La construcción resiste en Málaga con casi 9.500 viviendas visadas en 2025, pero la VPO sigue siendo residual

Málaga construye mucho sobre el papel, pero sigue entregando pocas viviendas para la presión real que soporta su mercado. La construcción en la provincia mantuvo un ritmo sólido durante 2025, con 9.475 viviendas visadas, un 6,4% más que el año anterior, según el balance anual presentado este martes por el Colegio de Arquitectos de Málaga. Una cifra que confirma la recuperación de la actividad residencial hasta niveles previos a la pandemia, aunque deja al descubierto uno de los grandes problemas estructurales de la provincia: la escasez de VPO.

Pese al dinamismo del sector, la vivienda protegida continúa siendo una asignatura pendiente. En todo 2025 solo se visaron seis proyectos plurifamiliares de protección oficial, que suman 335 unidades, apenas el 3,5% del total, una producción claramente insuficiente para atender la elevada demanda de vivienda a precio asequible.

La decana del Colegio malagueño, Susana Gómez de Lara, ha advertido de que esta situación resulta “especialmente preocupante” en una provincia con una fuerte presión demográfica y económica y que se ha convertido en los últimos años en polo de atracción de trabajadores de todas las partes del mundo. “Aunque es obligación de la Administración pública promover la vivienda protegida, sus esfuerzos no serán suficientes sin el apoyo y la implicación activa de los promotores privados”, ha señalado.

La decana insistió, además, en que la falta de VPO responde en parte a un problema de incentivos: el precio de los módulos habría dejado de ser competitivo frente al aumento de la mano de obra y de los materiales, dificultando que los promotores asuman este tipo de proyectos. En ese contexto, reclamó una mayor implicación de la Administración, no solo como regulador, sino también activando suelo finalista y creando “bolsas” para facilitar el desarrollo residencial, especialmente en grandes municipios como Málaga o Marbella, con los que aseguró mantener un contacto “continuo”.

Un Pacto de Estado por la Vivienda

Ante este escenario, Gómez de Lara ha insistido en la necesidad de un Pacto de Estado por la Vivienda, que permita abordar el problema de forma estructural. Un acuerdo que, según ha defendido, debe surgir del consenso político, estar coordinado con las comunidades autónomas y contar con una dotación presupuestaria suficiente para garantizar un derecho recogido en la Constitución.

Pese al crecimiento sostenido de la actividad en los últimos años, Susana Gómez de Lara, advirtió de que la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda real en la provincia. Según recordó, recientes análisis apuntan a que Andalucía necesitaría entre 30.000 y 50.000 viviendas nuevas al año, y señaló que Málaga sería el territorio donde se concentraría la mayor parte de esa demanda.

Vivienda unifamiliar: liderazgo de Málaga capital

Por tipologías, y según la información aportada por el Colegio de Arquitectos, la vivienda unifamiliar libre registró 727 proyectos, que permitirán la construcción de 1.262 viviendas. Málaga capital lideró esta modalidad con 300 viviendas visadas, seguida de Mijas (125), Marbella (91) y Alhaurín de la Torre (68), municipios donde se concentra buena parte de la inversión residencial de mayor valor.

En cuanto a la vivienda plurifamiliar libre, se visaron 240 proyectos que suman 7.878 viviendas. Mijas (1.779), Málaga (1.650) y Estepona (1.012) encabezaron el ranking, confirmando que la actividad constructiva sigue focalizada en el litoral y el área metropolitana de Málaga "y es prácticamente inexistente en el interior".

Gómez de Lara ha destacado que este crecimiento está estrechamente ligado al desarrollo tecnológico de la ciudad, aunque también incrementa la presión sobre el mercado inmobiliario y eleva los precios.

Licencias más ágiles para aumentar la oferta

La decana ha subrayado que la oferta actual es insuficiente y ha señalado que agilizar la tramitación de licencias de obra es una de las medidas más rápidas y eficaces para acelerar la construcción de viviendas. “Reducir los plazos evita sobrecostes derivados del incumplimiento de la Ley y facilita que la vivienda llegue antes al mercado”, ha afirmado.

Viviendas terminadas: ligero descenso

Durante 2025 se finalizaron 6.667 viviendas, una cifra ligeramente inferior a la de 2024. De ellas, 1.087 fueron unifamiliares libres, con especial protagonismo de Málaga, Mijas, Alhaurín de la Torre, Estepona y Marbella.

Las viviendas plurifamiliares libres alcanzaron las 5.607 unidades, lideradas por Málaga capital (1.249), seguida de Estepona (1.020) y Fuengirola (886). En contraste, solo se completaron 142 viviendas protegidas, repartidas en dos proyectos en Málaga y Marbella.

