La vivienda, el principal reto de la ciudad mediterránea del futuro

Málaga, al igual que otras ciudades mediterráneas como Palma de Mallorca o Valencia, están atravesando con mayor crudeza que otras urbes españolas la gran crisis de vivienda que se extiende a nivel nacional y europeo. El atractivo del arco mediterráneo, ya no solo como un lugar para visitar sino para teletrabajadores y nómadas digitales que buscan el lugar más idóneo para asentarse, redobla la presión sobre el mercado inmobiliario, con una oferta que es incapaz de hacer frente a la creciente demanda.

En el marco del II Foro Económico y Social del Mediterráneo organizado por Prensa Ibérica, La Opinión de Málaga reúne por segunda vez a su consejo local, en este caso compuesto por un amplio panel de expertos inmobiliarios, incluyendo sector privado y Administración, con arquitectos, consultores y gestores públicos compartiendo mesa de debate.

Objetivo

El objetivo: definir los factores que han propiciado la crisis de vivienda, analizar la situación actual y los escollos que lastran el mercado inmobiliario además de exponer las posibles soluciones para que la «ciudad mediterránea del futuro» -el objeto de estudio de Málaga en este Foro- ofrezca soluciones habitacionales para la sociedad en su conjunto.

Con esta premisa, el segundo ‘ágora’ de análisis lo compusieron el viceconsejero de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía, Mario Muñoz-Atanet ; el arquitecto del estudio Flow81, Ignacio Merino; el arquitecto de HCP, Alejandro Pérez; el consejero de Estrategia y Desarrollo de Negocio de Tecnitasa, Pedro Soria; el director de Colliers en Andalucía, Íñigo Molina; el presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), José Manuel Rosillo; el director de Savills en Andalucía, José Félix Pérez-Peña y el Gerente del Instituto Municipal de la Vivienda en el Ayuntamiento de Málaga, José María López. Un encuentro moderado y conducido por el director de La Opinión de Málaga, José Ramón Mendaza.

Construcción desacelerada

Uno de los puntos centrales del debate es la desaceleración del ritmo de la construcción en España tras los máximos históricos que se registraron en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera de 2008.

El viceconsejero de Fomento de la Junta de Andalucía, Mario Muñoz-Atanet, señaló que en España se está construyendo en torno a un 20% de lo que se construía de media entre 1991 y 2008.

Esa contracción se explica fundamentalmente por los estragos de la crisis inmobiliaria, a lo que el viceconsejero añadió efectos colaterales como cambios en la normativa que regula el suelo o la dificultad del sector inmobiliario para encontrar financiación precisamente por el rechazo de las entidades financieras a apoyar estos proyectos.

«Hay suelo clasificado en Andalucía para hacer dos Andalucía ahora mismo. En los planes generales tiene suelo para hacer el doble de lo que tenemos, pero no se ha producido ese desarrollo urbanístico, a pesar de que hay instrumentos hoy día muchísimo más ágil de los que había antes», afirmó el viceconsejero.

Crisis de oferta

Los ponentes sostuvieron que existe una crisis «de oferta» que no es capaz de hacer frente a la demanda creciente, provocando un incremento de los precios. En el caso de Málaga, comprar una casa ya exige de media el 56% de los ingresos familiares, según un informe de Tinsa de septiembre del año pasado. El esfuerzo de los hogares en Málaga supera además en más de veinte puntos al de la media española que, según Tinsa, está en el 34,9% al tercer trimestre de 2024.

«Esa brecha entre lo que se ingresa y lo que se paga está provocando que familias entren en el umbral de pobreza familiar», señaló el gerente del IMV, José María López, que agregó que este gran esfuerzo implica una disminución en el consumo de otros bienes y servicios.

Lentitud burocrática

Además del hundimiento que provocó la crisis de 2008 y los problemas de financiación, la lentitud urbanística y los lastres burocráticos contribuyen a agravar esa desaceleración de la construcción.

«Hay un montón de problemas en el sector respecto a lo que es la parte de la producción. El suelo es básico, no hay suelo, pero hay muchos más problemas. Inflexibilidad del urbanismo, lentitud en todo lo que son los trámites administrativos, capacidad productiva propia, la parte industrialización, que todavía está a años luz de lo que debería ser, no hay mano de obra cualificada... Son todo un montón de problemas que llevamos hablando muchos años de ellos y que no se resuelven. Por lo tanto, cada vez ese gap está siendo mayor», recalcó el consultor de Tecnitasa, Pedro Soria.

«Hablamos de Málaga como ciudad, como capital, pero Málaga tiene que dar el salto a hablar, y ya se está hablando, de su área metropolitana, de sus municipios colindantes donde hay muchísimo suelo planeado. Pero, ¿qué pasa con esos planeamientos? Que a día de hoy, con las condiciones legales que existen, se tarda aproximadamente entre ocho y diez años en llevar un suelo que está dibujado en un plano a suelo finalista», lamentó el presidente de ACP Málaga, José Manuel Rosillo.

Vivienda protegida

Para el gerente del IMV, la vivienda protegida es la herramienta clave para solventar el problema habitacional de la población local, ya que requiere cumplir con una serie de condicionantes como estar empadronado en la ciudad o no contar con vivienda en propiedad.

Requisitos más que indispensables porque, como defendió el director de Colliers en Andalucía, Íñigo Molina, «los malagueños que vivimos, trabajamos y queremos desarrollar nuestra vida aquí competimos con gente que viene de fuera por el atractivo que tiene la ciudad». Eso sí, Molina expuso que hay una parte importante de población que ni puede asumir los costes de las viviendas que se están construyendo ni tampoco encaja en los límites de renta de la VPO.

Volviendo a la financiación, los ponentes advirtieron que sin el sostén de los fondos Next Generation y el Instituto de Crédito Oficial (ICO) será imposible sacar adelante proyectos de vivienda protegida.

Cambio generacional

El arquitecto de Flow81, Ignacio Merino, valoró que se ha producido un cambio generacional que está perjudicando la capacidad de ahorro de la población para adquirir una vivienda. «Somos una generación un poco más quejica o especial que la anterior. Gran parte de la culpa de lo que está sucediendo con el acceso a la vivienda también la tiene la generación en sí, en el sentido de que considero que el ocio es mucho más barato que en la época de nuestros padres».

Merino argumentó que la capacidad de ahorro «es mucho más limitada» porque se dedica un «mayor porcentaje» al ocio que en generaciones anteriores.

En esta línea, el arquitecto de HCP, Alejandro Pérez, recalcó la necesidad de pensar en otros «productos» residenciales, orientados a las nuevas necesidades de la población. «Se están produciendo situaciones en la unidad familiar que hace que tengamos que estar pensando en otros productos que no son exclusivamente vivienda». Apuntó también que la crisis actual es un problema «poliédrico», por lo que también hay que pensar en la carencia de infraestructuras, que perjudican el crecimiento de las ciudades. «Las conurbaciones urbanas cada vez tienen que ser mayores».

Pacto nacional por la vivida

El consejo de Málaga evidenció la necesidad de llegar a un pacto nacional por la vivienda que siente las bases a largo plazo para solventar la crisis habitacional, para la que no hay soluciones a corto plazo y que ha estallado los últimos años, sin que la clase política estuviera preparada, como aportó el director de Savills Andalucía, José Félix Pérez-Peña: «No estaba en la agenda hace cuatro años, se discutía sobre mascarillas y se discutía sobre agua, pero no estaba la vivienda en ninguno de los estamentos políticos ni en mucho de los del Estado».