Turismo | Juan Cubo Presidente de la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPro)

"Si no cambia el marco regulatorio actual, las viviendas turísticas terminarán desapareciendo"

El nuevo presidente de AVVAPro advierte de que las nuevas restricciones hacen "imposible" acceder a este sector que, a su juicio, se ha convertido en el chivo expiatorio de la crisis habitacional

Juan Cubo, presidente de la Asociación de Profesionales de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPRO).

Juan Cubo, presidente de la Asociación de Profesionales de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPRO). / Álex Zea

Ana I. Montañez

Ana I. Montañez

Tras un año como vicepresidente, Juan Cubo ocupa desde septiembre del año pasado la presidencia de la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPro), puesto en el que sustituye a Carlos Pérez-Lanzac, del que defiende que los últimos ocho años ha hecho un "trabajo increíble". Se considera a sí mismo menos «combativo» y más "dialogante" aunque lamenta que hay gente muy "radical". Su objetivo es evitar que se les "cancele" y que se valore la "parte muy positiva" del sector que representa y que, a su juicio, se ha convertido en el chivo expiatorio de la crisis habitacional. Su empresa de alquiler vacacional, Cubo’s Holiday Homes, gestiona 400 propiedades.

Asistimos a una cascada reguladora de la vivienda de uso turístico (VUT) a nivel local, regional, estatal e incluso en el ámbito comunitario y no es un hecho aislado en España. ¿Hacia dónde se dirige este sector?

Estas decisiones se están tomando de forma precipitada, apresurada, sin el necesario estudio. El problema es que las distintas administraciones no están teniendo en cuenta los impactos sumados de todas las medidas porque si tú sumas la limitación de la Ley de Propiedad Horizontal, la del Registro Único, la de las regulaciones autonómicas y las municipales que se están poniendo también en la mesa, cuando las sumas todas va a ser imposible acceder a la actividad. Hay que pensar que la vivienda, por más que sea un derecho constitucional, también está reconocida en la Constitución que es una propiedad privada y, como tal, su propietario tiene unos derechos de uso. Habrá que ver la Ley de Garantía de la unidad del mercado cómo ve esa imposibilidad de acceso a ese mercado y también la Comisión de los Mercados y la Competencia. España es enorme y está vacía y la vivienda turística está siendo y ha sido en muchas ciudades un motor de revitalización y de reactivación de la economía cuando no había otra opción. Le estás robando esa posibilidad a ciudades pequeñas, ciudades de interior o ciudades que no están precisamente en focos turísticos. Porque, claro, las normas son para todos. Tal vez lo más acertado era lo que hizo la Junta de Andalucía, dándole autonomía a los ayuntamientos para limitar donde lo consideraran.

Pero ese endurecimiento se está centrando en las zonas tensionadas.

Sí, eso a nivel local y está bien pensado, pero por ejemplo la modificación que se ha hecho en la Ley de Propiedad Horizontal, de facto va a hacer que prácticamente no se pueda conseguir ninguna nueva vivienda turística en toda España, porque estás dándole a tu vecino el poder para que te autorice o no poder alquilar tu vivienda de corta estancia. Lo más acertado tal vez hubiese sido esa regulación local y que cada ayuntamiento decidiera sí o no en dónde. E insisto, no va a solucionar el problema de vivienda. Puede ser que acalle a la opinión pública, pero desde luego solucionar el problema de vivienda no lo va a solucionar con el crecimiento de población y con la falta de nueva vivienda en construcción.

 ¿Cree que esta actividad podría llegar a desaparecer?

Tal y como está ahora mismo la regulación dispuesta, lo normal es que vayan desapareciendo determinadas viviendas de uso turístico, salvo que se relajen las restricciones. Es decir, ninguna ley es para toda la vida, supongo que serán regulables o modificables en función de la necesidad de cada momento.Yo le digo a mucha gente de nuestro sector que lo que toca es aguantar este tirón porque tenemos un problema objetivo de vivienda asequible, se nos ha responsabilizadoy el relato ha ganado al dato.Ahora mismo está grabado en la mente de mucha gente que la vivienda es cara por culpa de la vivienda turística, algo que efectivamente no se ajusta exactamente a la realidad. Y como somos los ‘responsables’, que se hagan medidas contra la vivienda turística es hasta popular, la gente se alegra.

Juan Cubo, presidente de la Asociación de Profesionales de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPRO).

Juan Cubo, presidente de la Asociación de Profesionales de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPRO). / Álex Zea

Usted se ha referido a este marco regulador como la «muerte lenta» del sector.

Sí, nosotros lo denominamos así, la muerte lenta. Si no cambia el resto de la normativa, en las transmisiones cada vez se irán perdiendo inscripciones en el registro poco a poco, y cuando pasen 5, 10, 15 años, si no cambia nada en el marco regulatorio actual, terminarán desapareciendo las viviendas de uso turístico. Y entonces a lo mejor luego las echamos de menos. ¿Sabemos el impacto económico en impuestos, en riqueza y en empleo que suponen 30.000 plazas de personas alojadas en esta ciudad gastándose su dinero aquí? No hay capacidad alojativa hotelera y en muchos casos hay que ser realistas. Si no hay más hoteles en la ciudad de Málaga es porque, primero, es muy difícil, porque es verdad que hay un marco regulatorio muy complejo para conseguir construir un hotel, pero es que, además, tampoco hay muchísimo interés. Si hubiese muchísimo interés, habría muchísimos más hoteles construidos en Málaga o cualquier sitio.

