Más agilidad administrativa para luchar contra la escasez de suelo y de viviendas

Un estudio pormenorizado del sector inmobiliario en Málaga y la Costa del Sol, el análisis de los puntos clave de la inversión inmobiliaria en la provincia malagueña, la eterna falta de suelo, el déficit de viviendas en general y la falta de viviendas asequibles en particular, la rehabilitación energética, la situación en el segmento de oficinas, la sostenibilidad y la digitalización y los retos y tendencias en un futuro a corto plazo fueron algunos de los temas que se trataron en una mesa de expertos profesionales del inmobiliario malagueño en una nueva edición de Los Desayunos de La Opinión de Málaga.

Acudieron a la convocatoria de nuestro periódico Alfonso Haro, director de Obra nueva en Andalucia de GILMAR, Antonio Sánchez-Agesta, socio fundador de Inicia XXI y Fernando Zurita, director de Desarrollo Inmobiliario de Alvores.

El debate empezó con el análisis de la radiografía de la situación actual del inmobiliario malagueño cuando afrontamos el último tercio del año 2024.

De las 600.000 transacciones inmobiliarias que se van a hacer en España a lo largo de este año, solo en Andalucía se van a ejecutar 135.000, y de esas, prácticamente la mayor parte se llevarán a cabo en Málaga y provincia, el verdadero «motor inmobiliario» de nuestra comunidad autónoma. «Si hablamos de precios, la tendencia sigue siendo alcista con un incremento que se sitúa en un 3% - destacó Alfonso Haro-.Yo creo que la realidad inmobiliaria de hoy en Málaga y de la Costa del Sol va a seguir creciendo y va a ser un referente en los próximos años».

La «persistente» falta de vivienda seguirá subiendo los precios en 2025

«Tenemos que ir a un modelo de eficiencia y optimización en las tramitaciones urbanísticas»

Alfonso Haro

— Alfonso Haro, director de Obra nueva en Andalucía de GILMAR

Para Antonio Sánchez-Agesta existe una realidad que dice que a nivel local, «Málaga, acapara prácticamente el 25% del mercado y entre el 18 y el 20% de la obra nueva que se ejecuta». Los motivos, para el representante de Inicia XXI, pasan por la diversificación de un territorio que amplió la perspectiva más allá del turismo de sol y playa y derivó hacia una diversidad de aspectos entre los que destacan una descarada apuesta cultural y el posicionamiento de la ciudad como polo de atracción tanto de nómadas digitales como de empresas tecnológicas.

Fernando Zurita, de Alvores, puso el focode su análisis en el mayor de los problemas que afronta el sector, la falta de suelo: «Es un problema que tenemos que solventar. El crecimiento de este periodo tampoco nos viene muy bien, es decir, los límites de las personas que necesitan vivienda están también acotados. Ahora mismo los que tienen unos recursos económicos por encima de lo normal son los que tienen la capacidad de comprar suelo. Las ventas en vivienda de segunda mano han bajado casi un 30% y eso no es bueno, evidentemente, porque nos vamos quedando sin productos y hay que buscar soluciones a este tema, que seguro las hay», señaló.

Además, Fernando Zurita remarcó la privilegiada posición que tiene Málaga como destino de inversión inmobiliaria debido a que «es muy conocida la rentabilidad que se obtiene del producto en Málaga por los fondos internacionales de capital privado y que viene dada por la diferencia del precio de compra y el precio de venta, argumento más que suficiente e importante para que sean atractivos». Para Antonio Sánchez-Agesta la clave está en el «rápido retorno de la inversión que se produce en Málaga, mucho más rápido que en otros sitios teniendo en cuenta que la ratio de ocupación en apartamentos turísticos ronda el 97% cuando en el resto del país la media alcanza el 65%».

El problema del suelo

A pesar del buen momento que vive el sector, hay grandes problemas que hay que seguir abordando para intentar revertir la situación, como es la falta de suelo. Para Alfonso Haro la percepción de este problema puede sufrir alguna que otra distorsión: «Suelo hay porque los grandes desarrollos se articulan por los municipios y también por el área metropolitana de cada ciudad. El problema son las tramitaciones, que son más que eternas», y citó como ejemplos los más de 20 meses que puede tardar una autorización ambiental para hacer una obra de urbanización o los 15 para conseguir una licencia de obras de edificación en Málaga.

Otro de los puntos a debatir por nuestros expertos fue el constante aumento de los precios de la vivienda, que hace virtualmente imposible encontrar casa a precios asequibles en estos momentos. Antonio Sánchez-Agesta, de Inicia siglo XXI, comentó que «Málaga se sitúa como la cuarta provincia más cara para comprar una vivienda con una media que alcanza los 263.000 euros (solo superada por Madrid, Baleares y San Sebastián) con unas cifras que indican que se necesitarían diez años completos de un sueldo medio para pagar esa vivienda.

