La vivienda en Málaga, más cara que nunca y sin perspectiva de frenar su escalada

La demanda de vivienda en Málaga sigue en niveles altísimos lo que, combinado con una oferta inmobiliaria insuficiente, mantiene los precios en una escalada que parece no tener fin. Hace un año, algunos presagiaban que el mercado podía entrar en una fase de cierta contención, pero los datos finales de 2024 confirman un escenario de nuevo al alza y que, según las previsiones, se mantendrá así en este 2025. La desescalada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha mejorado el acceso al crédito hipotecario, lo que se refleja ya en una reactivación de las ventas de viviendas en España. En el caso de Málaga, son las ventas de pisos nuevos los que mantienen la pujanza del mercado, paliando la caída de operaciones en el segmento a segunda mano.

Así lo constata el Colegio de Registradores de España en su último informe de cierre de 2024, donde señala que factores como el incremento del número de habitantes, el aumento en la formación de hogares, el crecimiento económico, el empuje de la demanda extranjera y el incremento del número de ocupados y afiliados a la Seguridad Social están favoreciendo todo este comportamiento.

El ritmo de precios no para

En cuestión de precios, Málaga cerró 2024 con un valor promedio de 2.750 euros y una subida del 10,8% sobre el ejercicio anterior. Este incremento fue el más alto de España en cuanto a las grandes plazas inmobiliarias, por delante de Alicante (9,9%), Baleares (9,4%), Valencia (9,1%), Cádiz (8,5%), Madrid (8%) o Barcelona (4,3%). Sólo provincias con mercados de menor magnitud presentan tasas superiores (Cuenca un 24,9%, Soria un 14,6%y Córdoba un 12,6%). La media de subida en España fue del 6,3%, con un media de 2.086 euros el metro y con los precios por encima ya de los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007.

En la misma dinámica alcista se encuentra Málaga ciudad, con un precio medio de 2.980 euros y un aumento del 24,5% que la sitúa, de forma muy destacada, como la segunda capital española donde más se encareció la vivienda en 2024, sólo superada por el 26% de Cuenca. El máximo del resto de ciudades se mueve, como máximo, en horquillas de entre el 13% y el 15% (Toledo, Alicante o Valencia, por ejemplo). En Madrid suben un 11,3%, en Palma un 9,4% en Barcelona un 2,5% por citar algunos grandes mercados.

Así las cosas, las provincias con mayores precios promedio en los últimos doce meses son Baleares (3.575), Gipuzkoa (3.577), Madrid (3.527), Barcelona (2.923) y Bizkaia (2.895), con Málaga en sexta posición. A nivel de capitales, Málaga es también sexta tras San Sebastián (5.708), Barcelona (4.517), Madrid (4.483), Palma de Mallorca (3.631) y Bilbao (3.068).

Alza en las compraventas

«La fortaleza de la demanda, como puede constatarse en el número de compraventas de vivienda, está provocando esta senda ascendente del precio de la vivienda», afirma el Colegio. A su juicio, el cambio de tendencia en la evolución de los tipos ha permitido «no sólo eliminar el principal factor con impacto desfavorable sobre el mercado inmobiliario residencial, sino pasar a configurarse como una variable con un importante impacto positivo».

De hecho, las ventas, que durante los primeros trimestres de 2024 vinieron mostrando signos de bajada han cerrado finalmente el año en cifras de crecimiento: en Málaga se han vendido 35.211 casas, un 3,5% más que el año anterior. De ellas, 10.777 fueron de nueva construcción, con una espectacular subida del 63,9% que ha permitido compensar la caída de casi el 11% que sufrieron las operaciones en el segmento de segunda mano (hubo 24.434), que es el de mayor peso en el mercado.

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El comportamiento de Málaga replica el del conjunto de España, donde se vendieron el año pasado casi 637.000 viviendas, un 9,2% más que en 2023 ¿Qué provincias vendieron más? Madrid (77.623), Barcelona (64.069), Alicante (51.862), Valencia (38.770) y, completando el top 5, Málaga (35.211). En el apartado de obra nueva, Málaga se colocó la tercera, únicamente tras Madrid (16.671) y Barcelona (12.014).

Por segmentos, es la vivienda nueva la que presenta mayor subida en la provincia de Málaga (un 7,1% en un año hasta los 3.010 euros) mientras que la de segunda mano lo hace un 9,6% (2.633).

Previsiones en este 2025

«El año ha evolucionado de menos a más. Todo parece indicar que la primera mitad del año 2025 pueden seguir la línea, alcanzando destacados niveles de actividad en compraventas de vivienda en la medida que los factores determinantes siguen mostrando un buen tono y perspectivas. El crecimiento del número de habitantes y la tendencia descendente de los tipos pueden configurarse como las variables más determinantes, acompañadas de los buenos resultados en actividad económica, empleo y salarios», reiteran los registradores en su informe.

El razonamiento ahora es el siguiente: si cuando las ventas bajaban, los precios no han dejado de subir por la escasa oferta, ¿qué pasará ahora que el ritmo de operaciones y de firma de hipotecas parece volver a repuntar al amparo de los menores tipos de interés?

Posible riesgo

El Colegio de Registradores indica que el «mayor riesgo» en el actual mercado viene derivado por las posibles consecuencias de esta «intensidad alcista», en la medida de que si los precios siguen esta espiral podría generarse «una reducción de la demanda potencial de vivienda, que más pronto que tarde provoca ajustes en la actividad inmobiliaria». Sin embargo, los registradores creen que eso no sucederá mientras el potencial comprador siga siendo atendido «a través de crédito hipotecario, tal y como está ocurriendo en la actualidad».

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