Los alquileres de la Covid-19 expiran: miles de familias de Málaga encaran una mudanza forzosa

Quedan días para que expiren muchos de los contratos de alquiler de cinco años que se firmaron en 2021, cuando la pandemia de la Covid-19 hundió la demanda y dejó los precios en niveles inusualmente bajos. Tras este lustro, el escenario es completamente diferente: el mercado ha subido con fuerza y muchas renovaciones están a punto de traducirse en incrementos inasumibles para muchas familias, que en algunos casos las obligarán a hacer la mudanza en medio de un severo panorama de acceso a la vivienda.

Según los datos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, en España se firmaron en 2021 un total de 632.369 contratos de alquiler, que vencerán en 2026, lo que afectará a más de 1,6 millones de personas. No existen datos provinciales, por lo que no es posible saber cuántas personas podrán verse afectadas en Málaga. Según los cálculos del propio Ministerio, la renovación de esos contratos para hogares con renta mediana supondrá una subida media anual de 1.735 euros si se actualiza el precio a mercado. En Málaga, podría ser incluso mayor, a tenor del comportamiento experimentado por el mercado inmobiliario.

Renovación automática

Pedro Marín Cots, doctor economista especializado en Urbanismo y Medio Ambiente y presidente del Instituto de Estudios Urbanos y Sociales de Málaga, señala que esta subida afectará a familias de clase media, «no solo vulnerables». Desde su punto de vista, el Gobierno central debía haber tomado una medida que, considera, «fundamental»: prorrogar estos contratos. Es decir, aplicar una renovación automática que contemple solo la subida del IPC para proteger a los inquilinos de la escalada de los precios. Es lo que defiende Sumar en el seno del propio Ejecutivo de coaliación, aunque el PSOE aún no se ha pronunciado al respecto.

Marín Cots pone como ejemplo concreto el de una pareja que en 2020 firmó un contrato de alquiler de una vivienda con dos dormitorios en la calle Carretería, en la capital malagueña, por 650 euros al mes «y se han tenido que ir porque le han aumenado a 1.500 euros». «Casos iguales o parecidos habrá muchísimos», pronostica.

El fenómeno se explica por el fuerte repunte del alquiler desde la pandemia: muchos hogares firmaron en 2020 y 2021 con precios bajos por la caída de la demanda y las restricciones de movilidad que se aplicaban para contener la expansión del virus, pero cinco años después el mercado está en máximos, con un desequilibrio creciente entre oferta y demanda. Es decir, que la estocada a la cuenta corriente de miles de familias está servida. Para la mayoría será una subida inasumible. Y las alternativas habitacionales no abundan, precisamente.

Andalucía, tercera comunidad

Por volumen, la comunidad con más hogares afectados será Madrid, con 145.881 contratos que afectan a 404.090 personas. En segundo lugar figura Cataluña (112.728 contratos y 300.984 afectados), seguida de Andalucía (85.491 contratos y 213.728 personas) y Comunidad Valenciana (62.523 contratos y 155.057 personas).

Los datos del mercado apuntan a una escalada continuada: Idealista estima que entre octubre de 2020 y octubre de 2025 el alquiler ha subido un 34,3% de media, y arrendar un piso de 80 metro cuadrado habría pasado a costar alrededor de 1.160 euros mensuales, unos 300 euros más. Además, la presión sobre los ingresos familiares ya es elevada: más del 36% de los hogares en alquiler destina más del 30% de su renta a la vivienda, mientras más de 2,5 millones de personas estarían en situación de vulnerabilidad financiera, según los datos citados por el propio Ministerio y organismos oficiales.

Encarecimiento en Málaga

En Málaga, el encarecimiento de la vivienda en los últimos años ha convertido la ciudad en uno de los mercados más tensionados del país. Según explica Marín Cots, la capital de la Costa del Sol ha registrado una escalada de precios que ya la coloca «al nivel de Palma de Mallorca, San Sebastián, Barcelona o Madrid», situándose además «muy por encima de Valencia o Sevilla».

Sin embargo, el problema en Málaga no es solo el coste de los alquileres, sino el desequilibrio con el nivel adquisitivo real de la población. «Lo que ocurre, según recientes informes de CCOO, es que el nivel de renta de Málaga se sitúa en el puesto 38 de España, es decir, estamos en el vagón de cola», subraya Marín Cots.