¿Comparte la idea de que esta actividad ha estado muchos años desregulada y parte ahora de una hiperregulación?

Es verdad que la primera regulación vino en el 2016, hasta entonces yo operaba como casas rurales y no tenía casas en ciudades, a partir del 16 pues sí que empezamos con la regulación de las viviendas de uso turístico. Realmente las administraciones querían viviendas de uso turístico, querían tenerlas reguladas y controladas y saber cuánto había y de hecho al principio se presumía. Pero las viviendas que se sumaron a esta actividad eran vivienda vacía, no se usaba de forma residencial. Era una segunda vivienda vacacional de alguien que dijo ‘si yo la uso un mes al año, pues el resto la alquilo’. En los pueblos hay mucha gente que tiene la casa del pueblo y la casa del campo, que la utilizaban en verano, pero el resto del año estaba vacía. Oye, pues la vacía la alquilamos y tenemos un extra de ingresos que sumamos a nuestra familia, que nos permite pagar una universidad de nuestro hijo o un colegio o lo que sea. Es una vivienda que estaba ociosa y que se pone al funcionamiento, en realidad, del propietario y de la sociedad. Porque el señor que viene allí y paga un alquiler, tenemos visto que de los 10 euros que se gasta, 6 son en el destino, solamente se gasta 3 o 4 euros en el alojamiento. Eso es muy potente para tus vecinos también y al final nos alimentamos todos. Sí había desregulación y se reguló. Al principio brazos abiertos, en Andalucía era muy fácil acceder al registro de turismoy ahora [se limita] realmente, de forma innecesaria porque el 2,68% del total de las viviendas de la ciudad no pueden causar un impacto negativo como el que se le está atribuyendo, pero sí genera un impacto positivo potentísimo. Y especialmente en el Centro Histórico, que tanto se habla, es que era vivienda totalmente vacía. Eran edificios completos abandonados, en ruinas.

Todas estas medidas os ponen un techo porque al final no existe retroactividad en las restricciones.

Sí, están poniendo un límite. Tenemos miedo a que comiencen de alguna manera a atropellar el ordenamiento jurídico, como pueda pasar en Barcelona, y de repente venga un alcalde y diga que va a eliminar todos los registros activos. Eso luego tendría un recorrido judicial, entiendo, como va a pasar en Barcelona. Que no está mal que se regule y que se ponga un marco, sí, claro, se está haciendo con el calor de un debate político que se está utilizando de forma arrojadiza entre la oposición y los grupos que están ahora mismo gobernando. Y bajo esa presión, los grupos gobernantes se están viendo abocados a imponer restricciones.

Pese al marco regulador que se está abriendo, se siguen inscribiendo nuevas VUT en zonas que o que no tienen acceso independiente o que van a estar dentro de los límites de la zonificación que está tramitando el Ayuntamiento. ¿Por qué ocurre esto?

El otro día, estando con el alcalde, se enfadó muchísimo porque no tenía conciencia de que eso pasara, Carmen Casero [concejala de Urbanismo] si lo tenía claro, y llamó ahí estando con nosotros a Yolanda Aguilar, la secretaria general de Turismo. Yolanda se lo explicó muy bien desde el punto de vista jurídico. Muy resumido se trata de que el PP traía las normas de simplificación administrativa para que toda la economía se reactivase y fuese mucho más ágil. Entonces dio la posibilidad de que un ciudadano con una declaración responsable pudiera darse de alta en una actividad, entre ellas, el acceso a una vivienda turística. Tú estás firmando que cumples con una serie de normas para poder hacer esa actividad y la Administración tiene unos plazos para que demuestres si cumples o no cumples. ¿Qué ocurre? Que de momento te inscribes y tiene que ser la Administración la que se percate de que tú no estás cumpliendo y cancelarte la inscripción en el registro.

Y con siete inspectores para la provincia entiendo que es bastante complicado.

