La escalada del precio de la vivienda en Málaga en compra y alquiler supera el 55% desde 2020

La escalada de los precios de la vivienda ha vivido otro año de vértigo en Málaga. El último informe de la consultora inmobiliaria Gesvalt, con datos a cierre del ejercicio, recoge que el valor actual de las casas a la venta (que rondan ya de media los 3.042 euros por metro cuadrado) está un 15,7% por encima de hace un año. En el último trimestre de 2025 en concreto, el valor se encareció un 5,2%. Igual de disparado aparece el precio del alquiler. El valor de las viviendas en arrendamiento en la provincia ha aumentado un 10,7% anual hasta situar la renta media para los inquilinos en 16,81 euros por metro al mes, aunque en este caso el precio se ha contuvo ligeramente en el último trimestre del año.

La dinámica alcista del mercado inmobiliario de Málaga resulta todavía más impactante echando la vista atrás: desde 2020, el precio de venta de las casas se han encarecido un 58,9% (estaba en 1.914 euros por aquel entonces) y ha roto la barrera de los 3.000 euros de promedio mientras que el del alquiler (que se movía en 10,8 euros el metro) lo ha hecho un 55,6%, según Gesvalt.

«El mercado residencial español vuelve a mostrar un avance significativo en los valores de vivienda, reforzando la senda ascendente de los últimos ejercicios», afirma. Se constata así que la «presión» sobre los precios mantiene al mercado en niveles máximos dentro de la serie histórica.

La provincia malagueña muestra una tendencia de subida algo superior a la del conjunto de España. En la vivienda en venta, el aumento interanual de precios a nivel nacional es del 15,4%, con un valor de 1.963 euros el metro, y del 4,1% en el último trimestre.

Málaga continúa instalada así en el grupo de provincias donde más suben los precios (Murcia registra un 18,7%, Madrid un 18,4%, Valencia un 18,3%, Cantabria un 17,7% y Asturias un 16,2%, por citar las plazas que la preceden). En valores absolutos, es la cuarta más cara de España tras Baleares (3.371 euros el metro), Guipúzcoa (3.243), y Madrid (3.234). Quinta y sexta son Vizcaya (2.738) y Barcelona (2.314), con Álava (2.084), Las Palmas (2.071) y Santa Cruz de Tenerife (2.063) completando el grupo que supera el umbral de los 2.000 euros el metro.

Escenario de financiación

La consultora afirma, por otro lado, que los actuales tipos del Banco Central Europeo (BCE) y el nivel del Euríbor (actualmente en el 2,17%) «sigue influyendo en las condiciones de financiación, apoyando la concesión de hipotecas y el mantenimiento del pulso en la actividad inmobiliaria».

El esfuerzo teórico necesario para la compra por parte de las familias sigue en tasas significativas. Gesvalt cita el último dato del Banco de España, que dice que una familia de renta media necesitaría 7,7 años de sus ingresos totales para adquirir una vivienda, lo que implica un aumento de dos décimas frente al trimestre anterior (7,5 años).

«Este repunte evidencia un deterioro adicional de la accesibilidad, en un contexto de precios que siguen presionando al alza y que continúa tensionando la capacidad de compra de los hogares medios», señala.

Gesvalt calcula que para comprar una vivienda de valor promedio y una superficie de 90 metros cuadrados el importe medio de adquisición alcanzaría en España los 176.760 euros, «claramente por encima» de los aproximadamente 153.090 euros estimados para una vivienda similar en el año 2024.

En el caso de la provincia de Málaga, el valor se iría a los 273.780 euros en un piso del mismo tamaño (más de 37.000 euros por encima de los 236.610 euros de valor medio estimado con los precios de hace un año). Los precios del mercado inmobiliario malagueño están un 54,8% por encima de la media nacional.

Alquileres disparados

El alquiler por contra, sigue una dinámica alcista, con la mencionada subida interanual de Málaga del 10,7%. El mercado muestra «incrementos destacados» en muchas provincias. Encabezan las subidas Segovia (14,8%), Ciudad Real (14,4%) y Zamora (13,6%), seguidas de Madrid +12,8%) y Guadalajara (12,6%).

En rentas reales, los 16,81 euros de Málaga están detrás de Barcelona (24,09), Madrid (22,26), Baleares (19,64) y Guipúzcoa (17,66). En este escenario, alquilar una vivienda de 90 metros en Málaga estaría por encima los 1.500 euros al mes, un nivel ciertamente llamativo por lo elevado de la cuantía.

Capital y Costa del Sol

El informe de Gesvalt refleja que la ciudad de Málaga presenta un precio medio de 2.998 euros por metro (un 16% más que hace un año), lo que para un piso de 90 metros daría un valor de mercado de 269.820 euros. Las capitales más caras de España son San Sebastián (4.861), Madrid (4.350), Barcelona (4.107), Palma de Mallorca (3.351) y con Málaga quinta, por delante de Bilbao (2.913), Cádiz (2.483), Valencia (2.448), Vitoria (2.388) y Pamplona (2.305), por citar las siguientes posiciones.

Por el lado del alquiler, Málaga capital también está en el pelotón de cabeza, con 16,03 euros por metro al mes. Barcelona (28,24), Madrid (27,32), San Sebastián (18.90), Palma (18,69) y Valencia (16,24) encabezan la lista, con Málaga en sexto lugar.

Los precios máximos de la provincia, en todo caso, se dan en Marbella, con 3.716 euros el metro en precio a la venta y un alquiler de 21,66 euros el metro. El resto de la Costa del Sol (el informe de Gesvalt incluye a Benalmádena, Estepona, Fuengirola, Mijas y Torremolinos) se mueve en una horquilla de entre 2.500 y 3.000 el metro en las viviendas a la venta y en la franja de entre 14 y 17 euros el metro en alquiler.

Por contra, Vélez-Málaga, en el litoral oriental, presenta valores bastante más moderados: 1.755 euros el metro en compra y 8,22 euros en alquiler mensual.

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