La firma de hipotecas en Málaga muestra ya signos de desaceleración pero los importes siguen en máximos

El ritmo de concesión de hipotecas para vivienda en Málaga para empezar a contenerse confirmando los pronósticos de buena parte del sector, que ya han advertido de que las subidas de tipos de interés que viene aplicando el Banco Central Europeo (BCE) y la escalada del Euríbor van a dificultar la decisión de compra por parte de las familias. No obstante, este 2022 sigue acumulando, a la altura de los diez primeros meses del año, las cifras más altas de firma de hipotecas de los últimos doce ejercicios. Entre enero y octubre se han constituido así 19.559 operaciones, con una subida interanual del 14%, según los últimos datos oficiales publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). 

El volumen de préstamos firmados en Málaga es el más alto desde 2010, cuando la cifra rozaba hasta el mes de octubre las 21.000. Sí es cierto que ha habido momentos del año donde el incremento interanual de firma de hipotecas ha estado por encima del 30%, lo que empieza a mostrar, poco a poco, cierta moderación en el mercado.

En el mes de octubre, en concreto, se han firmado en la provincia 1.855 hipotecas, con un descenso del 5% sobre el mismo mes del año anterior.

En todo caso, la enorme demanda de vivienda (combinado con una oferta actual de pisos que muchos consideran bastante escasa) sigue dejando unos importes medios altísimos en las nuevas hipotecas. Los bancos han prestado hasta octubre en la provincia un total de 3.410 millones de euros, lo que arroja un préstamo medio de 174.385 euros. Tal cantidad continúa superando los registros récord del boom: en 2007 el promedio se situaba en los 165.000 euros y en 2008 estaba en 159.000 euros. Desde 2017, cuando el promedio se situó en unos 120.000 euros, la cuantía ha subido un 46%, reflejando este aceleramiento de precios. Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir como máximo el 80% del valor de la vivienda, según explican en el sector. 

La escalada del precio de la vivienda y las numerosas promociones de lujo que se edifican en Málaga son algunas de las razones que explican esta evolución, a la que ahora se ha unido la subida de tipos de interés por parte del BCE, que ha disparado el Euríbor y, con ello, el coste de las hipotecas.

Los precios de la vivienda ya empiezan a expulsar al comprador local de muchos barrios de Málaga

Málaga sigue siendo, a octubre de 2022, la cuarta provincia que más hipotecas está firmando este año tras Madrid (69.375), Barcelona (50.334) y Valencia (23.312), pero sigue estando, como en meses anteriores, en la tercera plaza si se computa el dinero que se ha destinado a inversión en hipotecas, ya que los 3.100 millones de Málaga sólo son superados por Madrid (14.685 millones) y Barcelona (9.348).

Se observa ya un cambio de ciclo "muy claro"

Los portales inmobiliarios prevén una paralización en la concesión de los hipotecas en los próximos meses, a pesar de que los datos del INE todavía no reflejan el impacto de las subidas de los tipos de interés y muestran en España un aumento del 13,5% en octubre respecto al mismo mes de 2021, hasta los 41.022 préstamos.

El director general de idealista/hipotecas, Juan Villén, explica que este repunte responde al "incremento de renegociación de hipotecas existentes, sobre todo cambio de variable a fijo, donde los bancos en lugar de optar por la fórmula de la subrogación están yendo por la vía rápida de cancelación y nueva constitución de hipoteca".

La portavoz y directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, recuerda que los datos de hipotecas de octubre "cargan a sus espaldas con tres subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo", y observa ya que "el porcentaje de aumento va ralentizándose poco a poco".

"Estas cifras corresponden a las operaciones de compraventa iniciadas probablemente a finales de agosto y durante el mes de septiembre, ya que el proceso de negociación con las entidades bancarias y de formalización puede llevar hasta 90 días. En estos momentos los bancos aún presentaban tipos atractivos y no demasiado afectados por la subida del Euríbor", apunta Matos.

Desde Fotocasa señalan que se aprecia ya un cambio de ciclo "muy claro" en la constitución de viviendas a tipo fijo, cuyo porcentaje ha ido en descenso desde abril. "Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado", asegura.

Matos también recalca que existe preocupación entre los ciudadanos ante la subida del Euríbor, como muestran las cifras de novaciones hipotecarias. También prevé una paralización en las compras de vivienda por el encarecimiento de las hipotecas.

El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, manifiesta que "el mercado sigue en cifras récord, pese a que se empiezan a evidenciar síntomas de desaceleración". Font considera que en octubre ya fue "visible el cambio de política de tipos de interés del BCE".

"Con estas cifras siguen los registros mensuales no vistos desde hace una década, aunque la desaceleración sigue consolidándose. Habrá que seguir observando muy de cerca las próximas estadísticas", concluye.