Edificabilidad bajo la lupa: los arquitectos reclaman equilibrio ante la presión por construir más vivienda en Málaga

La presión por aumentar la oferta de vivienda en Málaga capital, con precios al alza y una demanda que desborda al mercado, está empujando el debate urbanístico hacia un punto delicado: aprovechar más la edificabilidad sin convertir la solución en un nuevo problema de movilidad, infraestructuras y servicios. En ese marco, el Colegio de Arquitectos de Málaga reclama un enfoque equilibrado tras las demandas de varios expertos en economía urbana y urbanismo que piden “apurar” las posibilidades del PGOU en los ensanches de la capital.

El último balance anual del Colegio vuelve a dibujar una provincia a dos velocidades: un litoral con fuerte dinamismo residencial —con Málaga y la Costa del Sol concentrando la mayor parte de las promociones— y un interior con un ritmo mucho más moderado, basado en proyectos pequeños y mayor presencia de vivienda unifamiliar.

En una publicación reciente sobre el mercado residencial malagueño, de la que se hizo eco La Opinión de Málaga, distintos especialistas señalan que, pese a la crisis habitacional, no se estarían explotando al máximo las opciones del planeamiento para impulsar nuevas promociones en zonas de expansión. Entre los ámbitos citados figuran Huerta del Correo, Sánchez Blanca, Cortijo Merino, Buenavista, Teatinos y otros desarrollos previstos, con una petición clara: agotar la edificabilidad que permite el PGOU para ampliar oferta y aliviar la tensión.

El COAM matiza: más altura y densidad, sí, pero con dotaciones

A esa lectura se suma la posición del Colegio de Arquitectos, que introduce un matiz clave. La decana, Susana Gómez de Lara, advierte de que elevar la edificabilidad, apostar por la construcción en altura o incrementar las densidades exige calibrar bien el impacto urbano para evitar problemas añadidos si el crecimiento no llega acompañado de servicios, infraestructuras y una planificación que garantice la movilidad y absorba los nuevos desplazamientos.

En su planteamiento, el objetivo es ampliar oferta sin generar déficits de dotaciones ni deterioro de la calidad de vida en los nuevos barrios, un equilibrio que, a su juicio, debe quedar reflejado en el futuro PGOU que el Ayuntamiento pretende impulsar tras quince años de vigencia del actual.

Una ciudad más dispersa: la densidad como “pista” del modelo urbano

En el trasfondo del debate aparece también el modelo de crecimiento urbano. El economista y urbanista Pedro Marín Cots sostiene que Málaga ha evolucionado en las últimas tres o cuatro décadas hacia una ciudad más dispersa si se compara con otras capitales como Barcelona o Valencia, y lo ejemplifica con la densidad urbana: Barcelona ronda los 192 habitantes por hectárea, Valencia los 170, mientras que Málaga habría pasado de 150 habitantes por hectárea en los años 80 a 79 habitantes por hectárea en la actualidad.

Esa “ciudad más extendida”, añade, tiene efectos directos sobre la movilidad. En Málaga, el coche privado lo utiliza aproximadamente el 42% de la población, mientras que en Barcelona y Valencia el porcentaje no llega al 30%. En esas dos ciudades, además, el peso de los desplazamientos a pie es mayor, asociado a un tejido urbano más compacto.

La comparación también se traslada a la ocupación del suelo. Málaga cuenta con unas 7.200 hectáreas urbanizadas de suelo consolidado, frente a las 6.300 hectáreas de Valencia, pese a que Valencia tiene alrededor de 250.000 habitantes más. Para Marín Cots, la lectura es clara: una “mancha urbana” menor, pero una ciudad más compacta, con recorridos cotidianos más favorables para caminar.

Este diagnóstico enlaza con el debate actual: si la ciudad ya ha tendido a expandirse, el incremento de edificabilidad y densidad en los ensanches puede ayudar a contener la dispersión… siempre que se haga con planificación y dotaciones, como subraya el COAM.

Por su parte, desde el Ayuntamiento de la capital, el concejal de Vivienda, Francisco Pomares, asegura que siempre se ha mostrado partidario de construir en altura y “construir más en menos espacio”, una fórmula que, defiende, también mejora la viabilidad económica de los proyectos. En esa línea, extrapola la crisis de la vivienda en España al resto de Europa y sostiene que solo un 3% del suelo se destina a vivienda, “o lo que es lo mismo, toda Europa vive en el 3% del espacio”.

Para Pomares, la apuesta por limitar el desarrollo “llevada al extremo” está detrás de la actual crisis y del encarecimiento del suelo: “Por eso el suelo está caro”, afirma, y se muestra a favor de contemplar nuevos desarrollos urbanísticos allí donde sea posible.

El nuevo PGOU, clave para fijar el modelo de ciudad

La decana de los arquitectos malagueños considera que ese equilibrio entre edificabilidad y servicios asociados debe quedar reflejado en el nuevo PGOU que el Ayuntamiento prevé impulsar tras quince años de vigencia del planeamiento actual. El objetivo, apuntan desde el entorno profesional, es que la revisión del modelo urbano permita afrontar de forma conjunta los retos de vivienda, movilidad y sostenibilidad a medio y largo plazo.

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