La vivienda no frena y la escalada de precios es mayor en el alquiler que en la venta

La escalada de los precios de la vivienda prosigue en Málaga sin que parezca avistarse su techo, ya que la escasez de oferta mantiene el mercado muy tensionado ante una demanda de clientes que continúa mostrándose muy activa. El último informe de la consultora inmobiliaria Gesvalt, con datos al tercer trimestre de 2024, recoge que el valor actual de las casas a la venta (que ronda de media los 2.573 euros por metro cuadrado) está un 9,4% por encima de los del año pasado por estas fechas, volviendo a ritmos de crecimiento cercanos al doble dígito. En el último trimestre en concreto, el valor se ha acelerado de nuevo y se ha encarecido un 3,5%, tras unos momentos iniciales de 2024 donde los precios parecían algo más contenidos.

Todavía más disparado aparece el precio del alquiler. El valor de las viviendas en arrendamiento en la provincia ha crecido un 11,5% entre septiembre de 2023 y septiembre de 2024 hasta situarse en un valor medio de 15,27 euros por metro al mes.

Mirando la vista atrás, la dinámica del mercado inmobiliario resulta impactante: desde 2020, hace ahora cuatro años, el precio de venta de las casas se han encarecido un 34% (estaba en 1.914 euros por aquel entonces) mientras que el del alquiler (que se movía en 10,8 euros el metro) lo ha hecho un 48%, según Gesvalt.

«Persiste una notable incertidumbre respecto a la evolución futura de los precios de la vivienda. Si bien algunos indicadores sugieren posibles tendencias estabilizadoras, los datos actuales no permiten formular una proyección concluyente sobre el comportamiento del mercado», explica.

La provincia malagueña muestra una tendencia de subida por encima de la del conjunto de España. En el caso de la vivienda en venta, el aumento interanual de precios a nivel nacional es del 6,9%, con un valor de 1.658 euros el metro, y del 2,9%. En el último trimestre, un escenario que Gesvalt define como de «incremento moderado».

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Málaga continúa instalada así en el grupo de provincias donde más suben los precios (Tenerife firma un 15%, Las Palmas un 12,9%, Baleares un 11,5% y Cádiz un 10,7%, por ejemplo) y es la cuarta más cara de España tras Guipúzcoa (2.903 euros el metro), Baleares (3.030) y Madrid (2.692). Quinta y sexta son Vizcaya (2.476) y Barcelona (2.010).

Escenario de financiación

La consultora afirma, por otro lado, que las últimas bajadas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y el paralelo descenso del Euríbor (actualmente en el 2,93%) empiezan a dinamizar de nuevo el volumen de compraventas de viviendas y la firma de hipotecas. «Este descenso de los tipos y del Euríbor nos genera más confianza para cambiar la tendencia de ralentización en el mercado inmobiliario», señala. El Euríbor ha caído más de un punto en relación al año anterior (en septiembre del año pasado estaba en el 4,14%).

El esfuerzo teórico necesario para la compra por parte de las familias sigue en tasas excesivas, aunque se reduce ligeramente. Gesvalt cita el último dato del Banco de España, que arroja que una familia de renta media necesitaría 7,1 años de sus ingresos totales para adquirir una vivienda (en el informe anterior eran 7,3 años).

El esfuerzo teórico necesario para la compra por parte de las familias sigue en tasas excesivas

En todo caso, Gesvalt calcula que para comprar una vivienda de valor promedio y una superficie de 90 metros cuadrados sería necesario en España un desembolso de 149.220 euros, frente a los 138.520 del año pasado. En el caso de la provincia de Málaga, el valor se iría a los 231.570 euros en un piso del mismo tamaño. Los precios del mercado inmobiliario malagueño están un 55% por encima de la media nacional.

Alquileres disparados

El alquiler por contra, sigue una dinámica totalmente alcista, sin síntomas de desaceleración El citado crecimiento interanual de Málaga del 11,5% en los últimos doce meses es incluso mayor en provincias como Soria (18,9%), Cuenca (18,1%), Valencia (17,8%), Gerona (15,8%), Madrid (15,5%), Tenerife (15%), Lugo (13,3%) y Barcelona (11,9%). «El mercado de alquiler sigue mostrando un crecimiento significativo», destaca.

En rentas reales, los 15,27 euros de Málaga están detrás de Barcelona (21,97), Madrid (19,42), Baleares (19,06) y Guipúzcoa (17,85). En este escenario, los niveles de precios son cada vez más inquietantes: alquilar una vivienda de 90 metros en Málaga rondaría los 1.375 euros al mes. Esta escalada está muy relacionada con la escasez de oferta y el desplazamiento forzoso a este segmento de muchas personas que no pueden comprar un piso. Así, la presión de precios es cada vez mayor, según ha recordado Gesvalt en alguna ocasión, en coincidencia con otros analistas inmobiliarios.

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La capital y Marbella

El informe de Gesvalt refleja que la ciudad de Málaga presenta un precio medio de 2.559 euros por metro al mes, lo que para un piso de 90 metros de promedio daría un valor de mercado de 230.310 euros. Las capitales más caras de España son San Sebastián (4.297), Barcelona (3.674), Madrid (3.593), Palma de Mallorca (2.887) y Bilbao (2.612), con Málaga sexta. Cádiz (2.343), Vitoria (2.191), Pamplona (2.100) y Valencia (2.043) también superan los 2.000 euros el metro.

Por el lado del alquiler, Málaga capital también está en el pelotón de cabeza, con 15,16 euros por metro al mes. Barcelona (26,97), Madrid (23,51), San Sebastián (18,83) y Palma (17,87) encabezan la lista, con Málaga en quinto lugar.

Los precios máximos de la provincia, en todo caso, se dan en Marbella, con 3.391 euros el metro en precio a la venta y un alquiler de 20,9o euros el metro. El resto de la Costa del Sol (el informe de Gesvalt incluye a Benalmádena, Estepona, Fuengirola, Mijas y Torremolinos) se mueve en una horquilla de entre 2.200 y 2.500 el metro en las viviendas a la venta y en la franja de entre 13,5 y 15,7 euros el metro en la renta mensual de alquiler. Vélez-Málaga, en el litoral oriental, presenta por contra valores medios bastante más moderados: 1.495 euros el metro en compra y 7,7 euros en alquiler mensual.