El precio de la vivienda en Málaga acelera de nuevo y marca las mayores subidas entre las principales plazas de España

La demanda de vivienda sigue en niveles altísimos lo que, unido a una oferta inmobiliaria actualmente muy escasa, está contribuyendo a que la escalada de precios no se detenga sino que, al contrario, haya vuelto a acelerar en estos últimos meses. La buena marcha de la economía y del empleo, el permanente interés del comprador extranjero o el ritmo de creación de nuevos hogares (Málaga es una de las plazas españolas con mayor proyección de subida de población) son algunos de los factores que están manteniendo el auge del mercado, pese a que algunos pensaban que los altos tipos de interés de estos últimos dos años, que han enfriado ligeramente la cifra de ventas, podían también servir de contención a los precios. No ha sido así, y además, ahora que se han producido las primeras bajadas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), el acceso al crédito hipotecario será algo más fácil, lo que ya se está reflejando en una reactivación de las ventas de viviendas.

Así las cosas, el último informe del Colegio de Registradores, correspondiente al tercer trimestre del año, recoge que el precio de la vivienda en Málaga se mueve, a cierre de septiembre, en una media de 2.901 euros el metro cuadrado, un 13,5% por encima del valor que se marcó en el mismo periodo del año precedente (estaba entonces en 2.564 euros).

Además, ampliando la perspectiva de análisis y cogiendo el valor promedio en Málaga de los últimos doce meses (septiembre de 2023-septiembre de 2024), la media es de 2.714 euros, con una subida del 11% interanual sobre el dato del periodo precedente (2.445). El incremento de Málaga, en este caso, es el más alto de toda España en cuanto a las grandes plazas inmobiliarias: Baleares y Alicante suben en torno a un 9%, Madrid y Valencia un 5%-6%, Cádiz un 7,8% y Barcelona un 3,7%, por poner unos ejemplos. Sólo dos provincias con mercados de menor magnitud y precio (Soria y Córdoba) superan a Málaga, con porcentajes de subida del 12%.

En la misma dinámica se encuentra Málaga ciudad, con un precio medio de 2.917 euros y un aumento del 22,3% sobre el año anterior, siendo en este caso, de largo, la capital española donde más se ha encarecido la vivienda en estos últimos doce meses (el máximo en otras es del 13%-15%).

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«El precio de la vivienda ha mantenido durante el tercer trimestre la intensidad alcista. El empuje de la demanda, manteniendo destacados niveles de actividad, está permitiendo consolidar esta fortaleza en el comportamiento de los precios», expone el Colegio. En España, al cierre del tercer trimestre, la media es de 2.114 euros, con una subida del 7% con respecto a hace un año. Y el valor promedio anual (2.042 euros) también ha crecido al 4,44%.

Las provincias con mayores precios promedio en los últimos doce meses son Baleares (3.504), Gipuzkoa (3.496), Madrid (3.400), Barcelona (2.886) y Bizkaia (2.855), con Málaga en sexta posición. A nivel de capitales, Málaga es también sexta tras San Sebastián (5.613), Barcelona (4.466), Madrid (4.327), Palma de Mallorca (3.558) y Bilbao (3.017).

Por segmentos, es la vivienda nueva la que presenta mayor subida en la provincia (un 10,6% en un año hasta los 3.090 euros) mientras que la de segunda mano lo hace un 9,1% (2.579 euros). 

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Más hogares y más empleo

Los registradores recuerdan que el ritmo de crecimiento del anterior ciclo alcista (que fue aproximadamente de 2004 a 2008) fue más intenso que el del actual. Sin embargo, el hecho de acumular ya muchos años consecutivos con incrementos del precio (desde 2015 hasta ahora) ha llevado a que los niveles actuales «se hayan situado ya por encima del citado máximo de 2007». De hecho, el Ministerio de Transporte Movilidad Sostenible ya constató que, al segundo trimestre de este año, que la vivienda libre en Málaga había roto el techo de precios del boom inmobiliario.

Para el Colegio, factores demográficos y económicos como «el incremento del número de habitantes, el aumento en la formación de hogares, el crecimiento económico y el incremento del número de ocupados y afiliados a la Seguridad Social» están favoreciendo este comportamiento en España en general.

El informe de los registradores destaca además que la desescalada de los tipos de interés ha permitido «no sólo eliminar el principal factor con impacto desfavorable sobre el mercado inmobiliario residencial, sino pasar a configurarse como una variable con un importante impacto positivo». 

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Y es que lo cierto es que las ventas de viviendas, que desde finales de 2022 venían mostrando caídas por los elevados tipos de interés, empiezan a exhibir ya signos de repunte, ahora que el Euríbor ha empezado también a bajar (está a cierre de octubre en el 2,69%, su menor nivel en dos años). En los tres primeros trimestres de 2024 se han vendido en Málaga unas 25.700 casas, sólo un 2,9% menos que en el mismo periodo del año anterior, cuando hace unos meses las caídas interanuales superaban el 10%. 

Se habla ya así de un posible «cambio de tendencia» que añadiría más presión al mercado. El razonamiento es el siguiente: si cuando las ventas bajaban, los precios no han dejado de subir por la escasa oferta, ¿qué pasará ahora que el ritmo de operaciones y de firma de hipotecas parece volver a repuntar al amparo de los menores tipos de interés? 

Aviso de los promotores ante el "drama" de la vivienda

Frente a este panorama, los promotores andaluces han vuelto a lanzar esta semana, en el marco del salón inmobiliario Simed de Málaga, un mensaje alertando de la actual situación de «drama» que supone el acceso a la vivienda para la mayoría de los ciudadanos.

«Tengamos claro el problema: no hay viviendas porque no hay materia prima, suelo urbanizado. Y como consecuencia, las pocas que hay son caras», explicaba el presidente de la patronal andaluza Fadeco Promotores, el malagueño Ignacio Peinado.

A su juicio, el déficit de viviendas nuevas que presenta ahora mismo una ciudad como Málaga, en la que se prevé una notable aumento de población y generación de nuevos hogares a corto y medio plazo, alcanzará las 100.000 unidades en los próximos años.

«Todavía cabe evitar un desastre mayor. Pero no hay más tiempo», asegura Peinado, que reclama a las administraciones «medidas extraordinarias» y de «emergencia» para agilizar la puesta en carga de suelo urbanizable.

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El peso extranjero

El Colegio de Registradores menciona otro importante factor en el actual panorama inmobiliario: la fortaleza de la demanda extranjera, «con un comportamiento comparativamente más favorable durante los últimos trimestres que la demanda nacional».

Las provincias con mayor peso de compra a cargo de foráneos en el tercer trimestre han sido Alicante (43%), Málaga (34,7%), Tenerife (32,7%), Baleares (32,5%), Girona (27,1%), Murcia (24,6%), Las Palmas (22,4%) y Almería (17,7%). Y en Málaga, tomando como referencia los últimos doce meses, casi el 33% de las compras han sido de extranjeros.

«La intensidad turística se configura como el factor clave para la consecución de un mayor o menor peso relativo en compras de vivienda por extranjeros, correspondiendo las provincias cabeceras a provincias mediterráneas o islas con dichas características", reitera el Colegio.

Las nacionalidades cabeceras de compradores en España en este periodo han estado integradas principalmente por británicos (8,52%), alemanes (6,43%), marroquíes (5,46%), polacos (5,32%), italianos (5,25%), franceses (5,23%), rumanos (5,13%) y neerlandeses (5%). 

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