La demanda extranjera y el pago al contado dominan el mercado de la vivienda de lujo en Málaga

Málaga y la Costa del Sol siguen despuntando como uno de los enclaves españoles más demandados en el segmento de la vivienda de lujo, con una senda «creciente y constante» de actividad en transacciones y en precios, según detalla la agencia especializada Engel&Völkers en su informe anual de mercado relativo a este campo inmobiliario. En muchos municipios malagueños, el destino y uso de todas estas compras de casas se reparte ya casi a partes iguales entre vivienda habitual y de segunda residencia (la media podría tender al 40%-40%), junto a otro porcentaje que oscila entre el 10% y el 20% de clientes que adquieren el inmueble como inversión.

La demanda extranjera acapara además el 60% de las compras de este tipo de propiedades en Málaga capital, entre el 70% y el 80% en varios puntos de la Costa del Sol (Benalmádena, Fuengirola, Torremolinos, Mijas y Estepona) y más del 90% en Marbella.

La consultora cree que el escenario de menores niveles de compraventa y, en consecuencia, precios a la baja, al que se dirige el mercado inmobiliario en general impactará en menor medida al segmento más premium. La razón es que el mercado de lujo «se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable a los cambios económicos y políticos», afirmaba recientemente Constanza Maya, responsable de expansión en Engel&Völkers Iberia, al precisar que hay bastantes operaciones premium que rondan los dos millones de euros y «rara vez se cierran con financiación bancaria».

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De hecho, se detecta que, en todos los municipios del litoral malagueño, el 75% de las operaciones en vivienda de lujo se hacen sin recurrir a hipoteca (en Marbella, Mijas o Fuengirola las tasas rondan incluso el 90%).

Pero a pesar de que las subidas de tipos apenas afectan al mercado de lujo, sí lo hace la incertidumbre. En este sentido, se observa que desde finales del pasado año «se están retrasando las decisiones de compra debido a la actual coyuntura económica (inflación disparada, elecciones, posible recesión económica), y se lanzan ofertas más agresivas por parte de los compradores».

En todo caso, el estudio refleja el atractivo del sector residencial andaluz, especialmente el de Málaga y Sevilla, para el inversor inmobiliario, tanto nacional como internacional, y advierte también de la subida de precios del alquiler, que se ha disparado un 20% en el último año impulsado por el contexto macroeconómico.

«A la dificultad de acceder a la compra de vivienda ante la subida de los tipos se une el aumento de los denominados ‘nómadas digitales’, que eligen la ciudad desde la que quieren trabajar, y la escasez de oferta, en parte presionada por el trasvase de las viviendas turísticas», afirma en el caso de Málaga capital.

Según se desprende del estudio, las grandes villas con jardín y piscina, así como los apartamentos con terraza son las características más solicitadas.

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Gran demanda en la capital

En Málaga capital, las casas de entre 250 y 350 metros cuadrados de cuatro a seis habitaciones con piscina y jardín son las propiedades más buscadas en Cerrado de Calderón, Candado, El Palo y Pinares de San Antón, mientras que los apartamentos de 120 a 180 metros de dos a cuatro dormitorios con terraza y zonas comunes acaparan la demanda en Pedregalejo, El Limonar-Parque Clavero, el Centro y el Soho, la zona oeste. Únicamente en La Malagueta los áticos (de 150 metros con tres dormitorios) son lo más solicitado por los compradores.

El precio medio de las propiedades se mueve entre los 4.300 euros el metro de La Malagueta (subió un 7,5% en un año) y los 2.850 euros de Pinares, El Candado o el Palo (ahí el incremento fue del 5,6%). Pero aunque La Malagueta tiene el coste medio más elevado, los picos máximos de precio se alcanzan en la zona Oeste, con 10.000 euros el metro y donde los valores medios aumentaron un 6,7% hasta los 3.200 euros. El desarrollo de promociones de alto standing en el paseo de marítimo de Poniente ha pesado sin duda en este alza.

