La firma de hipotecas para vivienda en Málaga se resiste a aflojar el ritmo, a pesar de que el sector da por hecho que las subidas de tipos de interés y la escalada del Euríbor van a frenar muchas decisiones de compra. De momento, la provincia sigue firmando las cifras más altas de préstamos en 13 años y con importes medios que a lo largo de 2022 han sido de casi 175.000 euros, los más altos desde la época de la burbuja inmobiliaria. El pasado noviembre, en concreto, se firmaron 2.180 hipotecas, con un aumento del 27% sobre el mismo mes del año anterior, y con operaciones a una media de 184.000 euros, según los últimos datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El acumulado de 2022 arroja así un total de 21.739 nuevas hipotecas, con una subida interanual del 14%. A falta del dato de diciembre, la provincia de Málaga apunta ya al nivel de más alto de operaciones desde 2009. Sí es cierto, no obstante, que hubo momentos del año donde el incremento interanual de firma de hipotecas estuvo por encima del 30%, lo que revela que, a medida que avanzó el ejercicio, se produjo cierta moderación en el mercado.

A nivel de toda España, se han firmado entre enero y noviembre un total de 433.539 hipotecas, con una subida del 12,5% sobre el año anterior, y un préstamo medio de 145.600 euros

"Seguimos instalados en valores no vistos desde hace más de una década, pese a que todo indica que cada vez estamos más cerca de empezar a ver disminuciones en las comparaciones interanuales. Deberemos seguir muy de cerca las próximas publicaciones para verificar esa ralentización, la consolidación del cambio en el equilibrio fijo-variable y, sobre todo, cómo las subidas previstas del Euribor para el 2023 impactan en el mercado hipotecario español", ha comentado el director de estudios del portal pisos.com, Ferran Font.

Otros portales como Fotocasa también han advertido de que la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), pese a paralizar algunas decisiones de compra, ha provocado un especie de "ahora o nunca", acelerando muchas operaciones y tensionado los precios. Las subidas han alentado a los demandantes a lanzarse al mercado para conseguir unas condiciones hipotecarias atractivas y evitar un endurecimiento del crédito todavía mayor.

Desequilibrio entre oferta y demanda

El actual desequilibrio de mercado que conforman una altísima demanda de vivienda en la provincia y una oferta actual que, en casos como el de la capital, se considera bastante escasa se sigue traduciendo en una encarecimiento del precio de los pisos y, como consecuencia, en un significativo aumento de los importes medios de las nuevas hipotecas. Hasta noviembre, los bancos han prestado en Málaga un total de 3.813 millones de euros, a una media de 174.408 euros por operación. En el caso de noviembre y en otros dos meses del año se han llegado a superar los 180.000 euros.

Las cantidades siguen superando los registros récord del boom: en 2007 el promedio se situaba en los 165.000 euros y en 2008 estaba en 159.000 euros. Desde 2017, cuando el promedio se situó en unos 120.000 euros, la cuantía ha subido un 46% en cinco años, reflejando un gran aceleramiento de precios. Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir como máximo el 80% del valor de la vivienda. 

A la escalada del precio de la vivienda en Málaga (debido también a las numerosas promociones de lujo que se está edificando) se ha unido la subida de tipos de interés por parte del BCE, que ha disparado el Euríbor y, con ello, el coste de las hipotecas.

Málaga es, a noviembre de 2022, la cuarta provincia que más hipotecas está firmando este año tras Madrid (76.015), Barcelona (55.109) y Valencia (25.647), pero sigue estando, como en meses anteriores, en la tercera plaza si se computa el dinero que se ha destinado a inversión en hipotecas, ya que los 3.813 millones de Málaga sólo son superados por Madrid (16.120 millones) y Barcelona (10.228).

El tipo de interés medio se va al 2,5%

A nivel nacional, el tipo de interés medio en las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 2,55% y el plazo medio de 25 años. El 34,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 65,4% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,12% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,80% para las de tipo fijo.

"La política de aumento de tipos del BCE se visibiliza claramente en esta estadística, aumentando el tipo de interés medio al inicio de la hipoteca hasta el 2,55%, valor no visto desde hace un año. Este aumento se traslada al interés variable y sobre todo al fijo, que alcanza el 2,80%. Como consecuencia, cada vez se conceden menos hipotecas a tipo fijo que llegaron a representar un 75% en julio de este año, y a día de hoy son un 65%", ha apuntado Font.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, no ve extraño que se sigan firmando más hipotecas a tipo fijo, pues muchas familias la prefieren a tener que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en el futuro.

"Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas ya está teniendo resultados. Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado", asegua.

Por su parte, el director general de idealista/hipotecas, Juan Villén, ha afirmado que los datos de hipotecas de noviembre "reflejan la realidad del final del verano y no muestran la desaceleración" que, según han adelantado los notarios, se produjo en los meses de octubre y noviembre.

"Seguramente veamos datos peores en los próximos meses. La tendencia actual es ya de variación negativa respecto al año anterior, fundamentalmente por la ralentización de la demanda y unido a que una parte de la población se ha visto excluida por el encarecimiento de las hipotecas", ha añadido.