Los propietarios que sacan al mercado una vivienda de segunda mano tienden a sobrevalorar sus inmuebles, con un precio bastante por encima del que fija el propio mercado, según un análisis publicado este miércoles por el Grupo Tecnocasa. La tendencia se da en todas las capitales de España y se también en Andalucía, aunque Málaga es una de las capitales donde, según el informe, la sobrevaloración es más reducida, con sólo un 14% por encima del valor real de mercado. La diferencia más alta se registra en Jaén, donde alcanza el 24,80%, seguida de Córdoba (23,23%), Granada (20,51%) y Almería (20,16%). En Huelva se da un 18,5% y en Sevilla casi un 16%. Sólo Cádiz (13,62%) tiene un índice de sobrevaloración de precios inferior al de la capital malagueña. 

"Nosotros presentamos al propietario un estudio sobre el valor de mercado de su vivienda, y algunos propietarios son receptivos, mientras que otros, que quizás ya han hecho cálculos de que necesitan una determinada cantidad como entrada para comprar otro inmueble, no rebajan su precio", ha afirmado el director de análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero.

Esta práctica ya se daba en los años previos a la crisis, pero entonces los precios crecían a tasas del 20% anual, con lo que la valoración excesiva podía quedar absorbida por la propia dinámica del mercado en un plazo razonable. "Ahora los aumentos de precios son inferiores, y esta sobrevaloración ya no tiene sentido", apunta Cubero, quien añade que, al cabo de un tiempo, los propietarios "se dan cuenta del error y rebajan el precio".

Esta información se desprende del informe "Análisis del mercado de la vivienda en Andalucía", elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las 150 oficinas de Tecnocasa en la comunidad.

Las casas de entre 75.000 y 150.000 euros, las más habituales

El precio de la vivienda en Andalucía ha crecido un 3,8% en el primer semestre, aunque de forma desigual según la capital de provincia. Málaga encabeza la subidas con un 6,1% y es la capital más cara de la región con una media de 1.648 euros el metro. Los valores también aumenta en Sevilla (6%), Almería y Cádiz (3,6% en ambos casos), y se mantiene prácticamente estable en Huelva (0,9%) y Granada (-0,3%). Baja en Córdoba (-1,3%) y en Jaén (-2,4%).

La franja de precios más común es la comprendida entre los 75.000 euros y los 150.000 euros, que en el caso de Málaga capital acapara un 66,3% de la oferta de Tecnocasa. Otro 18,5% de las viviendas se mueve entre los 150.000 y los 225.000, mientras que sólo un 9,3% está por debajo de la franja de 75.000 euros. El perfil de viviendas que maneja Tecnocasa tiene entre 80 y 100 metros cuadrados y cuenta con tres habitaciones.

La opción mayoritaria de compra por parte de los clientes es con hipoteca, una financiación que, según Cubero, empieza ya a mostrar un cambio significativo, pues los préstamos a tipo fijo, que a inicios de año suponían el 90% de los que se firmaban cada mes, están empezando a disminuir a favor de las hipotecas mixtas y variables, y ya sólo suponen un 70%.

Por otro lado, la compra de vivienda como inversión sigue despertando interés en Andalucía. Casi una cuarta parte de las ventas de segunda mano que se realizan en Málaga capital corresponden a este perfil de cliente inversor (en concreto un 22,1%). La media nacional se sitúa en el 26%. Las provincias de Sevilla (30,8%), Granada (34,4%), Almería (31%), Huelva (26,7%) y Cádiz (31,6%) sí superan esa media. Muchos de los pequeños inversores compran una vivienda con el objetivo de ponerla en el mercado del alquiler pues la rentabilidad bruta del alquiler es alta.

Málaga y la Costa del Sol lideran el dinamismo inmobiliario andaluz

En relación con el dinamismo del mercado inmobiliario de segunda mano, Andalucía (2,70 ventas cada 100 viviendas) está bastante por encima de la media nacional (2,4). Sólo la superan Illes Balears (2,86), Comunidad Valenciana (2,8) y Región de Murcia (2,77).

Málaga (3,31), Almería (3,26) y Cádiz (2,76) son las provincias andaluzas más dinámicas en segunda mano, siendo Córdoba (2,12) y Jaén (1,77) las menos dinámicas. En cuanto a los municipios con un parque de viviendas superior a 20.000, a la cabeza está Estepona (4,95) seguida de Vera de Almería (4,72), Mijas (4,64), Marbella (4,41) y Benalmádena (4,28).

En cuanto a la obra nueva, si se analiza el dinamismo en obra nueva por comunidades, la media nacional está en 0,28 ventas cada 100 viviendas. Andalucía (0,36) vuelve a estar en este caso por encima, sólo superada por Melilla (0,78), Navarra (0,55) y la Comunidad de Madrid (0,49).

Málaga (0,74) vuelve a ser en este apartado la provincia andaluza más dinámica. Le sigue Almería (0,36) y Sevilla (0,32). Finalmente, por poblaciones andaluzas, en dinamismo en obra nueva destacan Estepona (1,74), Fuengirola (1,42), Rota (1,13), Dos Hermanas (1,09) y Torremolinos (0,87).