Málaga aún dispone de espacio para crecer y tiene suelo para desarrollar 22.000 viviendas

Málaga, con los recursos que plantea su Plan General de Ordenación Urbana de 2011, tiene aún espacio para seguir creciendo en vivienda nueva, en concreto, unos 22.000 hogares.

Esto es así porque el planeamiento de la ciudad contempla suelo disponible con capacidad para la construcción de 44.000 viviendas. De este montante, la mitad, en torno a 22.500 viviendas se encuentran en sectores que ya están en desarrollo, aunque en diferentes fases de la compleja tramitación urbanística.

De hecho, el análisis del plan municipal de vivienda 2023-2027 entiende que estas viviendas estarán disponibles en el «medio-largo plazo» e incluso lo sitúa fuera del período de vigencia de su estrategia, es decir, más allá de los próximos cinco años.

Entre esos sectores que ya están en marcha destacan, por ejemplo, el Distrito Zeta, con 3.443 viviendas, Lagar de Oliveros en el Puerto de la Torre, con 4.644, Rojas Santa Tecla 2.847, Bodegueros, con 2.800, Cortijo Merino, con 1.250 viviendas, Manzana Verde, con 963 viviendas, Repsol, con 902 viviendas, Nereo, con 801 viviendas, Witenberg, con 600, El Pato, con 420 o Lagarillo, con 285 viviendas previstas.

La otra mitad del total de viviendas previstas en el Plan General vigente de la ciudad, en torno a 22.000, se encuentran en suelos aún a la espera de desarrollarse. De esas viviendas para las que hay suelo disponible, unas 8.900 serán de protección oficial.

De las 22.000 viviendas que pueden acoger los suelos aún a la espera de desarrollo, unas 8.900 serán VPO

«Hay sectores como Rojas Santa Tecla que no tiene VPO porque como viene en el Plan General del 97 y todavía no estaba la LOUA [Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, derogada por la LISTA, la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía], que era la que determinaba el 30% de viviendas de VPO ahí no hay ninguna», indica el concejal de Urbanismo, Raúl López quien, por el contrario recuerda sectores en desarrollo que sí incluyen un importante volumen de VPO como Sánchez Blanca (1.100 VPO) o Manzana Verde (800 VPO).

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26 años para 11.000 hogares

Pese a que el planeamiento general contempla un espacio determinado para la construcción de viviendas, lo cierto es que, en muchas ocasiones, la puesta en marcha de los suelos para el impulso de esas promociones residenciales se puede demorar durante décadas.

Dan buen ejemplo de ello las 11.000 viviendas que están ahora ejecutándose -en fase de urbanización, de aprobación de estudios de detalle o incluso ya en construcción- que estaban contempladas en el PGOU anterior al vigente en la actualidad, que data de 1997.

Es decir, 26 años después de su previsión en el planeamiento de la ciudad, las viviendas aún no están construidas.

Son ejemplos de esos sectores Rojas Santa Tecla, Sánchez Blanca, San Lucas, Santa Rufina, El Pato, Los Guindos, Hacienda Segovia, Torre del Río, Morales o Buenavista, estos últimos, los terrenos en propiedad de Sepes -Entidad Pública Empresarial de Suelo- en el entorno donde se proyecta el recinto de la Expo 2027, en caso de que Málaga resulte elegida como ciudad sede.

El edil de Urbanismo aclara que esto no quiere decir que se haya dilatado el proceso burocrático previo o las obras, sino que los propietarios no llegaban a poner en marcha el suelo.

«Significa que el propietario ha tenido esos terrenos ahí por mil circunstancias que han hecho que no se desarrollen», incide Raúl López. «El Plan General del año 11 lo que hace es incorporar a su planeamiento aquellos sectores del Plan General del 97 que no se habían desarrollado».

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¿Por qué tanto tiempo?

Entre los factores que explican esa demora se incluye la caída en el ritmo de la construcción en Málaga, que entre el año 1998 y 2010 se mantuvo en torno a las 4.000 viviendas al año mientras que desde 2011 hasta el año pasado la media se sitúa en las 1.500.

En este sentido, hizo mella la crisis financiera de 2008 y el consecuente estallido de la burbuja inmobiliaria, que provocó un freno abrupto en la promoción residencial a nivel general, paralizando proyectos que entonces estuvieran sobre la mesa.

Y, en última instancia, el largo proceso administrativo que requiere la activación de un proyecto de viviendas, teniendo en cuenta que la reparcelación, la urbanización y la solicitud de licencia de obras puede demorarse entre dos y cuatro años.

«La parte privada coincidimos en que la administración hace grandes esfuerzos pero su velocidad de crucero no siempre es la misma que la del promotor», aseguraba ayer Bartolomé Inglés, director general de Suba, la división inmobiliaria del Grupo Sinerba, durante su participación en unas jornadas organizadas por la Gerencia de Urbanismo junto a la escuela de negocios Real Estate Business School sobre el equilibrio entre la vivienda premium y social en la ciudad.

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