La vivienda nueva en Málaga, inaccesible en precio: exige el 74% de la renta los hogares, la tasa más alta de España

Los precios de la vivienda siguen muy tensionados, fruto de una demanda residencial que se ha incrementado notablemente desde 2021 frente una oferta disponible muy limitada. Según el estudio de la consultora Tinsa ‘Vivienda de obra nueva 2025’, publicado este miércoles, este "desacoplamiento" ha dejado, en el caso de la provincia de Málaga un nuevo encarecimiento anual del 24,4% en el segmento de vivienda nueva, con un valor medio de 3.084 euros el metro cuadrado. Así, el esfuerzo teórico para comprar una vivienda nueva en Málaga se sitúa ya en el 74,6% (la más alta de España, con Baleares segunda con el 68%), superando el nivel de accesibilidad considerado "crítico" (estimado por Tinsa a partir del 45%). En Madrid y Barcelona, por ejemplo, esa tasa es del 51%, y en Alicante y Cádiz (zonas también muy turísticas) del 61% y del 53% respectivamente.

El cálculo de Tinsa, que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales.  

El informe de Tinsa destaca además a Málaga capital y Marbella entre los municipios españoles con una evolución más alcista del mercado inmobiliario. En la ciudad de Málaga, los precios de la vivienda suben en el último año un 24,4% y se sitúan en los 3.428 euros el metro cuadrado, con un esfuerzo de compra del 74% de la renta de los hogares. En Marbella, los precios crecen un 10,7% y alcanzan los 4.130 euros el metro, con un esfuerzo teórico de compra que se iría al 97%. También se cita a Vélez-Málaga, con valores de 2.320 euros el metro, subidas del 18,8% y tasa de esfuerzo para los hogares del 61%.

Tinsa detecta en España la necesidad de esfuerzos por encima del 70% de la renta disponible media en otras ubicaciones con elevado componente turístico como Benidorm, Orihuela y Torrevieja (Alicante), Barcelona y Cádiz.

Demanda "insatisfecha"

El aumento de la población, el ahorro acumulado, la resistencia del empleo y la movilización de la inversión son algunos de los factores que explican, según Tinsa, el empuje sostenido de una demanda que, "insatisfecha" ante la limitación de oferta, sigue empujando al alza los precios en el mercado, especialmente en el segmento de vivienda nueva. De hecho, el valor de las casas de nueva construcción en la provincia de Málaga está un 36% por encima de los de la segunda mano.

Málaga se afianza en el trío líder español con más inversión en compra de viviendas

En España, el precio medio de la vivienda nueva está en los 2.528 euros, con una subida anual del 76% y un esfuerzo de compra del 49% de la renta de los hogares. A nivel nacional, las casas nuevas son actualmente un 44% más caras que las de segunda mano, donde el esfuerzo exigido es porcentualmente menor.

"La construcción de vivienda se ha incrementado en el último año, pero aún dista de lograr atender el aumento de demanda. Existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales polos de empleo o focos turísticos, en donde el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento", ha explicado la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias.

Como consecuencia, los crecimientos de precio más intensos en obra nueva respecto a 2023 se concentraron en puntos de las costas cantábrica y mediterránea, y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona. 

La inflación agravó el problema

El informe destaca que la pérdida de poder adquisitivo durante el episodio inflacionista posterior a la pandemia "agravó el acceso a la vivienda para los salarios medios", especialmente en las zonas de concentración de demanda (polos de empleo y los focos de actividad turística). También dificultó el acceso de estos salarios al segmento de obra nueva, en general más cara que la de segunda mano. 

“En consecuencia, numerosos municipios, especialmente de costa, han orientado su producto de obra nueva hacia el turismo, ya sea internacional o proveniente de otras provincias. También han adquirido peso en algunas ubicaciones las compraventas efectuadas por parte de entidades jurídicas, con un pulmón financiero superior al del comprador individual", ha detallado Arias. 

Un incremento del 81% en Málaga desde mínimos

El desajuste entre oferta y demanda ha provocado que, en términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva en España se haya revalorizado un 66% desde los mínimos alcanzados tras la crisis de 2008 y se sitúe un 10% por encima de los máximos de la burbuja de 2007. En el caso de la provincia de Málaga, ese incremento sería del 122% desde la crisis y del 23% desde máximos. 

Sin embargo, el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin apunta que esta comparación es "engañosa", al encontrarse sesgada por el efecto de la inflación durante el periodo histórico. "Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 35% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se mantiene 21% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007", afirma Arias. En Málaga, esas cifras serían del -11% del 81% respectivamente.

Así, la mayoría de las provincias han registrado variaciones anuales positivas, localizándose los incrementos más intensos en Málaga, Baleares, Madrid y Cantabria. La distancia de los precios con respecto a los valores mínimos alcanzados durante la gran recesión de 2008 se sitúa entre 81% y 2%. Las provincias que más se alejan son Málaga, Castellón, Baleares, Valencia, Madrid y Tenerife, que registran una revalorización de más del 50% (descontando la inflación) respecto a esos mínimos.

El informe de Tinsa destaca de nuevo a la ciudad de Málaga y a Marbella entre las localidades donde más han subido los precios en este periodo. En Málaga capital, el valor ha aumentado (descontando la inflación) un 72% desde los mínimos de la crisis y excede en un 2% los precios de la burbuja de 2007. En Marbella, el precio aumenta un 60% desde mínimos y está al mismo nivel de la época del boom inmobiliario.