Más de la mitad de las compras de vivienda en Málaga se realizan con hipoteca

La venta de viviendas y la firma de hipotecas sigue en este 2024 a niveles inferiores a los del pasado año, aunque los últimos meses, coincidiendo con las primeras bajadas de tipos del BCE y la desescalada del Euríbor, denotan ya un cierto repunte de la actividad que hacen que el ritmo de descenso sea cada vez menor. Los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicados este jueves, y que abarcan hasta el mes de agosto, reflejan que en Málaga se han realizado en los primeros ocho meses del año un total de 22.919 compraventas de vivienda, con un descenso del 5,1% sobre el mismo periodo del ejercicio precedente, y se han firmado 12.354 préstamos hipotecarios, con una bajada de operaciones del 5,1%.

Estas cifras también revelan que cerca de la mitad de compras de casas que se hacen en Málaga (un 46%) se hacen sin recurrir a un préstamo hipotecario, lo que evidencia el gran peso actual en el mercado de los clientes de alto poder adquisitivo o de perfil inversor, muchos de ellos extranjeros, que no necesitan de financiación para adquirir vivienda. No obstante, la mayoría de compras (un 54%) se realizan con la firma de un préstamo hipotecario. Los porcentajes están en línea con los de años anteriores. Tan sólo durante la época más dura posteriores a la crisis económica e inmobiliaria de 2008 (de 2012 a 2014), las tasas de compras con hipoteca fue inferior al de compras al contado, debido a que el cliente de perfil más local estaba muy agazapado en el mercado.

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La hipoteca media está en 196.300 euros

Lo que no presenta ningún signo de descenso es el importe medio de las hipotecas. Al contrario, la cuantía continúa al alza y confirma, tal y como vienen comentando los representantes del sector, que la gran demanda de vivienda en Málaga supera claramente a una oferta escasa. En la provincia de Málaga, la hipoteca media se sitúa, en el acumulado de enero a agosto, en 196.300 euros, un nivel que supera en un 13,3% al del año anterior (173.100) y de forma aún más holgada los máximos del boom inmobiliario (en 2007, la media fue de 165.000 euros). La hipoteca suele cubrir hasta el 80% del valor de una vivienda. 

Los bancos han prestado en Málaga en los ocho primeros meses del año un total de 2.425 millones de euros para financiar las hipotecas que han concedido, frente a los 2.259 millones que se contabilizaron en el mismo periodo de hace un año (es decir, un 7,3% más). Se constata así que, aunque se conceden menos hipotecas, el valor medio de las casas que se compran sigue subiendo, elevando el importe concedido a los compradores por las entidades financieras. La enorme demanda de vivienda y la escasa oferta estaría contribuyendo a esta escalada, según señalan instancias como el Colegio de Economistas de Málaga.

En los años más duros de crisis económica (entre 2012 y 2014) se llegó a poco más de 100.000 euros para, a partir de 2015 ir subiendo poco a poco. Desde 2017, cuando se situó en unos 120.000 euros, el importe ha subido un 60%, aumentando el esfuerzo exigido a los hogares. 

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Las hipotecas suscritas en la provincia malagueña en lo que llevamos de 2024 continúan siendo las segundas más altas en cuantía de toda España, únicamente por detrás de Baleares (242.300), y por delante de Madrid (194.400), Barcelona (175.400 euros), Guipuzcoa (166.500) y Bizkaia (158.200). En España, el préstamo hipotecario medio concedido en este periodo es de casi 142.000 euros, según el INE. Málaga supera así en un 38% el importe nacional.

La provincia malagueña es por ahora la cuarta que más hipotecas firma a nivel nacional en este tras Madrid (43.614), Barcelona (34.073) y Valencia (14.939). Y es tercera en cuanto al dinero total prestado por los bancos para financiar estas hipotecas, ya que los 2.425 millones de euros registrados en Málaga únicamente son superados por Madrid (8.480 millones) y Barcelona (5.977).

Sube la venta de vivienda nueva, cae la segunda mano

En cuanto a la venta de viviendas, el acumulado de 2024 sigue, de momento, ligeramente a la baja. De enero a agosto se han registrado en Málaga las citadas 22.919 compraventas, con un descenso del 5,1%. Por segmentos de mercado, la mayor parte de las viviendas que se han vendido en Málaga son de segunda mano (16.602), con una cuota de mercado del 72% del total de operaciones en la provincia. La obra nueva se lleva el otro 18%, con 6.317 compraventas. No obstante, la venta de vivienda nueva avanza este año un 32%, mientras que la usada baja un 14,3%.

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Por provincias, Madrid (47.948), Barcelona (40.946), Alicante (33.586) y Valencia (24.515) lideran la clasificación de ventas totales hasta agosto, con Málaga en la quinta posición. Pero en el segmento de vivienda nueva es tercera, tras Madrid (9.776) y Barcelona (7.579).

Así lo ven los expertos

Los portales inmobiliarios consideran que la cifra de compraventa de viviendas y firma de hipotecas de agosto muestran que la tendencia al alza en las operaciones empieza a asentarse, con un periodo de "bonanza" hipotecaria, por lo que pronostican que en esta segunda mitad de año las transacciones e hipotecas aumenten. Según el director general del portal Idealista, Juan Villén, las compraventas continuaron en agosto la tendencia de recuperación de julio, atenuada ligeramente por ser un mes de menor actividad, y se prevé que esta recuperación se mantenga los próximos meses, ya que la tendencia de bajada de tipos y la mayor agresividad de los bancos en la segunda mitad del año se traducirá en hipotecas "más baratas".

El portal Fotocasa añade, a través de su directora de Estudios, María Matos, que con el cambio de ciclo hipotecario se inicia una "fase de dinamismo" en la compra de viviendas, sobre todo en la segunda mitad del año, y estima que 2024 puede en uno de los mejores años desde 2007 con unas 560.000 operaciones.

El director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, apunta que el marco regulatorio y una oferta de vivienda cada vez más escasa, hacen que la evolución del precio de la vivienda siga aumentando, complicando la accesibilidad. En los próximos meses, a su juicio, se verá como las transacciones van recuperándose debido a una moderación en los tipos y una demanda "muy activa", aunque ha avisado de que las hipotecas con condiciones más ventajosas y la nueva regulación, junto a una oferta escasa, harán que los precios sigan aumentando.

Desde Ibercaja subrayan que la positiva evolución del empleo y los salarios y la contención de los tipos de interés, hacen esperar que continúe el dinamismo inmobiliario, impulsado además por el aumento demográfico. Ello, unido a la escasez de oferta y las tensiones en los precios hacen necesario agilizar la construcción de nuevas viviendas.

Por su parte, el Consejo General de los COAPI de España coincide en que el cambio de tendencia se consolida y se alargará en la segunda mitad del año. "La época de los cambios en las condiciones de las hipotecas ya ha pasado", afirma el COAPI, para quien los particulares "han hecho los deberes adaptándose a las políticas económicas del Banco Central Europeo y los vaivenes del Euríbor".

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