Los altos precios de la vivienda en Málaga lastran ya a la segunda mano: "No las pueden pagar"

La escalada imparable de precios en el mercado residencial en Málaga están lastrando ya a las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, un segmento que hasta ahora ha funcionado como el principal sostén de la oferta ante el lento ritmo de la construcción.

En 2024, se realizaron 21.972 operaciones de compraventa de vivienda de segunda mano, lo que supone una caída del 12,67%, según el balance del Pulsímetro Inmobiliario -con datos provisionales a la espera del cierre del pasado ejercicio- que realiza anualmente la escuela Rebs.

Si se comparan estos datos con la tendencia andaluza y nacional, se refleja la caída especialmente acusada que está experimentando la vivienda usada en la provincia de Málaga. En el caso de Andalucía, el año pasado se cerraron 88.770 operaciones, lo que implica una caída del 5,46%, mientras que a nivel nacional ese comportamiento es positivo, con 496.282 operaciones que señalan un crecimiento del 4,26%. Por el contrario, la compraventa de vivienda de obra nueva en Málaga experimentó un incremento del 27,92%, con 9.368 operaciones.

El director de Rebs José Antonio Pérez ha vinculado esa caída en la segunda mano con un incremento en los precios de la vivienda que el mercado ya no puede asumir. “Va cayendo la segunda mano porque el mercado no las puede pagar más”, ha insistido el profesor durante la presentación de los resultados en la sede de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) de Málaga.

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De hecho, la segunda mano es la vivienda que más se encarece en comparación con la obra nueva, según los resultados del informe. El año pasado, el precio medio de la vivienda usada se fijó en 300.721 euros, esto es, un incremento del 4,45% con respecto a los precios de mercado de 2023. Para este año, el Pulsímetro Inmobiliario estima que el precio medio alcanzará los 314.095 euros.

En el caso de la vivienda de primera ocupación en la provincia, el precio medio fue de 378.070 euros, un 0,62% con respecto al ejercicio anterior. Y la previsión para este año que esa media se eleve hasta los 380.402 euros.

Para 2025, la previsión es que las operaciones en segunda mano sigan cayendo -hasta las 19.187- mientras las de obra nueva siguen creciendo -hasta las 11.983 - durante este ejercicio.

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Esfuerzo de los hogares

Y frente al comportamiento del mercado residencial se sitúa la capacidad de la población de asumir el coste o bien de un alquiler o de una cuota hipotecaria para pagar su vivienda. En ese sentido, la Universidad de Málaga junto a Rebs han presentado otro informe en el que se analiza la renta máxima disponible de los hogares españoles para acceder a la vivienda poniendo como tope una inversión del 40% de los ingresos para no caer en un “sobreesfuerzo”.

Este análisis, que analiza hasta seis tipos de hogares diferentes, concluye que los hogares “más restringidos” o con menor renta disponible para acceder a una vivienda son los hogares unipersonales, es decir, donde vive un único adulto con o sin menores dependientes y, en especial, en adultos mayores de 55 años. Precisamente esta tipología es la que más está creciendo en España.

También los hogares sin niños dependientes, ya sean unipersonales o parejas, al igual que aquellos hogares donde el “sustentador principal” es o bien menor de 35 años o mayor de 55 años.

Por ejemplo, el estudio refleja que para hogares unipersonales con un adulto, el grosor de la población puede destinar 463,46 euros para la vivienda, ya sea renta o hipoteca, garantizándose que el 60% de sus ingresos los puede destinar para los gastos básicos, como alimentación o suministros. En parejas con menores dependientes esa renta media se eleva hasta los 764,64 euros.

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Situación de “emergencia”

Siguiendo con las proyecciones del Pulsímetro Inmobiliario para este año, el informe refleja que 2025 cerrará con 8.301 viviendas terminadas frente a las 8.236 de este pasado ejercicio, lo que supondrá una variación interanual nimia, del 0,8% mientras que en Andalucía se espera un crecimiento del 10,68% y del 7,53% en España.

Los promotores coinciden en que este parsimonioso ritmo de la construcción que no llega a recuperarse se explica debido a la falta de suelo disponible, la financiación y a los años de decalaje que arrastra el mercado inmobiliario, ya que la vivienda que se termina este año comenzó a construirse unos cuatro años antes.

La secretaria general de ACP, Violeta Aragón, ha vuelto a hacer un llamamiento a las instituciones para “hacer una apuesta radical” encaminada a solucionar los desequilibrios existentes entre la oferta y la demanda.”Estamos en una situación de emergencia y como tal hay que tratarlo. Necesitamos un plan de emergencia aunque sea de forma transitoria, hay que tomar medidas excepcionales”, ha insistido.

Entre las principales medidas que hay que poner sobre la mesa, ha recordado la necesidad de acortar plazos administrativos y plantear aumentos de edificabilidad y densidad en bolsas de suelo pendientes de desarrollo, que es, en su opinión, “donde puede estar la solución”.