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El coste de la vivienda aumentó en todas la zonas, si bien dos registraron incrementos de doble dígito: Limonar- Parque Clavero y Cerrado de Calderón, ambas con alzas del 11,1% y con precios medios respectivos por metro de 3.900 y 3.000 euros en cada caso.

En la zona Centro/Soho hubo una subida del 5,1% hasta los 4.100 euros de media, mientras que en Pedregalejo aumentó un 7,8% hasta los 3.450 euros.

La Milla de Oro, meca del lujo

La denominada Milla de Oro se mantiene como la zona con el precio medio más elevado para adquirir una vivienda en Marbella, enclave de prestigiosas urbanizaciones y complejos como Cascada de Camoján y Sierra Blanca, muy codiciadas entre los inversores internacionales.

Las vistas al mar y la cercanía de servicios a poca distancia de la playa son las características principales de estas propiedades, con villas que, en sus mayores tamaños, pueden llegar a tener entre 1.000 y 2.000 metros cuadrados, o áticos de 400 metros. Los precios medios de las zonas más cotizadas se mueven entre los 8.000 y 9.000 euros el metro pero en puntos como la denominadas Beach Side se pueden tocar máximos de 19.000 euros, en Los Monteros los 16.000, en La Zagaleta los 13.000 y en Guadalmina los 8.000.

Familias extranjeras de origen alemán, saudí, belga, sueco, noruego o danés, junto a suizos, neerlandeses o rusos son algunos de los compradores habituales. El comprador internacional adquiere tanto primeras como segundas residencias en Marbella para pasar largas temporadas o residir en ellas de forma permanente.

Por su parte, en Estepona los valores se han disparado un 18%, con precios medios de 3.161 euros que, en las áreas más cotizadas de la Nueva Milla de Oro llegan a los 4.200 euros. Siguen liderando las compras los británicos, escandinavos y belgas. La cercanía a Marbella y Puerto Banús son los puntos fuertes en Nueva Atalaya, Isdabe y El Paraíso, con la Nueva Milla de Oro y Punta Palta como primera línea del lujo.

En Mijas, donde el peso del inversor internacional es muy acusado, los precios han subido un 14% en el último año y se mueven en los 2.450 euros de media, con picos de casi 3.200 en algunas zonas . El 75% de las adquisiciones se destinaron a segunda residencia frente a un 18% como inversión y un 6% como residencia habitual. Tres de cada cuatro compras fueron realizadas por extranjeros con una presencia destacada de alemanes (29%), belgas (6,4%) y franceses (5%). Las casas con jardín, piscina y vistas de 148 a 289 metros, de tres a cuatro dormitorios son lo más demandado en Calahonda, El Chaparral, Campo de Mijas, Mijas Pueblo y Mijas Golf. Mientras que en Rivera del Sol, La Cala y Las Lagunas los apartamentos de 98 y 118 metros de dos y tres habitaciones y con terraza son lo más solicitado.

De Torremolinos a Fuengirola

En Benalmádena, los precios han subido un 8,5%, con un valor promedio de 2.550 euros y máximos de 3.500 en zonas como El Higuerón. Los extranjeros realizaron el 82% de las compraventas (sobre todo, alemanes y británicos). Las casas de entre 120 y 250 metros de tres a cuatro dormitorios es el producto más reclamado.

Mientras, en Fuengirola y Torremolinos, al aumento de precios han aumentado en torno a un 9% hasta quedar en un coste de medio de 2.795 euros y 2.295 euros respectivamente.

El perfil del comprador lo componen familias que en un 90% de casos realizaron la adquisición sin recurrir a hipoteca. El 75% de las compras fueron acaparadas por extranjeros, con los nórdicos (Finlandia y Dinamarca) como los más activos. En Fuengirola destacan cuatro zonas con precios medios por encima de los 3.000 euros el metro, con Las Gaviotas a la cabeza, seguido del puerto, Sohail y Los Boliches. Lo más demandado son viviendas de entre 100 y 110 metros de tres dormitorios.

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