La zona noroeste de Málaga y la Costa del Sol encabezan la morosidad en comunidades de vecinos

La morosidad en las comunidades de vecinos en la provincia de Málaga se encuentra en niveles "razonables" y "bastante estables" que se mueven en el 8,95% del total de comuneros, según un estudio sobre el sector profesional de la Administración de Fincas presentado este lunes y realizado por la Cátedra de Estudios CAF de la Universidad de Málaga. Estas tasas de morosidad están alejadas de los picos del 20% que se alcanzaron durante la gran crisis económica que siguió al año 2008 y de los repuntes puntuales que, sin llegar a ese nivel, se dieron durante la pandemia, según ha explicado el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla, Manuel Jiménez.

En todo caso, tanto la UMA como el Colegio afirman que la morosidad sigue siendo un problema importante para las comunidades, "ya que afecta a su liquidez y dificulta el mantenimiento adecuado de los edificios". Un vecino es considerado técnicamente moroso cuando tiene más de tres recibos devueltos. En general, cada mes se suele devolver el 7% de los recibos que se pasan a cobro.

Las mayores tasas de comuneros morosos se da en la Costa del Sol (9%), mientras que en el caso de la capital (8,17%), los guarismos más destacados corresponden a las áreas de Bailén, Palma-Palmilla, Puerto de la Torre, Campanillas y Teatinos (10,1% en el conjunto de todas esas zonas). En Carretera de Cádiz y Churriana hay un 9,74%, en Cruz de Humilladero un 8,37%, en el Centro un 8,09% y en Ciudad Jardín y Málaga Este un 6,56%.

En cuanto a las zonas del interior de la provincia, el informe recoge tasas de morosidad del 8,79%.

El estudio, el primero de esta materia que realiza la UMA, ha sido presentado por la directora de la Cátedra de Estudios CAF Málaga, Eva María González; el decano de la Facultad de Marketing y Gestión, Benjamín del Alcázar, y el Vicerrector de Comunicación, Gabinete y Proyección de la UMA, Francisco Javier Paniagua, acompañados de Jiménez, y de la vicepresidenta segunda del Colegio, Marisa Mandly.

El informe se realizará a partir de ahora de forma periódica y publicarán datos sobre características de las comunidades de propietarios, morosidad y perfil de los colegiados. 

Jiménez ha afirmado que las contenidas tasas de morosidad "hablan bien sin duda alguna" del momento que vive la economía malagueña y ha recordado que en lo relativo a esta problemática hay dos tipos de morosos: el que no puede pagar los recibos de la comunidad de vecinos por imposibilidad (desempleo, escasa pensión, etc) y el denominado "moroso profesional", como se conoce a los propietarios expertos en retrasar el pago de las cuotas de forma deliberada.

"Con los primeros, los vecinos son siempre muy comprensivos, porque saben que son personas que no pueden pagar por sus circunstancias económicas. En estos casos se intenta llegar a un acuerdo para evitar una reclamación judicial. Pero con los otros, que son los que no pagan porque no quieren, sí se actúa rápido", ha explicado.

Precio por los servicios de un administrador

La cartera de clientes promedio que un despacho gestiona es de alrededor de 30 comunidades con una emisión media cercana a los 1.000 recibos y el precio medio pagado por cada comunero por estos servicios es de 5,28 euros, influenciado principalmente por el tipo y número de instalaciones de la comunidad. La clientela de los despachos destaca por ser comunidades con ascensor y/o esparcimientos y que cuentan en torno a entre 13 y 40 comuneros.

Las comunidades con menos comuneros pagan un precio medio ligeramente superior, descendiendo éste a medida que incrementa el número de comuneros. En la Costa del Sol se pueden alcanzar picos de hasta 8 euros por comunero en esta tipología. En la capital, los mayores precios en comunidades más pequeñas, se da en Málaga Este y Ciudad Jardín, mientras que en el caso de la capital en general, el área con mayor precio medio es la noroeste

"Los factores que influyen en el precio pagado por cada comunero son, por ejemplo, el tipo y número de instalaciones de la comunidad (piscina, zonas deportivas, zonas infantiles) y del número de empleados de la misma. Aspectos tales como la morosidad, la antigüedad del edificio, la conflictividad o la necesidad de idiomas, no son factores que se consideren determinantes a la hora de fijar las tarifas a pagar por cada uno de los comuneros", señala el estudio.

