El precio de la vivienda en Málaga capital exige a los hogares por encima del máximo "razonable" en todos sus distritos

El año 2025 se despide con un panorama de precios de la vivienda en Málaga inalcanzable para gran parte de la población en un mercado muy tensionado por la enorme demanda de compradores y una escasa oferta de pisos. El nuevo estudio "IMIE Mercados Locales" de la tasadora Tinsa, correspondiente al cuarto trimestre de 2025, sitúa a la provincia malagueña, al igual que en los tres trimestres anteriores, en el primer puesto del ranking español en lo referente al nivel de ingresos familiares necesarios para costear el pago de una hipoteca a los actuales precios de mercado.

El porcentaje a cierre de año es del 58,3% (alcanzó un máximo del 59,1% el trimestre anterior), de nuevo por delante de Baleares (48,9%), que habitualmente solía ser la primera. En los siguientes puestos figuran Madrid (42,8%), Cádiz (42%), Alicante (40,5%), Sevilla (35,9%), Cantabria y Barcelona (ambas con un 35,8%). La media española estaría en el 34,5% de la renta disponible que se destina al pago de la primera cuota anual de la hipoteca.

Las tasas de esfuerzo han seguido más o menos constantes en todas las provincias a lo largo de 2025 (en Málaga, por ejemplo, se situaba en el 59% a cierre de marzo, en el 57,7% en junio y en el 59,1% en septiembre). En todo caso, la tendencia es alcista: hace un año, por ejemplo, el porcentaje provincial malagueño era del 57,7%, medio punto por debajo del actual dato.

La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico de Tinsa que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda.

Pese al aumento de los precios de la vivienda, el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares y la moderación del coste hipotecario experimentados en los últimos dos años ha permitido mantener la tasa de esfuerzo de compra en España en un 34% de la renta disponible, un nivel considerado razonable. Sin embargo, la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, destaca que “el crecimiento intenso del precio residencial por encima de la inflación durante 2025 comienza a apuntar hacia un leve cambio de tendencia en este indicador”.

Málaga, por encima de lo "razonable" en precio de vivienda

Tinsa recuerda que se considera una accesibilidad "razonable" aquella que no supera el 35%, un nivel que rebasan claramente ocho provincias, entre ellas Málaga. En el caso de Málaga y Baleares se hablaría además de "accesibilidad crítica" (más del 45% de la renta disponible).

Según Tinsa, el esfuerzo para pagar la hipoteca se intensifica en las capitales. En 15 del total de 52 se supera el nivel de esfuerzo de 35 % considerado razonable. Las tensiones más elevadas, con tasas de esfuerzo superiores al 50% de la renta disponible, se localizan en Cádiz (58 %), Madrid (56%), San Sebastián y Málaga (55% en ambas), y Barcelona (53%).

A continuación, entre el 40% y el 50%, se sitúan las capitales de Sevilla, Valencia, Granada, Santander, Palma y Salamanca. Finalmente, con esfuerzos entre el 35% y 40%, se encuentran Pamplona, Bilbao, Alicante y La Coruña. Zaragoza es la única de las seis grandes capitales españolas que mantiene niveles de acceso razonables, concretamente un 30% de la renta disponible del hogar medio.

Los precios medios en Málaga son de 2.697 euros el metro, lo que la convierte en la cuarta provincia más cara de España tras Madrid (3.799), Baleares (3.644) y Barcelona (2.879) y justo por delante de Guipuzoa (2.638) y Vizcaya (2.626).

Esfuerzo en la capital y por distritos

Todos los distritos de la capital se mantienen en este cuarto trimestre en criterios tensionados. Los que más exigen al comprador en esta ocasión son el Centro Histórico (68,3%), Carretera de Cádiz (56,9%), Málaga Este (53,4%), Bailén-Miraflores (52,8%), Palma-Palmilla (52,4%) incluyendo la zona de Martiricos, Cruz de Humilladero (51,4%), Ciudad Jardín (45,3%), Teatinos-Universidad (40,7%), Puerto de la Torre (39,8%), Churriana (37,6%) y Campanillas (37%).

La media de esfuerzo en la capital es del 54,7%, lo que la coloca como la tercera de España con más exigencias tras Cádiz (57,8%) y Madrid (56,1).

En el caso de Málaga capital, los precios han subido un 11,3% en el último año, con una media de 2.819 euros el metro cuadrado. Los valores más altos de la capital se dan en Málaga Este, con 3.715 euros el metro cuadrado (6% de subida), el Centro con 3.342 (10,5%), Teatinos con 3.333 (19,1%) y Carretera de Cádiz con 2.820 (13,9%). Puerto de la Torre presenta 2.565 (alza del 15,3%), Cruz de Humilladero 2.431 (14,4%), Churriana 2.374 (10,5%), Bailén-Miraflores 2.361 (16,4%) y Palma-Palmilla 2.178 (16,5%). Campanillas se mueve en los 1.951 euros (15,4%) y Ciudad Jardín en 1.915 (17,1%).

Los precios de la vivienda suben más en enclaves turísticos

Tinsa afirma que la vivienda mantuvo la tendencia de intensificación del crecimiento de los precios en la recta final del año. El valor medio aumentó un 3,5% entre el tercer y el cuarto trimestre, impulsado por" el dinamismo de los focos de empleo y los enclaves turísticos". En el cierre del año, la vivienda es un 13,1 % más cara que un año antes. En términos reales (descontando el efecto de la inflación), el aumento interanual es de un 10%.

El año 2025 finalizará así con un volumen próximo a las 550.000 transacciones, un 50% de ellas financiadas por hipotecas, según los últimos datos de los Notarios. "Se observa, no obstante, una ralentización del ritmo de crecimiento de las compraventas que podría indicar un escenario de demanda próxima a máximos", comenta Tinsa.

Cristina Arias apunta para 2026 a un escenario de estabilización de la demanda residencial en torno a estos elevados volúmenes.

"Se anticipa que los tipos de interés de referencia se mantengan estables en torno al 2%. En este escenario, la demanda residencial se sostendría cercana al actual volumen, apoyada en la creación de hogares y la finalización del traslado de las pasadas reducciones de tipos de interés al coste hipotecario en un entorno de resistencia del empleo, moderación de la inflación y normalización de la tasa de ahorro de los hogares", señala.

Según Arias, el precio residencial “continuaría creciendo entre 5% y 10% en el actual contexto de escasez de oferta de vivienda, en línea con una gradual estabilización de la demanda y la progresiva aunque aún insuficiente incorporación de viviendas al parque”.

Considerando el año 2025 en conjunto, el precio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado de media un 10,7% en 2025, con un crecimiento más intenso de los precios en el segundo semestre. Esta variación multiplica por tres el crecimiento medio de 2024 (+3,5 %).

Pese al aumento de los precios de la vivienda, el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares y la moderación del coste hipotecario experimentados en los últimos dos años ha permitido mantener la tasa de esfuerzo de compra en España en un 34% de la renta disponible, un nivel considerado razonable.

Sin embargo, Cristina Arias destaca que "el crecimiento intenso del precio residencial por encima de la inflación durante 2025 comienza a apuntar hacia un leve cambio de tendencia en este indicador".

Hipoteca en Málaga

En cuanto a la hipoteca media, el informe de Tinsa la cuantifica, en la media del cuarto trimestre de 2025, en 215.340 euros, frente a los 160.405 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 1.149 euros al mes (en España es de 795 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.330 euros en Baleares, y 1.255 en Madrid, con Málaga en el tercer puesto, por delante de los 961 de Barcelona.