Vivienda tensionada en Málaga: comprar una casa ya exige de media el 56% de los ingresos

La escalada del precio de la vivienda no se detiene y está llevando a tensionar todavía más la economía de aquellos hogares que se embarcan en una hipoteca. El último informe "IMIE Mercados Locales" de la compañía tasadora Tinsa, publicado este lunes y correspondiente al tercer trimestre de 2024, refleja que la provincia de Málaga sigue en el segundo puesto de España en cuanto al nivel de ingresos familiares necesarios para costear el pago de una hipoteca a los actuales precios de mercado. El porcentaje, en concreto, se sitúa ya en el 56,8%, una tasa que supera en más de cinco puntos a la del trimestre anterior (52,1%) y en casi ocho a la de hace un año (48,7%).

El esfuerzo de los hogares en Málaga supera además en más de veinte puntos al de la media española que, según Tinsa, está en el 34,9% al tercer trimestre de este año. Esta ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico eleborado por Tinsa que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota anual de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. El estudio engloba tanto vivienda nueva como de segunda mano.

Por delante de Málaga sólo se sitúa, como es habitual en el estudio trimestral de Tinsa, la comunidad uniprovincial de Baleares, donde el teórico esfuerzo financiero para el pago del primer año de una hipoteca escala ya en el 64,4% de los ingresos. En tercer, cuarto y quinto puesto figuran las provincias de Cádiz (41%), Madrid (39,6%), Alicante (38,9%) y Barcelona (38,9%). Sevilla es sexta (35,7%).

La firma de hipotecas en Málaga sigue a la baja pero su importe medio aumenta un 15% y supera los 195.000 euros

En el caso de Málaga capital, el esfuerzo medio que la hipoteca exige a los hogares es ya del 54,5% de renta, con lo que también sigue aumentando (hace tres meses era del 47,7% y hace un año del 45,8%). En Barcelona capital y en Madrid capital es del 52,9%.

Las tensiones más elevadas, donde la población local afrontaría esfuerzos teóricos de acceso a una vivienda por encima del 50% de su renta disponible, se localizan en Barcelona (58,5%), Palma de Mallorca (57,4%), Cádiz (57,3%), San Sebastián (56,1%), el citado caso de Málaga y Madrid (51,6%). En Sevilla es del 45%) y en Valencia del 41,7%.

Tinsa suele estimar el nivel de esfuerzo considerado razonable para adquirir una vivienda en el del 35%. A partir del 45% se considera límite de "accesibilidad crítica". Málaga supera ampliamente esa cota tanto a nivel de capital como de provincia.

Una demanda robusta y una oferta limitada

"La demanda residencial robusta en combinación con una oferta limitada en el corto plazo mantiene el tensionamiento del precio medio, especialmente en los polos de empleo y zonas turísticas, donde la comparación con las rentas medias de la población revela, en ocasiones, problemas de acceso", señala la directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias.

Para esta consultora, aunque la gradual reducción del coste de las hipotecas tras las bajadas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y la contención inflacionista contribuyen a la reducción de la tasa de esfuerzo de compra, "la escasez de oferta en esas zonas requerirá tiempo para subsanarse y, mientras tanto, ante incrementos en la demanda, los precios residenciales continuarán tensionándose".

En este escenario, los precios de la vivienda sigue claramente al alza, con precios que, en el caso de Málaga, han subido entre un 70% y un 80% respecto a los de hace una década, cuando se estaba todavía en los años de crisis que sucedieron al estallido de la burbuja inmobiliaria.

La economía de Málaga acelera su ritmo de crecimiento, pero con la vivienda, la movilidad y la sequía como retos urgentes

El grueso de las provincias presenta incrementos interanuales entre el 3% y el 6,5%. El aumento de precios más intenso durante el último año se registra en Soria (15,3%), seguido de Tenerife (12,5%), Málaga (9,8%), Alicante (9%), Baleares (8,4%) y Valladolid (7,9%). Los mayores valores unitarios provinciales se dan en Baleares (3.071 euros el metro), Madrid (3.049), Barcelona (2.582), Guipúzcoa (2.516), Vizcaya (2.429) y Málaga (2.272). 

El mismo panorama se contempla a nivel de capitales. Destaca la subida de los precios residenciales con respecto al mismo periodo del año anterior por encima del 10% en Soria (23,2%), Tenerife (11,5%), Valencia (11,5%) y Málaga (10,9%). Las capitales que superan los máximos de la burbuja de 2007-2008 son Palma de Mallorca (+10,1 %) y, por primera vez, Málaga capital (+1,3%). Muy próximas a alcanzar estos máximos se encuentran ya Tenerife (-3,1%) y Madrid (-3,5%).

El ranking de las capitales más caras sitúa a San Sebastián en primera posición (4.268 euros el metro), seguida por Madrid (3.895), Barcelona (3.849), Palma de Mallorca (2.929), Bilbao (2.791), Cádiz (2.486), Málaga (2.45) y Vitoria (2.259).  

Análisis de distritos de Málaga

Todos los distritos de la capital se mantienen criterios tensionados, con cifras llamativas en la zona oeste o Martiricos, que están acogiendo nuevas promociones. Los que más exigen al comprador son el Centro Histórico (71,9%), Carretera de Cádiz (62%), Málaga Este (56,8%), Cruz de Humilladero (54,6%), Teatinos-Universidad (52,5%), Cruz de Humilladero (54,6%) y Palma-Palmilla (51,5%), al incluir la zona de Martiricos. Le siguen Puerto de la Torre (50,7%), Ciudad Jardín (47,5%), Bailén-Miraflores (46,6%), Campanillas (43,9%) y Churriana (38,5%).

Los mayores aumentos interanuales de precio respecto a hace un año se localizan en los distritos Palma-Palmilla (25,3%), Centro (13,8%), Este (12,6%), Cruz de Humilladero (12,1%), Teatinos-Universidad (11,7%), Ciudad Jardín (10,9%), Bailén Miraflores (10,4%), Churriana (9,9%), Carretera de Cádiz (9%), Campanillas (7,4%) y Puerto de la Torre (6,6%).

Los valores más altos de la capital se dan en Málaga Este, con de 3.376 euros el metro cuadrado, el Centro (2.959), Teatinos (2.736) y Carretera de Cádiz (2.381). Puerto de la Torre presenta 2.195, Cruz de Humilladero 2.080 y Churriana 2.101. El resto se mueve enter los 1.600 y los 1.900 euros el metro.

Hipoteca media y precios

El informe refleja que la hipoteca media concedida en la provincia de Málaga se sitúa, en la media del tercer trimestre de 2024, en 191.686 euros, frente a los 140.837 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 966 euros al mes (en España la media es de 712 euros). A nivel provincial, alcanza los 1.336 euros en Baleares, con Málaga en el segundo puesto, por delante de los 943 euros de Madrid y de los 875 de Barcelona.

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