Este desajuste agrava las dificultades de acceso a la vivienda para buena parte de la población, ya que, mientras el precio del metro cuadrado en Málaga «toca techo», el poder de compra se mantiene en posiciones bajas a nivel nacional. El resultado es un escenario especialmente complejo para los hogares que se enfrenten a la renovación de contratos firmados durante la pandemia a precios más bajos, porque el salto hasta los niveles actuales puede ser inasumible para muchas familias.

26.214 personas de alquiler

El concejal de Vivienda y Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Málaga, Francisco Pomares, tira de datos: 26.214 personas viven de alquiler en la capital y el precio medio se ha duplicado desde la pandemia. Y alerta de que se trata de un problema «estructural»: hay escasez de vivienda.

Pomares considera que el debate sobre la revisión de las rentas no debe centrarse únicamente en los propietarios. «La Administración tiene que dejar de poner el foco en los contratos y preguntarse qué políticas puede hacer para ayudar a ambas partes», sostiene. A su juicio, la prioridad debería ser fomentar el alquiler asequible y aumentar el parque de viviendas disponible para que los precios se estabilicen.

En ese sentido, recuerda que «por ley el propietario tiene derecho a actualizar los precios», por lo que defiende que cualquier medida debe evitar «meterse» de forma permanente en el mercado: «No hay que intervenir de manera que se dañen los derechos de unos o de otros».

Los datos son claros: de los 26.214 contratos de alquiler registrados, la renta media actual en Málaga se sitúa en 638 euros mensuales, lo que equivale a 7,6 euros por metro cuadrado. Sin embargo, si se analiza la oferta disponible hoy, el salto es enorme: las nuevas ofertas de alquiler se mueven en torno a 1.100 euros al mes, con un precio medio de 14,7 euros por metro cuadrado. Es decir, el mercado está marcando ya una diferencia de unos 462 euros mensuales de media entre lo que pagan muchos hogares y lo que se pide actualmente por una vivienda similar. Un choque que puede convertirse en un problema social si, al expirar los contratos, la actualización se acerca a los precios vigentes.

La diferencia no es menor: pasar de un alquiler medio registrado de 638 euros a un alquiler nuevo medio de 1.100 euros implica una subida potencial cercana al 72% si se produjera un ajuste a precio de mercado en Málaga ciudad.

Más oferta

El diagnóstico es claro para el concejal: hay demasiada presión sobre cada vivienda disponible, lo que deja en una posición aún más frágil a quienes, precisamente, tienen menos recursos. «Hay tantas personas peleando por un alquiler que se termina condenando a los que más sufren», afirma.

Y pone como ejemplo el nivel de competencia extrema que se vive en otros mercados: «En Barcelona hay 100 personas esperando por un piso donde hace unos años había ocho. Ese ratio es el que hay que bajar».

A su juicio, si se logra incentivar el incremento del parque de alquiler, «los precios se estabilizarán», porque la clave es la oferta: «Mayor oferta, para mí, es la clave». Desde su punto de vista, las regulaciones pueden terminar excluyendo aún más a los perfiles con menos solvencia. «Estoy en la calle y llevo el distrito Palma-Palmilla. La ley del Gobierno lo que ha hecho es perjudicar a los que más dificultad tienen», sostiene, al considerar que en un mercado tensionado el propietario puede elegir a quien alquila, lo que deja fuera a quienes presentan más incertidumbre económica.

¿Prórroga automática?

En cuanto a la propuesta que está sobre la mesa para prorrogar contratos de forma excepcional y frenar las subidas de mercado, Pomares se muestra comprensivo, pero advierte de que debe ser una medida temporal, en todo caso. «Puedo entenderlo de manera transitoria, como el escudo social», explica. Sin embargo, insiste en que si no se acompaña de otras medidas, el problema se va a cronificar: «Después hay que hacer otras acciones, si no siempre estaremos en las mismas».

Pomares subraya el impulso a la Vivienda de Protección Oficial (VPO) y el esfuerzo que se viene realizando desde el Ayuntamiento de Málaga, pero cree que falta una parte esencial del debate: cómo lograr que la vivienda libre vuelva a ser accesible. «La VPO está respondiendo muy bien, pero no puede dar solución a todo», afirma el edil. «Hay que avanzar en todos los campos: tiene que haber vivienda libre a precio asequible, en alquiler o compra, como ha habido siempre», completa su argumento.

El origen del problema, añade, no es reciente: responde a un déficit acumulado tras años de parón en la construcción: «Entre 2007 y 2017 hubo un parón y las consecuencias las estamos pagando ahora», apunta. A eso se suma el crecimiento poblacional anual y un déficit estructural que, según advierte, se arrastra en toda Europa.

Suscríbete para seguir leyendo