Rehabilitación: una vía clave aún infrautilizada

La rehabilitación de viviendas mantuvo un volumen relevante, centrado casi en su totalidad en la vivienda libre. Predominaron las reformas parciales, tanto en vivienda unifamiliar como plurifamiliar, mientras que la rehabilitación en vivienda protegida tuvo un carácter prácticamente testimonial.

Gómez de Lara ha defendido la necesidad de incrementar la oferta no solo mediante obra nueva, sino también activando la rehabilitación de viviendas vacías o infrautilizadas, apoyada por campañas de sensibilización, ayudas directas y estructuras públicas y sociales de respaldo.

Entre otras cosas, según ha explicado la decana, porque la actividad constructiva es “especialmente contaminante”, por lo que defendió la necesidad de explorar procesos constructivos que reduzcan las emisiones de carbono. Impulsar una edificación más "resiliente y sostenible, con mejoras desde la producción de materiales hasta la industrialización y la prefabricación". Junto a la obra nueva, subrayó la necesidad de reforzar la rehabilitación, como vía clave para aprovechar el parque existente y reducir el impacto ambiental, en un problema que calificó de “complejo” y sin una única solución.

La decana ha insistido en que, tanto en la nueva edificación como en la rehabilitación, es imprescindible dotar a las Administraciones de recursos técnicos y humanos, garantizar la seguridad jurídica y adaptar las políticas públicas a las nuevas formas de habitar. “Solo a través de una estrategia integral, coordinada y sostenida en el tiempo será posible garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible para la ciudadanía”, ha descrito Gómez de Lara.

La obra nueva mantiene pulso en 2025, con un final de año especialmente fuerte

La obra nueva volvió a mostrar fortaleza en Málaga durante 2025, que cerró como el mejor año de los últimos seis en número de viviendas visadas, con 9.475, incluso por encima del pico registrado en 2022. El dato más llamativo del balance es el fuerte tirón del final de año: el cuarto trimestre alcanzó 2.888 viviendas visadas, el volumen más alto de toda la serie 2020-2025, lo que apunta a una aceleración de proyectos en los últimos meses, en un contexto de expectativas de mercado favorables, necesidad de asegurar licencias y posible anticipación a cambios normativos o al encarecimiento de costes.

El comportamiento anual, no obstante, fue irregular. El primer trimestre sumó 2.337 viviendas, el segundo alcanzó 2.482, el tercero cayó hasta 1.768 y el cuarto se disparó hasta 2.888. El patrón dibuja un valle estival y un rebote intenso al cierre, más vinculado a la planificación y a los tiempos administrativos que a un frenazo de la demanda.

Se visan más viviendas de las que se terminan

Aun así, los visados no se traducen al mismo ritmo en viviendas entregadas. En 2025 se terminaron 6.667 viviendas, frente a las 9.475 visadas, una diferencia de 2.808 que refleja un cuello de botella entre el proyecto y la obra final. Esta brecha encaja con las advertencias del sector sobre lentitud administrativa, plazos de licencias, sobrecostes y retrasos, y ayuda a explicar por qué el aumento de actividad sobre el papel no alivia automáticamente la oferta disponible.

Además, la cifra de viviendas finalizadas fue ligeramente inferior a la de 2024, cuando se completaron 6.853, un descenso moderado pero significativo al romper la tendencia de recuperación. El mejor momento del año en entregas se concentró en el segundo trimestre, con 2.029 viviendas acabadas, lo que sugiere una concentración de finalizaciones antes del verano, aunque el impulso no se mantuvo en la segunda mitad del ejercicio.

En comparación con los años de pandemia, el balance confirma una recuperación clara de la actividad constructiva, pero también deja una conclusión de fondo: el problema de la vivienda en Málaga no es la falta de proyectos, sino la dificultad para convertirlos a tiempo en vivienda real —y, sobre todo, en vivienda accesible— en un mercado sometido a una presión creciente.

Nuevo servicio de certificación urbanística

La decana del Colegio de Arquitectos de Málaga informó de que la institución está ultimando el diseño de un nuevo servicio de certificación urbanística que pretende agilizar la tramitación de expedientes y aliviar parte del atasco administrativo que arrastra el urbanismo en Málaga capital. El proyecto, inspirado en modelos que ya funcionan en otras comunidades autónomas, irá más allá del informe urbanístico que el Colegio venía elaborando, por ejemplo, para el Ayuntamiento de Marbella: también asumirá la gestión de informes sectoriales y dictámenes técnicos vinculados a materias como contraincendios, jardines u otros condicionantes necesarios para completar la tramitación.

Según explicó, el Colegio ya cuenta con proyectos piloto ofrecidos por compañeros para empezar a probar el sistema, y de hecho hay dos expedientes “esperando” para iniciar el trabajo en cuanto el servicio esté listo. El último paso, indicó, es cerrar el estudio de costes del procedimiento, que se publicará con criterios de transparencia para que cualquier persona interesada conozca de antemano el precio exacto del servicio.