Claro, lo que está pasando y lo que va a venir pasando es que como estamos en el ojo del huracán, los vecinos son los que terminan denunciando. En el momento que hay una denuncia en la inspección, ya eso sí se moviliza pero de oficio es muy difícil. Si al final detectan que hay alguna irregularidad, te aperciben y tienes derecho a un plazo de alegaciones, como está pasando con la instrucción [del acceso independiente] en Málaga, con la que no estamos de acuerdo. Hemos consultado a un montón de despachos de abogados y absolutamente todos nos dicen que esa medida no es conforme al ordenamiento jurídico. Probablemente el ayuntamiento lo sabe, pero tenían muchísima premura, había muchísima presión, tenían una manifestación sobre la mesa y actuaron de esa manera. Pensamos que los tribunales finalmente fallarán a favor de las personas que hayan recurrido y, por lo tanto, esa norma decaiga.La que no decaerá será la que ahora mismo está poniendo sobre la mesa el Ayuntamiento, esa limitación [del 8%] y habrá que estudiar bien ese informe en el que se basan y la imperiosa necesidad de interés público para limitar porque es bastante poco defendible ese supuesto interés público para no permitir que yo mi propiedad la alquile a dos meses o la alquile a cinco meses. Además hay que pensar que en una ciudad como la de Málaga no va a volver a haber viviendas a 500 euros, seamos realistas, no va a pasar, pero no va a pasar no por la vivienda turística, es una ciudad que se ha puesto de moda, donde la gente quiere venir, y quiere invertir y quiere vivir, y por lo tanto los precios están caros.Yo vivo en Alhaurín y no es ningún trauma, ni soy menos que alguien que viva en Málaga ciudad. Paco de la Torre dijo con más o menos acierto que la periferia existe. Las ciudades cuando crecen, crecen en círculos concéntricos y hay sitios maravillosos donde vivir en la periferia. De hecho, hace unos años comprarte un chalé en Alhaurín de la Torre era progresar, ahora parece que te están expulsando de Málaga.

Juan Cubo, presidente de la Asociación de Profesionales de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPRO).

Juan Cubo, presidente de la Asociación de Profesionales de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPRO). / Álex Zea

Es cuestión de poder elegir, ¿no?

Claro, claro, por supuesto. Con respecto a los alojamientos, nunca tenéis en cuenta los periodistas y los políticos, ¿cuántas viviendas hay en calle Larios? Prácticamente no hay ninguna, está prácticamente repleta de oficinas, eso era antes viviendas y ¿a nadie le molesta que sean oficinas y no viviendas? Las oficinas también restan capacidad alojativa en el centro de las ciudades. Y también hay que pensar en los hoteles, que también han restado capacidad alojativas .En Sevilla, en ocho años el 92,5% de los hoteles que se han construido de nueva apertura se han construido en zona residencial y nadie protesta.

El alcalde ha comentado en varias ocasiones que la VUT desvía vivienda del mercado residencial y que contribuye a elevar los precios. Vosotros insistís en que sois el chivo expiatorio.

En privado nos matizó esas palabras y nos admitió que, bueno, que puede tener parte de la influencia pero que no es el mayor responsable. Él al final está de acuerdo con nosotros. Lo que pasa es que hay que admitir que tiene muchísima presión sobre la mesa por culpa de los partidos de la oposición. Y además que están movilizando a determinado estatus social, porque están, insisto, equivocando a la opinión pública. Claro que tiene un peso la vivienda turística, pero no es el más importante. La Ley de Vivienda es una máquina de impedir que la gente acceda a una vivienda porque en el momento en que un propietario se siente indefenso jurídicamente tiende a subir el precio, a retirar la vivienda o a buscar otra opción de rentabilizar su vivienda. Se construyen 85.000 viviendas al año frente a 750.000 nuevos habitantes en este país, que además van a terminar todos queriendo vivir en las ciudades que están de moda, no van a querer vivir en Soria, van a querer vivir en Madrid, en Barcelona, en Málaga. ¿Qué sucede? Pues que si se siguen construyendo 85.000 viviendas al año, tendremos un gravísimo problema.

De la Torre llegó a pedir ir más allá de la zonificación y prohibir nuevas VUT en toda la ciudad. Es un anuncio que no ha ido más allá, ¿erais conocedores?

El alcalde está muy presionado, no me gustaría estar en su papel, realmente es muy difícil y puede ser que momentáneamente no le interese que haya más viviendas turísticas en la ciudad. Puede ser que ahora le interese que haya más hoteles de cinco estrellas pero de lo que queremos a lo que realmente luego se puede hacer, pues realmente es difícil. Hay una serie de normas que probablemente impidan que, como tal, se prohíba definitivamente la actividad de nuevas viviendas turísticas, se podrán limitar, se podrán poner requisitos, pero exactamente prohibir no lo creo. También teniendo en cuenta la cantidad ingente de impuestos que recaudan los ayuntamientos y las administraciones proveniente del alquiler de vivienda turística. De momento ya la tasa de basura es el doble.

La Junta de Andalucía anunció a finales de 2024 que este año se aprobará un decreto con nuevas restricciones. ¿Por dónde irán?

Llevamos semanas intentando conocerlo. Yolanda Aguilar, la secretaria general de Turismo, lleva meses diciéndonos que vienen cambios y que no sabe si nos van a gustar. No sé lo que viene pero, por lo visto, vía Consejería de Fomento y Vivienda. Si es conforme al ordenamiento jurídico y cumple con todas las normas, no tendremos más que acatarlo.

¿Con qué expectativas afrontáis el año?

Yo soy optimista por defecto y quiero pensar que las cosas irán muy bien consolidando las plazas que tenemos, creciendo donde se pueda crecer y la verdad es que la ciudad tiene grandes retos en cuanto a crecimiento de infraestructuras y mejora de los servicios públicos y creo que lo podremos lograr. Es decir, trabajando todos juntos, despolarizando, que me parece muy importante.

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