Málaga tiene ya un déficit de más de 29.000 viviendas que mantiene una "tensión persistente" en los precios

El mercado inmobiliario en España afronta un ciclo caracterizado por la "escasez estructural" de vivienda, la "reactivación gradual de la producción" y varios años de un gran crecimiento de precios que no tiene visos de aflojar, según un análisis de la consultora UVE Valoraciones, que identifica un déficit acumulado de vivienda superior a las 800.000 unidades, concentrado en las grandes ciudades y zonas turísticas, como el principal rasgo diferencial frente a ciclos anteriores. El informe coloca, de hecho, a Málaga como la sexta provincia del país con más carencia, con un déficit estimado de 29.316 viviendas.

Para el cálculo del déficit, la consultora ha usado concretamente las denominadas "áreas funcionales de ciudades", es decir, un conjunto de municipios con alta integración socioeconómica, especialmente en el mercado laboral.

"España lleva más de quince años construyendo muy por debajo de las necesidades estimadas para equilibrar oferta y demanda, situadas entre 200.000 y 250.000 viviendas anuales, lo que ha generado tensiones persistentes tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler", ha señalado este miércoles UVE Valoraciones.

Los principales déficits acumulados se encuentran en Madrid (203.743 unidades), Barcelona (148.297), Valencia (98.192), Palma de Mallorca (38.880), Murcia (35.377) y el citado caso de Málaga.

Las mayores tensiones se localizan así en los mercados de vivienda usada de Madrid, Barcelona, Baleares y Málaga, donde confluyen una "elevada actividad transaccional" y una oferta "claramente insuficiente". Para UVE Valoraciones, el anterior ciclo inmobiliario, iniciado en 2014 habría finalizado en 2024, dejando ahora un panorama con desafíos por resolver.

El informe señala que sólo un hipotético escenario de "deterioro económico significativo", acompañado de un aumento acusado de los tipos de interés, podría dar lugar a caídas de precios, "un supuesto que no forma parte del escenario central considerado en las previsiones actuales".

Diferencias territoriales en el mercado de vivienda

Según este análisis de UVE Consultores, en términos reales, una parte significativa de las subidas de precios observadas en los últimos años responde al efecto de la inflación. De hecho, sólo Baleares presentaría niveles de precios de la vivienda superiores, en moneda constante, a los máximos de 2006 y 2007, mientras que en el conjunto nacional "los precios reales se mantienen claramente por debajo de aquellos registros".

Sin embargo, la evolución es muy desigual por territorios: las grandes ciudades y las zonas turísticas concentran las subidas mientras que 22 provincias registran precios reales inferiores incluso a los mínimos observados entre 2013-2015.

"En estas zonas comienzan a observarse señales de límite por capacidad de pago: en los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2025, Madrid, Baleares, Comunidad Valenciana, Asturias y La Rioja y las provincias de Málaga, Las Palmas, Pontevedra y Guipúzcoa registraron menos transacciones que en los mismos meses de 2024, mientras que en la provincia de Barcelona el crecimiento fue sensiblemente inferior a la media nacional. La disminución de las transacciones no ha impedido, todavía, que los precios hayan seguido aumentando entre un 8% y un 12% interanual en las zonas tensionadas", señala.

Los precios seguirán creciendo, pero a menor ritmo

La consultora, presidida por Germán Pérez, afirma que las previsiones para 2026 apuntan a una "desaceleración del crecimiento de los precios, pero no a una bajada".

"Los datos no muestran desequilibrios comparables a los de ciclos anteriores y confirman que las tensiones actuales responden, principalmente, a la insuficiencia de oferta en determinadas áreas. En este contexto, la limitada capacidad de crecimiento del sector, los plazos asociados a la gestión urbanística y a la concesión de licencias, así como la falta de estabilidad en la inversión a largo plazo, condicionan la respuesta de la oferta, por lo que avanzar en procesos más eficientes continuarán creciendo el próximo año, aunque a un ritmo más moderado que en 2025 y sin señales de una burbuja inmobiliaria generalizada", ha comentado.

Según los datos públicos disponibles —INE y MITMA—, el precio de la vivienda registró en 2025 incrementos anuales de entre el 12% y el 13%, impulsados principalmente por la escasez de oferta en grandes ciudades y zonas turísticas. Pese a la intensidad de estas subidas, el desfase entre precios y PIB en términos reales se situó en el 14,4% en el tercer trimestre de 2025, un nivel claramente inferior a los máximos alcanzados en ciclos anteriores, como el 47,3% de 2006 o el 36,1% de comienzos de los años noventa.

La escasez de vivienda, un desequilibrio "estructural"

El análisis identifica la insuficiencia de oferta como el principal factor estructural que explica las tensiones del mercado residencial. La producción de vivienda nueva se mantiene desde hace años muy por debajo de las necesidades estimadas, lo que ha dado lugar a un déficit acumulado que UVE Valoraciones sitúa por encima de las 800.000 viviendas a finales de 2024, un desequilibrio que no es generalizado, sino que se concentra en 19 provincias y sólo en 17 de ellas de forma significativa.

"Este déficit ayuda a explicar tanto el fuerte crecimiento registrado en el mercado del alquiler en los últimos años como la posterior traslación de parte de esa presión al mercado de compraventa. De hecho, en 63 de los 66 municipios más grandes de España resulta actualmente más baja la cuota hipotecaria para comprar una vivienda que el alquiler, lo que refleja hasta qué punto la escasez de oferta en alquiler ha propiciado el incremento de compras de vivienda para inversión desde 2014 y ha acabado afectando a la oferta en venta y, a la postre, impulsando la subida de precios de venta y alquiler", detalla.

La consultora añade que, aunque algunos indicadores apuntan a una "moderación reciente" en el ritmo de crecimiento de los alquileres, el esfuerzo que soportan los hogares sigue siendo elevado, tanto por el nivel alcanzado por las rentas como por las dificultades de acceso a financiación y ahorro previo.