Expertos piden a los promotores que agoten la edificabilidad máxima permitida en los ensanches de Málaga para reducir la crisis habitacional

Málaga tiene un déficit de vivienda que ya podrían alcanzar las 59.000 casas. Como otras ciudades con fuerte tirón urbano y turístico, ha experimentado una abrumadora presión de la demanda, mientras que la oferta no ha crecido de forma pareja, o, al menos, suficiente. Muchos expertos ya no dudan en calificar esta situación de desequilibrio de crisis habitacional. El economista y urbanista, antiguo responsable del OMAU, Pedro Marín Cots, pone el énfasis en su última publicación 'La complejidad de la vivienda. Propuestas hacia la recuperación del equilibrio perdido. El caso de Málaga' (Recolectores Urbanos) en cómo, a pesar de esta crisis, no se están aprovechando al máximo las posibilidades que ofrece el planeamiento en el desarrollo de nuevas promociones en las zonas de ensanche de la capital. Piden a los promotores que agoten la edificabilidad que les permite el PGOU en zonas como Huerta del Correo, Sánchez Blanca, Cortijo Merino, Buenavista y otras zonas de Teatinos.

Mercado rígido y crisis habitacional: la vivienda se aleja de los residentes

La consolidación del modelo de crecimiento de la ciudad de Málaga ligado al atractivo turístico y a la inversión ha coincidido con un fenómeno que ya se observa en otras capitales: la emergencia habitacional se ha convertido en una de las principales carencias del municipio. El diagnóstico de muchos expertos apunta a un mercado de vivienda rígido e inelástico, incapaz de responder con rapidez a una demanda creciente. El resultado es un acceso cada vez más limitado para una parte importante de la población residente.

Expulsión residencial y segregación: la demanda local pierde acceso

El comportamiento del mercado, según este análisis, está orientándose principalmente hacia las familias con niveles de renta alta, los inversores y la población extranjera acomodada. Mientras tanto, una parte relevante de la demanda local queda excluida del acceso a la vivienda, alimentando dinámicas de expulsión residencial, aumento de la segregación por barrios y el debilitación de la cohesión social.

Marín Cots señala que la edificabilidad "es un concepto que se define en el planeamieno". La máxima permitida por la legislación actual es 0,875 metros cuadrados por metro cuadrado construido, es decir, el equivalente a 75 viviendas por hectárea. "Así se hizo en los primeros planes parciales de Teatinos, que es la zona principal de ensanche de la ciudad", dice. Sin embargo, en el más reciente, como en Cañada de los Cardos, que ya se está ejecutando, "en vez de ir al máximo, se queda 0,65 y en otros sectores como Cortijo Merino (Distrito Z) van al 0,60 incluso al 0,50", critica el economista. "El caso más notorio se encuentra en Buenavista, donde se construirían 1.364 VPO de SEPES con una edificabilidad relativamente baja de planta baja+3", dice Marín Cots, que se pregunta por qué no llegar a baja+6, agotanto la edificabilidad, en esta gran pastilla de terreno donde se proyectaba la Expo 2027.

Promoción privada y vivienda asequible: el 60% no puede comprar

Otro ejemplo de edificabilidad desaprovechada en ámbito plano sería Soliva, donde el Ayuntamiento ya promovió una primera fase de viviendas (baja+3) "y ahora se va a hacer el nuevo Soliva y también tiene una densidad pequeña", señala Marín, que apostaría por llegar a las 7 plantas, "por qué no". Sobre todo en este contexto en el que la promoción privada es muy necesaria, dado que la pública no tiene el músculo suficiente para abarcar toda la vivienda asequible que es necesaria. Porque, según los datos del mercado inmobiliario, la oferta de vivienda actual privada está destinada a un 40% de la población. El otro 60% no tiene capacidad económica de comprar. "A lo mejor, hace 20 años el mercado privado abastecía a un 80% de la población y el 20% tenía que recurrir a la VPO o a viviendas de régimen especial. El aumento exponencial de los precios afecta a una gran parte de la población".

Aprovechar la edificabilidad máxima que permite la legislación, o incluso incrementarla mediante una revisión del PGOU de Málaga o con medidas transitorias de urgencia, permitiría a los promotores mejorar la rentabilidad de sus proyectos y, a la vez, podría abaratar la vivienda.

"Urbanizar para 1.300 o para 2.600 vecinos cuesta prácticamente lo mismo. Con más densidad de viviendas, el gasto se reparte entre más unidades y los precios serían más baratos", afirma Marín Cots. El economista matiza que una mayor densidad puede requerir algo más de infraestructura —por ejemplo, en saneamiento—, aunque lo considera un impacto menor.

El PGOU de Málaga de 2011: “no se ha desarrollado ni el 10%”

En su opinión, el PGOU de Málaga aprobado en 2011, que sigue vigente, no tuvo suficientemente en cuenta este tipo de variables relacionadas con los costes de urbanización y la densidad residencial. De hecho, el PGOU prácticamente sigue sin desarrollarse. "De las 74.000 viviendas que preveía en 2011 no se han desarrollado ni el 10%. Queda todavía un 90%. Ese plan se aprobó en tiempos de recesión económica, tras el estallido de la burbuja de 2008", recurda Marín Cots.

