Málaga se afianza en el trío líder español con más inversión en compra de viviendas

La provincia de Málaga se confirma como la tercera plaza inmobiliaria más pujante del país. El valor de las transacciones realizadas el año pasado para compras de vivienda libre (segmento que acapara el 99% del mercado, ya que la VPO sigue siendo muy residual) alcanzó en Málaga los 11.764 millones de euros, según los últimos datos publicados estos días por el Ministerio de Vivienda. Este volumen sólo es superado por Madrid (28.297 millones) y Barcelona (17.285), los dos centros neurálgicos de actividad del país.

A tal cifra contribuye el hecho de que Málaga, con 37.790 casas vendidas en ese mismo periodo, es la quinta provincia con más operaciones a nivel nacional tras Madrid (70.263), Barcelona (70.263), Alicante (56.296) y Valencia (42.120). Sin embargo, los mayores precios de mercado en Málaga hacen que, pese a registrar menos ventas que estas dos provincias valencianas, el valor conjunto de las transacciones sea superior (Alicante se mueve en los 9.680 millones y Valencia en algo más de 5.900), pudiendo subir así a ese tercer escalón.

Los datos del Ministerio reflejan que las ventas de viviendas aumentaron en Málaga un 6,5% el pasado año, al calor de la bajada de tipos de interés y la mayor facilidad de acceso a la financiación hipotecaria, lo que propició que también los precios siguieran con su escalada. De hecho, los precios de las casas (incluyendo tanto nueva como segunda mano) se mueven ya en los 2.522 euros de media por metro cuadrado, tras un aumento del 11% en el último año, y están ya un 7,4% por encima de los valores más altos que se alcanzaron en 2008.

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Vivienda nueva y de segunda mano

El mercado de la segunda mano concentra la mayor parte de las transacciones pero con menos cuota que en años anteriores, ya que las ventas de vivienda nueva han crecido a mucho mayor ritmo. El Ministerio califica como vivienda nueva aquellas que superan ese lapso. Así, el 85% de las casas comercializadas el año pasado en Málaga fueron usadas (32.380) y el 15% restante correspondieron a obra nueva (5.410). Pero mientras que el segmento de vivienda nueva crece un 52,7% (señal de que la promociones que salen al mercado se venden muy rápido), el de segunda mano sólo avanza un 1,4%.

Los precios, en todo caso, suben a ritmo parecido en ambos segmentos: la vivienda nueva se encareció un 12,1% en 2024 (hasta los 2.931 euros por metro, el precio más alto en al menos 14 años) y es un 75% más cara que hace diez años. La usada, por su parte, lo hizo un 10,8% interanual hasta situarse en 2.507 euros, y acumula un incremento de casi el 70% en una década.

A nivel general (uniendo precios de vivienda nueva y usada), Málaga es la sexta provincia más cara de España tras Madrid (3.370), Baleares (3.316), Guipúzcoa (2.986), Barcelona (2.766) y Vizcaya (2.552). El precio de la vivienda en Málaga registra una subida del 72% en la última década.

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Pujanza de Málaga

El tirón inmobiliario del litoral malagueño se ratifica también a nivel local: Málaga capital, con 7.346 compraventas en el periodo analizado, es el séptimo municipio español con más operaciones a nivel nacional. Y otras cinco localidades de la Costa del Sol figuran entre los 50 que más venden de España: Marbella (la 13, con 4.821 operaciones), Mijas (la 20, con 3.836), Estepona (la 25, con 3.231), Fuengirola (la 39, con 2.404) y Benalmádena (la 42, con 2.012).

La lista de municipios malagueños que más venden se completa con Vélez-Málaga (1.693), Torremolinos (1.583) y Manilva (1.377), por citar las que se mueven por encima del millar de unidades.

Marbella y Mijas se colocan además entre las cinco primeras de la costa española (excluyendo capitales de provincia) con más compraventas, junto a las alicantinas Torrevieja (6.359) y Orihuela (5153) y la asturiana Gijón (3.899).

Un elemento de peso en el mercado inmobiliario malagueño es el comprador extranjero. Según el Ministerio, en 2024 se registraron 14.475 operaciones a cargo de compradores foráneos en Málaga (tanto residentes como no residentes), lo que supone el 38% del total de compraventas. La provincia es una de las más activas en este segmento, con más del 60% de todas las compras de viviendas realizadas por extranjeros en Andalucía y un 11% de las nacionales.

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Necesidad de más oferta

La Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) ha comentado en varias ocasiones que la demanda de vivienda es muy superior a la oferta actual y eso contribuye a mantener unos precios tensionados. La patronal recuerda que Málaga es «un enorme foco de atracción», pero sufre un «déficit» que hay que paliar a corto y medio plazo con la producción de nuevas viviendas. Este incremento de oferta sería, a su juicio, la fórmula principal para contener los precios.

«Es cierto que se cierran muchas operaciones de compraventa, pero también que la subida de precios está dejando fuera del mercado a muchas familias de clase media que no encuentran vivienda asequible para sus bolsillos. Aunque la actividad esté en ebullición tenemos que asumir que hay un problema. Como sector, todo lo que estamos produciendo lo vendemos, pero hay que profundizar más y ver si se trata del mercado equilibrado que necesitamos», señala la secretaria general de la ACP, Violeta Aragón.

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La patronal andaluza Fadeco, a la que pertenece la ACP, ya comentó hace unos meses que, si no se toman medidas correctoras, el déficit de vivienda nueva que presenta ahora mismo Málaga (se estima en más de 30.000), podría alcanzar las 100.000 unidades en los próximos años ante el previsible aumento de población y la generación de nuevos hogares. Aragón afirma que hay muchos potenciales compradores que «no están viendo satisfechas sus necesidades». Las necesidades se concentran, sobre todo, en la capital y en la franja litoral de la provincia.

«Málaga siempre ha sido además un mercado de atracción para compradores internacionales, y ahora más que nunca. En otras época, era más de turismo residencial, pero ahora viene compradores extranjeros para quedarse a vivir aquí, no solo a pasar una temporada. Todas esas previsiones de aumento de población hay que tenerlas en cuenta», explica.

La ACP celebra que el decreto ley andaluz de medidas urgentes en materia de vivienda, aprobado en febrero, haya recogido parte de sus alegaciones para activación de suelo finalista y flexibilización de ciertos usos para transformarlos en VPO. Sin embargo, reclaman más medidas que agilicen la puesta en carga de nuevos suelos y avales de la Junta que permitan a las empresas acceder a la financiación bancaria necesaria para acometer los trabajos de urbanización.

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