Málaga registra un déficit de 5.600 viviendas en un año y de 15.000 en un lustro respecto a los hogares creados

El mercado inmobiliario español se enfrenta a un "desajuste estructural" que "compromete el equilibrio de su mercado residencial", según afirma el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI). En el caso de la provincia de Málaga, el desfase detectado en el año 2024 es de 5.614 viviendas en un mercado provincial donde se entregaron 6.429 unidades frente a una creación de más de 12.000 nuevos hogares. Desde 2020, ACI calcula que el déficit supera ya la 15.200 casas.

En España, el estudio detecta un déficit, sólo en 2024, de 134.649 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados a lo largo de ese año. El resultado sale de comparar las 86.600 casas entregadas el pasado año con la estimación de más de 221.000 nuevos hogares creados en ese mismo periodo. En los últimos cinco años, desde 2020, el país registraría un acumulado de casi 350.000 viviendas.

El estudio 'Evolución de la producción de vivienda en España', publicado este lunes, utiliza datos del Ministerio de Vivienda y del Instituto Nacional de Estadística (INE), con lo que ACI elabora proyecciones de mercado con modelos propios. 

"Este desfase refleja un sistema que ya no responde al ritmo de crecimiento demográfico ni a la evolución de las necesidades habitacionales, derivado tanto de la escasez de suelo finalista como de los incrementos de los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en la tramitación urbanística", apunta. 

Desequilibrios por provincias

El mayor desequilibrio en 2024 se muestra en Madrid (-32.644 unidades), Barcelona (-21.148), Alicante (-9.143) y Valencia (-9.042), provincias, como Málaga, con "una elevada presión de la demanda, lo que agrava la tensión residencial y podría repercutir en la evolución alcista de los precios de venta".

A estas ciudades se suma el déficit acumulado en Tenerife (-7.040), Baleares (-6.962) o Las Palmas (-5.714), "donde la escasez de suelo y los límites urbanísticos incrementan las tensiones estructurales".

En el acumulado desde 2025, sería también Madrid la que estaría en cabeza (44.900), seguida de Barcelona (casi 44.000), Valencia (32.790), Alicante (31.142), Tenerife (25.339), Murcia (24.179), Las Palmas (18.663), Baleares (16.674) y Tarragona (16.528), por viras 

"España ha dejado de construir al ritmo de su población. Nos enfrentamos a una situación donde el crecimiento de hogares supera sistemáticamente la producción de vivienda, y esto está alimentando un problema de acceso que ya es estructural", asegura el presidente de la ACI, Ricardo Martí-Fluxá.

El estudio, que abarca el periodo 2019–2024 y ofrece proyecciones hasta 2039, identifica también la consolidación de "dinámicas de mercado que refuerzan el desequilibrio estructural". Así, en 2024, más del 90% de las compraventas registradas en España fueron de vivienda de segunda mano (alrededor de 650.000 unidades), lo que, a su jucio, "confirma un patrón sostenido desde el 2019: la escasa disponibilidad y el elevado coste de la obra nueva siguen, desplazando la demanda hacia el residencial existente".

Pocas VPO

Además, según ACI, solo un 3% de las transacciones (1% en el caso de Málaga) se realizaron sobre vivienda protegida (VPO), "lo que pone de manifiesto la débil intervención de las administraciones públicas en la generación de oferta asequible, en un mercado claramente liderado por la iniciativa privada".

"Esta cifra refuerza la necesidad urgente de revisar las políticas públicas de vivienda si se quiere garantizar el acceso de los colectivos más vulnerables", añade.

Proyecciones hasta 2035

El informe también anticipa que, pese al aumento previsto de la población -que superará los 53 millones de habitantes en 2035, según datos del INE-, la formación de nuevos hogares se estabilizará en torno a las 200.000 unidades anuales en la década de los 30. Las causas son múltiples: envejecimiento poblacional, precariedad laboral, retraso en la emancipación de los jóvenes y cambios en los modelos familiares (más hogares unipersonales o compartidos).

"Todo ello exige un rediseño de las políticas residenciales, más allá de la mera construcción", señalan.

En este contexto, Martí-Fluxá ha apuntado que "no basta con aumentar el número de viviendas, sino que se necesita una nueva visión que incluya, la rehabilitación del parque existente, la diversificación tipológica, con viviendas más pequeñas y adaptadas y una planificación territorial que contemple la desigual evolución de las provincias". 

Desde la ACI se propone la firma de un Pacto de Estado por la Vivienda y se demanda un acuerdo "duradero, transversal y desvinculado de los debates partidistas, que garantice la seguridad jurídica, la estabilidad normativa y la movilización conjunta de recursos públicos y privados para el impulso definitivo de la vivienda asequible".

"El acceso a la vivienda es uno de los grandes desafíos sociales y económicos de nuestra época. Algunos de nuestros vecinos europeos han demostrado que es posible avanzar cuando hay visión estratégica, incentivos adecuados y verdadera colaboración público-privada", comenta.

La ACI representa el 90% del mercado

La Asociación Española de empresas de Consultoría Inmobiliaria (ACI) fue fundada en febrero de 2013 y reúne a las principales consultoras inmobiliarias internacionales con presencia en España, que representan más del 90% del mercado. 

Estas empresas están especializadas en servicios profesionales de consultoría integrada -transaccionales o no- en el ámbito inmobiliario. Operan en sectores como oficinas, logístico e industrial, retail, residencial, hotelero o sectores alternativos, entre otros, y ofrecen servicios de gestión, consultoría, agencia, project management, capital markets, valoraciones y arquitectura.