Por su parte, Fernando Zurita puso de manifiesto que «para que se reactive la construcción de viviendas en Málaga y en el resto del país hacen falta no sólo cambios administrativos, también legislativos, además de encontrar una mano de obra cualificada que ahora no tenemos para abordar el millón de viviendas que hacen falta en nuestro país».

La construcción y la hostelería aquejan falta mano de obra, pero suben los salarios por debajo de la media

«Hay un mercado muy interesante, creciente y al que tenemos que acoplar la tecnología y la manera de hacer negocio»

Antonio Sánchez-Agesta

— Socio fundador de Inicia XXI

El incremento de los materiales de la construcción es para Alfonso Haro uno de los problemas que ralentizan la edificación de viviendas: «Han subido en torno a un 15-20% a los que hay que añadir el aumento de costes de una mano obra escasa y que cada vez cuesta más retener en las empresas». Haro además propuso para generar más viviendas asequibles «buscar modificaciones puntuales en los planes generales que permitan convertir en viviendas algunos usos industriales terciarios».

La rehabilitación eficiente de edificios podría ser otro elemento que aumentara el parque de viviendas en ciudades como Málaga, aunque no de forma significativa según los invitados, que culpan a los elevados costes que pueden generar. «La experiencia que tengo en rehabilitación -comentó Alfonso Haro- me dice que los costes suelen ser incluso superiores a los que se generan en una vivienda nueva. Meterse dentro de una estructura no es fácil y requiere de una mano de obra muy especializada», comentó.

Rehabilitación

«El de la rehabilitación es un segmento interesante pero con matices porque se regenera en muchos de los casos el centro de las ciudades y se recuperan edificios que, por una parte, son interesantes desde un punto de vista arquitectónico y, segundo, se convierten en edificios que tienen el mismo grado de eficiencia energética que cualquier edificio nuevo. La parte negativa es que cuanto más antiguo es el inmueble, y en el centro de las ciudades la mayoría son edificios muy antiguos, hay que tocar cimentación, estructuras de madera que hay que respetar, y eso en casi todos los casos encarece muchísimo la rehabilitación», afirmó.

Otro de los segmentos que se analizó en el debate fue el de oficinas, tradicionalmente muy escaso en Málaga capital y provincia pero que asiste a la irrupción de unos «brotes verdes» como por ejemplo los edificios Ágora y Noa que promueve Insur en la capital malagueña. «El mercado de oficinas ha estado parado en los últimos años y ahora hay iniciativas que están activando el segmento con vistas a un futuro, como los proyectos de Málaga capital y los que hay en zonas de Churriana que se están moviendo para el desarrollo de grandes operaciones de mercado terciario que pueden ser importantes», comentó Fernando Zurita.

El segmento de oficinas también fue objeto de estudio por parte de nuestros invitados. Tras unos años «olvidado», se empiezan a observar movimientos como los que está llevando a cabo la Promotora Insur con los edificios Ágora y Noa que está construyendo en el nuevo paseo marítimo de la ciudad. Además también hay movimientos en la zona de Churriana que están moviendo para el desarrollo de grandes operaciones de mercado terciario que pueden ser importantes.

En este sentido, Alfonso Haro se manifestó a favor de tener una «zona financiera concentrada en la ciudad» como tienen grandes urbes como Madrid, París o Londres y señaló los terrenos destinados a la Expo 2027 como un «lugar idóneo» para dotarlo de oficinas. Antonio Sánchez-Agesta también suscribió que ahora mismo el segmento de oficinas «está muy atomizado» y si hubiera un sector financiero delimitado en la ciudad, «sería un polo de atracción aún mayor».

«El objetivo es mantener una estabilidad en el contexto de la oferta y la demanda y poder atender a la población»

Fernando Zurita

— Director de Desarrollo Inmobiliario de Alvores

Por último se debatió sobre el giro radical que había dado el inmobiliario en los últimos años con la introducción de las prácticas sostenibles y la digitalización.

Fernando Zurita cree que en las empresas «vamos mucho más allá con los criterios ESG (factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo), no solo los nuestros, sino los de nuestros financiadores, incluso la sensibilidad de nuestros clientes nos obliga a hacer unos criterios ESG de nivel muy elevado. Estamos usando certificaciones (BREEAM, LEED, WELL, etc . ) que son necesarias y aportan una calidad muy importante».

La digitalización para Sánchez-Agesta es «imprescindible». «Hoy en día es diferenciadora en cuanto a los tipos de trabajo que puedes desarrollar, los lugares donde trabajar y ha facilitado muchas tareas», comentó.

Para finalizar, Alfonso Haro, de GILMAR, remarcó el hecho de que el cliente «cada vez más te requiere de esos criterios de sostenibilidad y eficiencia energética. Y nosotros también somos más exigentes con aquel producto que vamos recibiendo intentando que vaya cumpliendo con esos mismos criterios porque nos parece que es hacia donde tenemos que caminar todos».