El precio de la vivienda en Málaga se duplica en 10 años y el sector augura más subidas por la falta de suelo

El año 2025 sigue llevando el precio de la vivienda en Málaga a nuevos máximos históricos, tras dejar el año pasado ya atrás los valores que se alcanzaron en la burbuja inmobiliaria de 2007. La provincia de Málaga muestra así, cerrado ya el tercer trimestre de este año, un aumento interanual del 16,1% en el valor de las casas (incluyendo tanto nueva como segunda mano), lo que sitúa el valor actual para la provincia en una media de 2.833 euros el metro cuadrado. Los datos, publicados estos días por del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, están ya un 23% por encima de los valores más altos que se alcanzaron en 2008.

La tremenda escalada del valor de la vivienda en Málaga se percibe mejor ampliando la perspectiva temporal. Cabe recordar que, durante la larga crisis económica que siguió al reventón de la burbuja inmobiliaria (a raíz de la caída en 2008 de Lehman Brothers, que originó una crisis económica mundial), los precios medios cayeron en Málaga a mínimos en el entorno de los 1.450 euros durante los años 2013 y 2014. Así, el valor de la vivienda en la provincia casi se ha duplicado en estos últimos diez años (ha subido un 95%), tensando ampliamente el esfuerzo de los hogares que quieren comprar.

Volviendo al dato de este tercer trimestre de 2025, el 9,4% de incremento interanual que muestra Málaga es el más alto de toda España, por delante de Valencia (15,8%), Segovia (14,8%), Baleares (14,5%) y Madrid (14%).

La media anual de subida de precios en España al cierre del tercer trimestre de 2025 es del 12,1%, con un valor medio de 2.153 euros el metro cuadrado. El precio de las casas en Málaga está así un 31,5% por encima del promedio nacional.

Málaga es ya la quinta provincia más cara de España tras Madrid (3.732), Baleares (3.672), Guipúzcoa (3.222) y Barcelona (2.980), superando en este tercer trimestre a Vizcaya (2.512), que siempre estaba por delante. Ya en 2022 se superó a Álava (2.338), otra plaza tradicionalmente más cara, evidenciado la escalada de precios que viene experimentando la provincia malagueña.

Tipologías

Por tipología de vivienda, aquellas de hasta cinco años de antigüedad (el plazo que el Ministerio dispone para diferenciar estadísticamente las viviendas nuevas de las usadas) se han encarecido interanualmente un 14,4% hasta situarse en los 3.269 euros por metro.

Por su parte, la vivienda de más de cinco años de antigüedad (que es la que el Ministerio tipifica en su estadística como la de segunda mano) aumentó su valor en la provincia de Málaga un 16,1% hasta alcanzar los 2.814 euros.

Sube en todos los municipios

Por municipios, Marbella refleja el mayo incremento interanual de precios con un tremendo 29,3% que coloca el valor en 4.301 euros el metro cuadrado (el más caro de la provincia). Le sigue Vélez Málaga con un 23,6% de subida para un precio de 2.431 euros y Fuengirola con un 20,5% de aumento y un valor de 3.366 euros.

Por debajo del 20% se sitúan ya Benalmádena, que registra un 19,7% de subida interanual para una media de 3.495 euros el metro, Torremolinos con un 18,7% (3.675) y Estepona con un 18,2% (3.224). Málaga capital presenta un incremento del 17,9% para una media de 3.017 euros y Mijas un 17,5% (3.096).

En Antequera el alza es del 15,7%, lo que deja el metro a un promedio de 1.403 euros (el más barato de los municipios analizados por el Ministerio en la provincia). En Rincón de la Victoria aumentan un 15,3% (3.209), en Ronda un 12,1% (1.438) y en Alhaurín de la Torre un 9,6% (2.452).

Visión del sector constructor

La Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) no se muestra sorprendida por estos tremendos incrementos y afirma que, por desgracia, el escenario no tiene visos de cambiar a corto plazo. "Esta dinámica, de momento, no va a terminar. A corto plazo (hablamos de los próximos 3-4 años), y hagamos lo que hagamos ya, el precio va a seguir incrementándose por la propia ley de la oferta y la demanda. Cuando un bien escaso, cuando hay más demanda que oferta, el precio siempre se tensiona", señala a este periódico su presidente, Juan Manuel Rosillo.

La ACP cree que Málaga acumula en la actualidad un déficit heredado de años anteriores de más de 60.000 viviendas para dar respuesta a la actual demanda del mercado. La provincia, además, tiene de por sí una demanda natural de unas 10.000 o 12.000 nuevas casas cada año. Frente a esto, Rosillo señala que el sector, con las actuales condiciones de suelo finalista disponible, puede producir 10.000-11.000 viviendas anuales, lo que apenas le daría para cubrir esa demanda natural e impediría reducir el citado déficit que arrastra.

El sector recuerda, por un lado, que los costes de construcción siguen evolucionando al mismo nivel que la inflación (en torno a 3%), por lo que una parte del incremento será estructural. Sin embargo, recuerdan el gran problema viene por la falta de disponibilidad de suelo finalista para construir nuevas viviendas al ritmo que se requiere.

Para la ACP, la consecuencia final de todos estos factores es que se reduce la capacidad de acceso de la clase media "a una vivienda razonable y un precio asequible". Rosillo explica que el problema es generalizado, además de en la capital y su entorno, en todo el litoral de la provincia (Costa del Sol occidental y Axarquía).

Por ello, los constructores reclaman, tal y como volvieron a recordar hace unos días en el Salón Inmobiliario del Mediterráneo (Simed), un "cambio total de modelo" en la tramitación urbanística general de las administraciones que permita agilizar plazos para la generación de suelos finalistas con los que dinamizar la construcción de nuevas viviendas en el plazo más rápido posible.

"Cuando consigamos cambiar la normativa y que haya más oferta de suelo, quizá se pueda prever el hecho del precio de la vivienda pueda estabilizarse y que no tenga tasas de crecimiento de dos dígitos. Hay grandes bolsas de suelo en el área metropolitana a desarrollar, pero necesitamos un marco legal y jurídico que sea ágil para pensar que en tres o cuatro años podríamos tenerlos desarrollados, urbanizados, para que las parcelas sean finalistas y las promotoras sólo tengan que solicitar la licencia de obra", asevera.

Un ritmo de precios de la vivienda "no sostenible"

Por su parte, el Colegio de Registradores destacaba hace unas semanas la "fortaleza" de la demanda en estos últimos años en circunstancias que no siempre han sido favorables. "A lo largo de este ciclo alcista se han atravesado periodos con diversas circunstancias, como el Covid, tipos de interés negativos, alzas de tipos de interés en cortos espacios de tiempo... pero el precio de la vivienda no ha dejado de crecer", analizaba en su último informe. En todo caso, los registradores creen que la escalada de precios en España, en algún momento, tendrá que moderarse.

"Esta intensidad, de momento, no está provocando una corrección en el mercado desde el punto de vista de la demanda, manteniéndose elevados niveles de actividad en compraventas, pero lleva a la duda acerca de su sostenibilidad a medio y largo plazo", comentan.

La incógnita es saber si la escalada de precios, de seguir a este ritmo, provocará finalmente un frenazo de las ventas. «Obviamente, esta situación no es sostenible indefinidamente, en la medida que el incremento de los precios, en un momento dado, provocará una reducción de la actividad inmobiliaria», avisa.