El Banco de España detecta de nuevo en Málaga uno de los mayores déficits de vivienda del país

El Banco de España (BdE) ha rebajado el déficit de vivienda en España al entorno de las 400.000-450.000 unidades entre 2022 y 2024, frente a un estudio del pasado abril donde apuntaba a que hacían falta en España 600.000 nuevas unidades hasta 2025. En todo caso, la entidad reitera en su informe anual, publicado este martes, que el desajuste de vivienda es "particularmente significativo" en cinco provincias (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga), que concentran algo más del 50% del déficit.

El crecimiento de la oferta de vivienda, medido por el número de nuevas viviendas terminadas en el período reciente, seguiría siendo así "inferior al auge de la demanda residencial", impulsada por la creación neta de hogares. Y este desequilibrio está provocando el incremento de los precios, tanto en venta como en alquiler.

El Banco de España entiende que las cinco provincias antes mencionadas se estaría movilizando desde 2022 una "cuantía significativa" de viviendas hacia el uso residencial, por ejemplo, segundas residencias y viviendas vacías, y convirtiendo bienes de uso terciario en residencias. 

Pero la institución añade también que en 2024 siguió el incremento de la oferta de vivienda para "usos alternativos, como el alquiler de temporada, de habitaciones o el turístico", lo que podría limitar "el aumento de la oferta de alquiler residencial". En España, según el informe, el parque de viviendas en alquiler crece con fuerza, impulsado por un aumento que supera el millón de unidades en la última década.

El auge del alquiler limita la oferta para hogares

El estudio del Bde agrega que la disponibilidad actual de viviendas no destinadas al uso residencial en España (segundas residencias, alquier turístico y de temporada y, en menor medida, las vacías) supondría una cuantía equivalente al 39% del número de hogares. Pero mientras que en Barcelona y Madrid esa tasa estaría en el 13-14%, en otras zonas más turísticas la situación es afecta en mayor medida. Así, por ejemplo, cuando se tienen en cuenta las viviendas turísticas y las que poseen los no residentes, la capacidad de vivienda residencial se reduce más de un 50% en Baleares y en Canarias, un 40% en Málaga y un 35% en Alicante.

Se calcula que en el último año se han incorporado en España 50.000 nuevos pisos turísticos al mercado y que la compra de vivienda por parte de no residentes supone el 8,4%, con un peso muy superior en zonas turística: las ratios alcanzan el 35,5% en la provincia de Alicante, el 28,5% en Málaga, el 26% en Balearse y el 22% en Tenerife.

En el conjunto del parque de viviendas, el número de casas propiedad de extranjeros no residentes superaría el medio millón en España y supondría el 2% del total. Esta cifra alcanza ratios de en torno al 11% en Alicante o el 8,5% en Málaga.

"De manera complementaria, el alquiler turístico supone una presión adicional de demanda en las zonas turísticas y en los centros de las grandes ciudades. Las estimaciones disponibles sitúan en 50.000 unidades el incremento del número de viviendas turísticas en el promedio de 2024 en relación con 2023", apunta.

Por otro lado, un 75 % de los hogares en alquiler no disponen de ahorro suficiente para cubrir los gastos iniciales para adquirir una vivienda y su cuota hipotecaria superaría el 35% de la renta neta del hogar, con más incidencia en las grandes áreas urbanas de Barcelona o Madrid.

No detecta señales de alerta en el mercado hipotecario

En las grandes áreas urbanas los esfuerzos se sitúan entre el 25% y el 30 % de la renta bruta. No obstante, el Banco de España no detecta señales de alerta relacionadas con la situación del mercado hipotecario, ni en los estándares crediticios asociados con las garantías de los préstamos, que se sitúan en niveles exigentes.

En cuanto a los precios de la vivienda, señala que en términos reales la subida fue del 8,7% en el último trimestre de 2024 y del 39,8% desde el mínimo registrado tras el pinchazo de la burbuja.

En el alquiler, los datos indican un aumento medio acumulado del metro cuadrado del 12,5% desde los mínimos de 2015 pero, evidentemente, "con mayores incrementos en las grandes áreas urbanas y en las zonas turísticas, donde el desajuste entre la oferta y la demanda es mayor". Por ejemplo, las rentas reales medias del alquiler por metro cuadrado acumulados desde 2015 hasta 2023 suben el 35,9% en Valencia, el 28,8% en Málaga, el 27,3%, en Palma y cerca del 25% en Alicante y Castellón de la Plana.