda. Es importante incluir en el presupuesto el coste derivado de los procesos administrativos, así como de las comisiones y de la notaría, pero también los gastos de la comunidad, las facturas de los suministros y las posibles reformas que necesite el inmueble. Parte de esos gastos serán gestionados por el banco, como la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). La tasación del inmueble, la nota simple y la copia de la escritura correrán a tu cargo.

10. No firmes con dudas

Antes de tomar una decisión, revisa y compara todos los documentos precontractuales. «Y no firme sin resolver las dudas», aconsejan desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Infórmate, pregunta a tu banco o busca asesoramiento externo de profesionales del sector si lo consideras necesario. Además, la compra de viviendas de obra nueva protegida o de segunda mano tiene beneficios fiscales añadidos. En ambos casos, solo deberás pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), mientras que el banco se encargará del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) por constituir la hipoteca. 

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