En 2006 se visaron por el Colegio de Arquitectos en Málaga 7.303 viviendas y en la provincia 45.661, mientras que en 2024 fueron 2.937 y 8.902 viviendas respectivamente. "Lo lamentable de aquella siniestra experiencia es que 20 años después todavía hay partidos políticos que repiten el falso bulo de que aumentando la oferta de vivienda bajan los precios".

Mancha urbana: Málaga tiene más hectáreas urbanizadas que Valencia

Por último, Marín Cots explica cómo Málaga ha evolucionado en las últimas tres o cuatro décadas hacia un modelo urbano más disperso si se compara con ciudades como Barcelona o Valencia, lo que se refleja en la densidad urbana. Barcelona ronda los 192 habitantes por hectárea, Valencia los 170, mientras que Málaga ha pasado de 150 habitantes por hectárea en los años 80 a 79 habitantes por hectárea en la actualidad.

Este patrón de ciudad más extendida tiene efectos directos sobre la movilidad. En Málaga, el coche privado lo utiliza aproximadamente el 42% de la población, mientras que en Barcelona y Valencia el porcentaje no llega al 30%. Además, en esas dos ciudades se registra un mayor peso de los desplazamientos a pie, asociado a un tejido urbano más compacto.

En términos de superficie, Málaga cuenta con unas 7.200 hectáreas urbanizadas de suelo consolidado, frente a las 6.300 hectáreas de Valencia. Sin embargo, Valencia tiene unos 250.000 habitantes más, lo que refuerza la diferencia de modelo: una “mancha urbana” más pequeña, pero una ciudad más compacta, con recorridos cotidianos más favorables para caminar.

La ACP pide cambiar la normativa para aumentar la edificabilidad

Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de Málaga (ACP), sostiene que, ante la actual crisis de vivienda en Málaga, sería “lógico” modificar la legislación urbanística para aumentar la edificabilidad. “Lo llevamos pidiendo desde hace mucho tiempo”, afirma. A su juicio, la edificabilidad “no deja de ser un valor estimado” que se calculó “en una situación económica muy diferente a la actual”.

Aragón subraya que existe una demanda muy alta en los nuevos desarrollos urbanísticos de Málaga y considera necesario revisar las cifras previstas. “Tenemos una demanda extrema en los nuevos desarrollos que se están planteando y habría que replantear esa cifra; es decir, la edificabilidad tiene que cambiar y también las densidades previstas”, explica.

Trámites de urgencia para construir vivienda: “como en una inundación”

La ACP considera además necesario que, ante la actual situación de emergencia habitacional, se habiliten trámites de urgencia para acelerar la construcción de nuevas viviendas. “No se entendería de otro modo. Igual que cuando hay inundaciones se aprueban actuaciones de emergencia, en este contexto de emergencia habitacional también deberían aprobarse trámites de urgencia para poder impulsar nuevas viviendas”, defiende Violeta Aragón, secretaria general de la patronal.

Para ello, Aragón reclama un consenso entre todos los grupos políticos y la coordinación de todas las administraciones. También señala que la ley de suelo de Andalucía, que entró en vigor en febrero, aunque incrementó la edificabilidad y la densidad en parcelas de suelo urbano, tiene un impacto limitado en la capital: “En Málaga es muy pequeña”.

Francisco Pomares: “lo normal es agotar la edificabilidad”

Por su parte, Francisco Pomares, concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Málaga, señala que en el sector inmobiliario, lo habitual es que un promotor agote la edificabilidad prevista en su ámbito de actuación. “Si no la agota, habría que preguntarle por qué, porque no es lo normal. La mayoría la apura”, apunta. En algunos casos, no llegar al máximo puede responder a decisiones de diseño —más zonas comunes, espacios comunitarios o criterios estéticos—, pero considera que se trata de una situación poco frecuente.

Pomares recuerda que los promotores sostienen que el mercado está reclamando ajustar la planificación a la demanda real. En esa línea, señala que la Junta de Andalucía contempla una medida extraordinaria incluida en la normativa de vivienda que permite, en el caso de la VPO, aumentar un 10% la edificabilidad “de forma directa”, con el objetivo de que, allí donde sea posible construir vivienda, se puedan levantar más unidades, sin necesidad de cambiar el PGOU.

El concejal defiende que, ante la emergencia habitacional, es más viable que el Gobierno central y las comunidades autónomas impulsen soluciones transitorias de urgencia que permitan actuar en el corto plazo, sin esperar a los tiempos del planeamiento. “No es una cuestión de echar balones fuera, pero es más fácil que, ante situaciones de emergencia, se planteen soluciones de emergencia transitorias. Sin tener que cambiar el PGOU, que supone dos años de trámites, cuando hay que adoptar medidas con impacto inmediato”, explica.

Construir en altura y suelo caro: el debate del “no desarrollismo”

El edil recuerda además que siempre se ha mostrado partidario de construir en altura y “construir más en menos espacio”, una fórmula que, a su juicio, también ayuda a que los proyectos sean viables económicamente. En esa línea, extrapola el problema de la vivienda en España al resto de Europa y sostiene que solo un 3% del suelo se destina a vivienda, “o lo que es lo mismo, toda Europa vive en el 3% del espacio”. Para el concejal, esta apuesta por limitar el desarrollo “llevada al extremo” está detrás de la actual crisis: “Por eso el suelo está caro”, afirma, y se muestra a favor de contemplar nuevos desarrollos urbanísticos allí donde sea posible.