La vivienda nueva sigue su escalada en Málaga capital con la mayor subida de España

Todos los indicadores del sector inmobiliario siguen colocando a Málaga como uno de los puntos más calientes del mercado, con precios de la vivienda que se mueven en sus máximos históricos. Un informe de la consultora Sociedad de Tasación (ST) sitúa en la capital malagueña la mayor subida de toda España a cierre de 2024 en el apartado de vivienda nueva, con un aumento del 7,5% y un precio medio de 2.435 euros el metro cuadrado. El incremento malagueño supera así tanto la media andaluza (5,2%) como española (5,5%).

«El precio de la vivienda nueva en Andalucía sigue una tendencia ascendente similar a la observada a nivel nacional. En particular, la ciudad de Málaga y varios municipios turísticos de su provincia lideran los incrementos anuales», constata el delegado en Málaga de ST, Manuel Cerbán.Los valores más altos en España se dan en Barcelona (5.449 euros el metro), Madrid (4.673), San Sebastián (4.512) y Bilbao (3.264).

Para esta compañía, el mercado de vivienda nueva en Andalucía «muestra un stock de vivienda limitado, principalmente en las capitales y en aquellos municipios con mayor atractivo turístico». «Esta escasa oferta de vivienda, junto a una demanda constante y unos costes de construcción, que se han estabilizado en máximos de la serie histórica, continúan presionando el valor unitario de las viviendas nuevas al alza», dice.

Al margen de las capitales, el municipio de Andalucía donde más ha aumentado el precio medio de la vivienda nueva es en Benalmádena, con un incremento interanual del 7,6% hasta alcanzar los 2.274 euros, alcanzando así también su máximo histórico.

El estudio resalta de igual forma la evolución del precio por encima del 6% interanual en otros ocho municipios andaluces, todos ellos en Málaga: Marbella (7,4% hasta los 2.465 euros el metro); Estepona (7,2% y 1.932); Torremolinos (6,9% y 2.216); Vélez-Málaga (6,8% y 1.776); Fuengirola (6,7% y 2.108); Rincón de la Victoria (6,7% y 1.893); Torrox (6,4% y 1.930); y Nerja (6,2% y 2.273).

Oferta insuficiente

El informe destaca que, tras un primer semestre de 2024 que fue de ralentización, el segundo semestre se caracterizó por una «recuperación gradual» en el número de compraventas de vivienda, a medida que el Banco Central Europeo (BCE) iba desescalando los tipos. Este comportamiento fue más notorio en el segmento de obra nueva, «soportado por una demanda de vivienda sólida, que busca producto de reposición de calidad, especialmente en aquellos núcleos urbanos de gran dinamismo económico». Es el caso de Málaga, Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, según indica ST.

Esta dinámica de mercado se produce en un contexto de «escasez de nuevo producto terminado». Pese al incremento en el número de visados de nuevos proyectos, el estudio expone que el escenario es de una oferta «muy limitada e insuficiente para hacer frente a la demanda efectiva».

«En consecuencia, los precios de la vivienda nueva continúan incrementándose, incluso a un ritmo más acelerado que hace un año al haber aumentado la facilidad de acceso al crédito», asevera.

Precios "resilientes"

La consultora afirma que la producción de vivienda nueva y asequible supone «un reto» debido «a la escasez de suelo finalista, los plazos de concesión de licencias y problemas como la escasez de mano de obra cualificada en la construcción y las posibles nuevas alzas en los costes de obra.

Así, de no reactivarse la producción de obra nueva, los precios de la vivienda en este segmento continuarán siendo «más resilientes» que en segunda mano, con las mayores tensiones en aquellas ubicaciones donde se concentra la demanda.

El informe advierte de que, en ciertas localizaciones, los elevados precios de la obra nueva empiezan a suponer «una importante barrera de acceso para un segmento de la población». La proyección de ST es que los precios en España aumenten este año de media un 6%, dependiendo de la capacidad económica de los compradores.

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Esfuerzo excesivo para los hogares

Por otro lado, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado a cierre de 2024 en 7,2 años en Andalucía, algo inferior al promedio de España (7,5).

A su vez, el Índice de Accesibilidad de ST, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, se ha incrementado ligeramente hasta los 86 puntos en Andalucía (el promedio de España es 82).

Andalucía es así una de las diez autonomías cuyo índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio), lo cual supone que un ciudadano de esta comunidad que perciba un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.