El precio de la vivienda en Málaga se dispara un 40% en cuatro años y advierten de su ritmo «no sostenible»

La demanda de vivienda en Málaga sigue en niveles altísimos lo que, unido a una oferta inmobiliaria muy escasa, mantiene los precios disparados. El mercado continúa ‘caliente’, impulsado por factores como la buena marcha de la economía, el permanente interés del comprador extranjero o el ritmo de creación de nuevos hogares (Málaga es una de las plazas españolas con mayor proyección de subida de población). Las bajadas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) han facilitado además el acceso al crédito hipotecario, lo que se refleja en una subida de las ventas. En esta situación, el último informe del Colegio de Registradores, publicado esos días con datos del tercer trimestre del 2025, recoge que el precio en Málaga se mueve, a cierre de septiembre, en una media de 3.096 euros el metro cuadrado, un 6,3% más que hace un año. Si se amplía el análisis con el valor promedio en Málaga de los últimos doce meses (septiembre de 2024-septiembre de 2025), la media es de 2.979 euros, con una subida interanual del 9,8%.

«La fortaleza de la demanda, la escasez de la oferta, el crecimiento de la población, los bajos tipos de interés y la evolución favorable de factores socieconómicos con impacto sobre el mercado de vivienda, están provocando esta continuidad en la intensa tendencia ascendente, que ya va camino de acumular once años consecutivos de crecimiento desde los mínimos de finales de 2014», señala el Colegio, que destaca la «intensidad» de la escalada en estos últimos años. En Málaga, por ejemplo, la subida ha sido del 40% desde 2021, superando con mucho el ritmo de la media española (25%). 

Actualmente, las provincias con mayores precios promedio de los últimos doce meses son Madrid (3.977), Baleares (3.907), Gipuzkoa (3.752), Bizkaia (3.060) y Barcelona (3.050), con Málaga en sexta posición con los citados 2.979 euros. Y la subida de precios de Málaga de este último año (9,8%) está entre las más altas de las grandes plazas inmobiliarias del país, aunque las hay superiores: Madrid sube un 16,9%, Tenerife un 14%, Sevilla un 13% y Baleares, Valencia y Alicante un 11%.

Por segmentos, la vivienda nueva presenta precios más elevados en Málaga (3.193 euros, con un alza del 3,3%) que los de segunda mano (2.870 euros, aunque en su caso la subida es del 11,3%).

A nivel de capitales, Málaga es también la sexta de España con un precio medio de 2.966 euros y un aumento del 1,7% sobre el año anterior. Le superan San Sebastián (5.962), Madrid (5.157), Barcelona (4.719), Palma de Mallorca (3.996) y Bilbao (3.353).

En España, al cierre del tercer trimestre de 2025, la media de precios es de 2.303 euros, con una subida del 8,9%. El valor promedio anual (2.237) crece al 9,5%.

Dudas de sostenibilidad

El Colegio de Registradores destaca la «fortaleza» de la demanda en estos últimos años en circunstancias que no siempre han sido favorables. «A lo largo de este ciclo alcista se han atravesado periodos con diversas circunstancias, como el Covid, tipos de interés negativos, alzas de tipos de interés en cortos espacios de tiempo... pero el precio de la vivienda no ha dejado de crecer», analiza el informe. En todo caso, los registradores creen que la escalada de precios en España, en algún momento, tendrá que moderarse.

«Esta intensidad, de momento, no está provocando una corrección en el mercado desde el punto de vista de la demanda, manteniéndose elevados niveles de actividad en compraventas, pero lleva a la duda acerca de su sostenibilidad a medio y largo plazo», comentan.

La incógnita es saber si la escalada de precios, de seguir a este ritmo, provocará finalmente un frenazo de las ventas. «Obviamente, esta situación no es sostenible indefinidamente, en la medida que el incremento de los precios, en un momento dado, provocará una reducción de la actividad inmobiliaria», avisa.

Demanda extranjera

El Colegio de Registradores menciona otro importante factor en el actual panorama inmobiliario: la pujanza de la demanda extranjera, en especial en las provincias costeras y de marcado perfil turístico, caso de Málaga.

Las provincias con mayor peso de compra a cargo de foráneos en el tercer trimestre de 2025 han sido Alicante (43%), Málaga (31,8%), Tenerife (29,5%), Baleares (29,4%), Girona (24,2%), Murcia (21,8%), Las Palmas (21,4%) y Almería (17,5%). Y en Málaga, tomando como referencia los últimos doce meses, el 33% de las compras han sido de extranjeros.

Faltan 60.000 viviendas en Málaga

El presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Juan Manuel Rosillo, recordaba hace unos días los problemas de accesibilidad a la vivienda y altos precios, algo que achaca a la «falta de oferta». Según los cálculos de los constructores, Andalucía tendría ahora mismo un déficit acumulado de 200.000 viviendas, de las que un 30% (más de 60.000) corresponderían a Málaga. La provincia, además, tendría una demanda natural de unas 10.000 o 12.000 nuevas casas cada año. Frente a esto, Rosillo señala que el sector, con las actuales condiciones de suelo finalista disponible, puede producir 10.000-11.000 viviendas anuales, lo que apenas le daría para cubrir esa demanda natural e impediría reducir el citado déficit que arrastra.

«Necesitamos que se genere más suelo finalista, lo que ayudaría a destensionar el precio del que hay ahora disponible», afirma Rosillo, que espera que la Ley de la Vivienda que se tramita en el Parlamento andaluz genere herramientas legales que permiten que toda la tramitación administrativa pueda ser tutorizada por la Junta de Andalucía, agilizando plazos.