Málaga necesita duplicar su oferta anual de viviendas hasta las 8.000 para contener precios y atender el auge de población

Málaga capital necesitaría duplicar su oferta anual de vivienda nueva para dar repuesta a las previsiones de crecimiento de población y detener la actual escalada de precios, según las conclusiones expuestas este miércoles por la consultora inmobiliaria Savills en su informe 'Visión Málaga 2025'. Actualmente, Málaga está presentando cada año una oferta inicial de 4.000 nuevas casas (sumando las que se construyen o entran en proyecto), una cantidad que, según Savills, debería elevarse a 8.000 teniendo en cuenta el tremendo dinamismo y auge económico de la ciudad, que viene experimentando en los últimos años un gran crecimiento de población y la atracción de numerosos trabajadores de fuera para sectores como el tecnológico (incluidos nómadas digitales), además de compradores de segunda residencia y estudiantes.

La consultora cree que así que la ciudad y su entorno metropolitano necesitarían para los próximos diez años, por potencial, una cantidad que podría moverse entre las 50.000 y las 80.000 unidades (teniendo en cuenta que el ritmo 8.000 anual antes mencionado puede contener oferta repetida de viviendas de un año a otro). El director ejecutivo de Savills en Andalucía, José Félix Pérez-Peña, reconoce que tal cifra, en la práctica, es imposible de alcanzar en un entorno inmobiliario y de suelo que sigue presidido por una "burocracia" urbanística que alarga mucho los plazos de cualquier proyecto. Por ello, la "mala noticia" es, según ha explicado, que el tensionamiento de precios que vive el mercado en Málaga no remitirá en estos próximos años.

De momento, según, recuerda el análisis de Savills, Málaga proyecta construir aproximadamente unas 16.400 viviendas en los próximos diez años, de las que cerca de 9.000 serían de promoción pública (VPO), lo que, sumando otras iniciativas de mercado, podrían elevar la cifra quizá hasta unas 25.000 unidades. Pérez-Peña, afirma sin embargo que la entrega de toda esta cantidad de viviendas requiere "agilizar procesos, captar inversión y acelerar la urbanización, mediante la colaboración de todos los agentes implicados".

La previsión de 16.400 viviendas a construir en Málaga incluye los proyectos en distintas fases de desarrollo que se están acometiendo en el Distrito Zeta, Cortijo Merino, la Térmica, Santa Rosalía y en municipios cercanos a capital.

Savills señala también en su informe que los nuevos formatos de vivienda en alquiler, como Build to Rent, Co Living y Flex Living, ayudarían a sumar unas 5.000 unidades alojativas en cinco años,algo que serviría como "solución a corto plazo" para aliviar la tensión actual entre demanda y oferta de alquiler.

Creación de hogares y áera metropolitana

No obstante, la consultora internacional advierte que todas esas cifras son "insuficientes" ante el incremento previsto por el INE de 151.000 hogares en los próximos diez años en la provincia de Málaga (un volumen que duplica el aumento de 80.000 hogares que ya se ha dado en la última década). También alude a la "diversidad" de la demanda de vivienda en compra (caso de inversores privados y segunda residencia), y la "llegada constante" de perfiles de población asociados a la evolución de la ciudad (como estudiantes, jóvenes profesionales, o nómadas digitales) que añaden presión al mercado de alquiler. Con este escenario, Pérez-Peña no prevé que la escalada de precios se frene" a corto plazo", aunque sí cree que algunos distritos de Málaga ya han tocado sus máximos, por lo que habrá "una consolidación".

Savills también cree que los nuevos proyectos residenciales deben ir encaminados a que la población de Málaga se extienda hacia su área metropolitana. "No pasa nada por vivir en Pizarra o Cártama", ha comentado.

Evolución de precios

El precio medio de la vivienda nueva, según Savills, ha crecido en los últimos cinco años a un ritmo medio del 15% hasta situarse en 2025 en 4.846 euros el metro cuadrado para unidades plurifamiliares con una superficie media de 114 metros cuadrados, lo que arroja un precio medio por unidad de 613.181 euros. En todo caso, la consultora cree que estas medias están 'infladas' por los valores promedio de la vivienda de lujo (aquella que cuesta más de 500.000 euros y que puede alcanzar precios de varios millones), que sólo suponen el 8% de las compras. En realidad, Savills señala que el 90% de las viviendas que se compran en Málaga (ya sean nueva o usadas) están por debajo de los 450.000 euros, una cantidad que refleja mejor el rango de precios en el que se mueve el común de la población.

Los distritos más caros de la ciudad en vivienda plurifamilar son Carretera de Cádiz (6.669 euros el metro), Málaga Este (6.461) y el Centro Histórico (5.888), mientras, las zonas más asequibles superan ya los 2.500 euros el metro.

"El objetivo del análisis es encontrar soluciones para frenar el aumento de precio a doble dígito, tanto en venta como en alquiler. No es un mercado sano para nadie. El equilibrio entre oferta y demanda pasa por acelerar la producción con la colaboración imprescindible de todos los agentes implicados", ha explicado Pérez-Peña.

En su opinión, la demanda ha crecido tan rápido que todas las viviendas de obra nueva en curso en Málaga y su área metropolitana se absorberán con el crecimiento de nuevos hogares. "La ciudad debe asegurar ahora el suelo, la urbanización y el desarrollo gradual de más del doble anual de viviendas proyectadas a medio y largo plazo", ha añadido.

Bolsa de viviendas

A corto, medio y largo plazo en Málaga y sus municipios colindantes, los sectores de suelo que aportarán las nuevas unidades de vivienda son el Distrito Zeta, Cortijo Merino y Térmica (5.570 viviendas para 2027), SUP T8, Atabal y Morales (1.054 viviendas en 2028), El Tinto, Lagar de Oliveros, Rojas Santa Tecla, Repsol (5.342 viviendas en 2029), P.E.R.I NEREO y Casablanca Pizarra (1.261 en 2030) y San Rafael y Santa Rosalia (3.200 unidades en 2035).

Para Savills, la clave está en acelerar el segmento de vivienda en alquiler, especialmente mediante el desarrollo del modelo Flex, que se construye en suelo terciario y permite una tramitación más rápida.

Retail y hoteles

El estudio de Savills también analiza segmentos como el comercial, donde el crecimiento de rentas en ejes secundarios (+39%) y en el Centro (+14%) revela "la expansión natural" del retail en la ciudad. "El elevado nivel de ocupación en el eje prime, con calle Larios y calle Nueva al completo, evidencia el éxito del centro histórico como polo de atracción para operadores nacionales e internacionales", apunta.

Para Savills, esta consolidación también pone de manifiesto la necesidad de incorporar nuevas zonas al circuito de compras hacia la Plaza de la Merced y la calle Victoria aprovechando, por ejemplo, la futura apertura del hotel 5 estrellas de Meliá. Junto a eso, la ciudad debe atraer, a su juicio, marcas de semilujo para atender a los clientes de la nueva oferta hotelera.

En el ámbito hotelero, Málaga ha superado las 7.000 habitaciones y, según Savills, necesita seguir creciendo para atender una demanda récord, impulsada por el turismo nacional e internacional. En 2025, se han incorporado 719 habitaciones en nueve nuevos hoteles y en los próximos años se prevé añadir cerca de 700 habitaciones adicionales en otros cinco, incluyendo dos de 5 estrellas y uno en segmento budget.