La firma de hipotecas relaja su ritmo de incremento en Málaga pero mantiene su mayor nivel en 12 años

Málaga continúa firmando en este 2022, cumplidos los tres primeros trimestres del año, las cifras más altas de concesión de hipotecas de los últimos 12 años. Entre enero y septiembre se han constituido 17.704 operaciones, con una subida interanual del 16,5%, según los últimos datos oficiales publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El volumen de préstamos firmados en Málaga es el más alto desde 2010, cuando la cifra superaba las 19.500 en los nueve primeros meses del ejercicio. Aunque los expertos vienen vaticinando una ralentización a corto plazo de la actividad en el sector, ésta todavía no se percibe aún con claridad, debido seguramente a que los compradores están acelerando el cierre de operaciones para esquivar previsibles nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) que sigan haciendo repuntar el Euríbor. Sí es cierto que ha habido momentos del año donde el incremento de firma de hipotecas ha estado por encima del 30%, lo que sí podría indicar que empieza a producirse, poco a poco, cierta moderación en el mercado.

Donde más se sigue notando la enorme demanda de vivienda (combinado con una oferta actual de pisos que muchos consideran bastante escasa) es el importe medio que están alcanzando las nuevas hipotecas que se vienen firmando en la provincia. Los bancos han prestado hasta septiembre en la provincia un total de 3.110 millones de euros, lo que arroja un préstamo medio de 175.680 euros. Tal cantidad continúa superando los registros récord del boom, ya que en 2007 el promedio se situaba en los 165.000 euros y en 2008 estaba en 159.000 euros. La escalada del precio de la vivienda y las numerosas promociones de lujo que se edifican en Málaga son algunas de las razones que explican esta evolución, a la que ahora se ha unido la subida de tipos de interés por parte del BCE, que ha disparado el Euríbor y, con ello, el coste de las hipotecas. Desde 2017, cuando el promedio se situó en unos 120.000 euros, la cuantía ha subido un 46%, reflejando este aceleramiento de precios.

Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir como máximo el 80% del valor de la vivienda, según explican en el sector. 

Málaga es, a septiembre de 2002, la cuarta provincia que más hipotecas está firmando este año tras Madrid (61.391), Barcelona (45.400) y Valencia (20.777), pero sigue estando, como en meses anteriores, en la tercera plaza si se computa el dinero que se ha destinado a inversión en hipotecas, ya que los 3.100 millones de Málaga sólo son superados por Madrid (12.923 millones) y Barcelona (8.445).

Los economistas ven el euríbor de las hipotecas ligeramente por encima del 3% en 2023

En España, los datos de hipotecas hasta septiembre reflejan una subida interanual del 12,9%, con unos 350.000 préstamos firmados, encadenando 19 meses de incrementos interanuales consecutivos superando las 30.000 hipotecas firmadas. El capital prestado ha subido un 19,8%. En concreto, el pasado mes de septiembre se firmaron 44.119 hipotecas, el mejor septiembre desde 2010 y el segundo mejor dato en lo que llevamos de año (en mayo se produjo una cifra parecida de 44.165 operaciones).  

Premura de los ciudadanos para "sortear" el endurecimiento de los préstamos

"Septiembre es un mes que ya carga a sus espaldas con dos subidas de tipos por parte del BCE. Aunque los datos siguen siendo muy abultados, fruto de la premura de la ciudadanía para sortear el endurecimiento de los préstamos, el porcentaje de aumento va ralentizándose poco a poco. Estas cifras corresponden a las operaciones de compraventa iniciadas probablemente a finales de julio y durante el mes de agosto, ya que el proceso de negociación con las entidades bancarias y de formalización puede llevar hasta 90 días. En estos momentos los bancos aún presentaban tipos atractivos y no demasiado afectados por la subida del Euríbor", ha explicado María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Fotocasa sí percibe un cambio de ciclo "muy claro" en el hecho de que el 66% de las hipotecas sobre vivienda se constituyeron a tipo fijo. Desde abril, cuando se alcanzó el 75%, esta cifra ha ido descendiendo debido al cambio en las condiciones bancarias.

"En un escenario en que el Euríbor aumenta diariamente no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro. Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados. Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado", asegura Matos.

El euríbor amenaza al mercado inmobiliario

El portal señala que, si nos fijamos en las novaciones hipotecarias, el cambio más "impactante" es que el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 16,8% al 49,9%, mientras que el de hipotecas variables disminuye del 81,6% al 48%. Fotocasa lo considera un reflejo de la preocupación de los ciudadanos por la subida del Euríbor.

Matos cree que la reciente subida de tipos de interés hará que muchos ciudadanos "paralicen su deseo de comprar vivienda" por el encarecimiento de las hipotecas, lo que moderará la compraventa de viviendas hacia finales de año.

"Si las firmas continúan a este ritmo, a pesar de la subida de tipos que ha marcado el segundo semestre, cerraremos este 2022 como el mejor año hipotecario desde 2010, lo que significará un gran hito del mercado hipotecario", comenta en todo caso la portavoz.