Casi el 40% de las comunidades de propietarios de Málaga cuenta con ascensor (en la capital, la tasa sube a casi el 60%), mientras que un 50% cuenta con zonas de esparcimiento (en e caso de la capital el porcentaje es sólo del 25%).

Segundas residencias en la Costa del Sol

Las viviendas de segunda residencia (aquellas en las que el propietario, en muchos casos extranjero, sólo residen durante temporadas concretas del año) alcanzan cuotas del 39% en el conjunto de la provincia, con un peso especialmente importante a largo de toda la Costa del Sol, según el estudio. En el caso de Málaga capital, esa representatividad es del 9%.

El Colegio de Administradores de Fincas señala que la mayor presencia de segundas residencias suele traducirse en una mayor morosidad, ya que a veces es más difícil localizar en el extranjero a un propietario ante el impago de un recibo. También ocurre que hay personas que aprovechan para ponerse al día de los pagos de meses anteriores cuando vienen a España durante el año.

Competencia de fondos de inversión

Los administradores de fincas han alertado también de la entrada de fondos de inversión en el sector en Málaga en busca de "otro tipo de rentabilidades" relativas a la prestación de servicios a las comunidades de propietarios. Jiménez dice que "han irrumpido" empresas que son propiedad o cuentan con el respaldo de fondos de inversión y "compran carteras de administradores que se jubilan".

Estas empresas "acaparan cada vez mayor cuota de mercado" y emplean unos procedimientos que difieren de los tradicionales. Según Jiménez, "a un administrador de fincas no le da para hacerse millonario, le da para vivir", y si los fondos de inversión irrumpen en el mercado es "porque van buscando otro tipo de rentabilidades".

Estas no se derivan del cobro de honorarios sino de "lo que es capaz de mover económicamente" la comunidad, del dinero que "pasa por las manos" de los administradores, que en algunos casos gestionan presupuestos mayores que los de pequeños ayuntamientos en la Costa del Sol, ha explicado.

La entrada de estas empresas "no es un caso aislado de la Costa del Sol", sino que a nivel nacional hay grupos que "han decidido entrar con el objetivo de alcanzar una gran cuota de mercado en el sector".

El presidente del Colegio ha diferenciado entre la labor de los profesionales tradicionales, que son "como un cajero de un banco" frente a estos grupos, que "están dispuestos a cobrar por cada euro que se mueva en la comunidad", y servicios tales como mantenimiento u obras realizadas.

A los administradores tradicionales les perjudica este modelo de negocio y de "competencia desleal" porque los fondos de inversión impulsan "a la baja" el precio de los honorarios: "lo importante es coger la comunidad al precio que sea" para sacar "por otro lado" dinero, ha sostenido.

A nivel nacional, estas empresas con el respaldo de los fondos de inversión pueden tener en torno al 2,5% o 3% de cuota de mercado, tasa que en Málaga quizá pueda estar, a su juicio, un punto por encima.

Datos del estudio y perfil del Colegiado

El estudio ha sido elaborado por la Cátedra CAF a partir de 336 encuestas realizadas en julio y agosto de 2023 y estratificadas por zonas de Málaga y Melilla para asegurar la proporcionalidad. 

La muestra analizada está formada por un 58,6% de hombres y un 41,45% de mujeres. La edad media de la población analizada es de 48,14 años, siendo algo mayor en la población masculina (48,66 años) frente a la femenina (47,40 años).

Se observa que el acceso a la profesión es algo más temprana en los hombres (15,85 años de antigüedad media) que en las mujeres (12,46 años). La antigüedad media global es de 14,45 años.

La mayoría (91%), de los colegiados/as poseen un único despacho, el 7,7% afirma poseer dos despachos y más de dos el 1,3%. Prácticamente, casi todos los profesionales ejercen su actividad en un despacho físico, en piso o local (98%), frente al 2% que optan por el teletrabajo desde el hogar.

El número medio de empleados en los despachos profesionales en Málaga y Melilla es de 2,5 personas, por lo que el perfil en el sector, por lo general, es de microempresas. En todo caos, el sector genera así 2.800 puestos de trabajo directos y existe una alta demanda de administrativos por parte de los despachos profesionales Casi la totalidad de los colegiados trabaja de forma independiente, sin estar integrados en ninguna cadena o grupo.

El porcentaje de despachos que se especializan exclusivamente en la administración de fincas es del 33%. El 66%, en cambio, lo complementa con  servicios  adicionales, principalmente de abogacía, asesoría fiscal, asesoría laboral y asesoría contable.