El precio de la vivienda en Málaga escala a un nuevo nivel máximo y crea dudas de su sostenibilidad

La demanda de vivienda en Málaga sigue en niveles altísimos lo que, combinado con una escasa oferta inmobiliaria, mantiene los precios en una espiral alcista que parece no tener fin. Así lo constata el Colegio de Registradores de España en su último informe de cierre de 2025, donde señala que elementos como el crecimiento poblacional, el empuje de la demanda extranjera, los bajos tipos de interés, la predisposición de los bancos a conceder hipotecas y el incremento del número de ocupados y afiliados a la Seguridad Social están sigue provocando la escalada del mercado inmobiliario español. En el caso de Málaga, son las ventas de pisos nuevos los que más tiran del mercado, frente a un estancamiento de operaciones en el segmento a segunda mano.

En cuestión de precios, Málaga cerró 2025 con un valor promedio de 3.101 euros y una subida del 12,7% sobre el ejercicio anterior. Este incremento fue de los más altos de España en cuanto a las grandes plazas inmobiliarias, junto a Madrid (16%), Tenerife (14,4%) o Las Palmas (13%). La media de subida en España fue del 9,5%, con un media de 2.284 euros el metro y con los precios por encima ya de los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007.

En una dinámica alcista más contenida se encuentra en esta ocasión Málaga ciudad, con un precio medio de 3.100 euros y un aumento del 4%.

En este escenario, las provincias con mayores precios promedio en los últimos doce meses son Madrid (4.091), Baleares (3.988), Gipuzkoa (3.814), Bizkaia (3.167), con Málaga en quinta posición tras adelantar en este último año a Barcelona (3.088), que ahora ocupa la sexta posición A nivel de capitales, Málaga es sexta, tras San Sebastián (6.107), Madrid (2.283), Barcelona (4.800), Palma de Mallorca (4.086) y Bilbao (3.514).

El Colegio de Registradores recuerda que a lo largo del actual ciclo alcista de precios, y pese a circunstancias como el Covid o las alzas de tipos de interés en cortos espacios de tiempo, el precio de la vivienda «no ha dejado de crecer».

«La fortaleza de la demanda, la escasez de la oferta, el crecimiento poblacional, los bajos tipos de interés y la evolución favorable de factores socieconómicos con impacto sobre el mercado de vivienda, están provocando esta continuidad en la intensa tendencia ascendente, que acumula once años consecutivos de crecimiento desde los mínimos de finales de 2014», apunta el Colegio. En Málaga, por ejemplo, la subida ha sido del 43,4% desde 2021, superando con mucho el ritmo de la media española (25,2%).

«Esta intensidad, de momento, no esta provocando una corrección en el mercado desde el punto de vista de la demanda, manteniéndose elevados niveles de actividad en compraventas, pero genera dudas acerca de su mantenimiento a medio y largo plazo. La demanda no es insensible al precio», afirman.

De hecho, las ventas han cerrado 2025 con nuevos crecimientos: en Málaga se han vendido 36.117 casas, un 2,6% más que el año anterior. De ellas, 1.548 fueron de nueva construcción, con una subida del 7,2% que ha compensado el estancamiento que sufrieron las operaciones de segunda mano (hubo 24.569, un 0,6% más), que es el de mayor peso en el mercado.

El comportamiento de Málaga replica el del conjunto de España, donde se vendieron el año pasado 705.357 viviendas, un 10,7% más que en 2024 ¿Qué provincias vendieron más? Madrid (81.484), Barcelona (73.285), Alicante (53.385), Valencia (20.839) y, completando el top 5, Málaga (36.117). En el apartado específico de obra nueva, Málaga se colocó la tercera, únicamente tras Madrid (17.670) y Barcelona (13.280).

Por segmentos, la vivienda nueva presenta una subida de precios en la provincia de Málaga del 12,5% en un año (hasta situarse en los 3.387 euros) mientras que la de segunda mano lo hace un 12,6% (2.964).

Una situación que «no es sostenible»

El Colegio de Registradores indica que el «mayor riesgo» del actual mercado es que si los precios siguen esta espiral podría terminar ralentizando las compras, por mucho que los factores económicos, demográficos y sociales estén favoreciendo las operaciones.

«Obviamente, esta situación no es sostenible indefinidamente, en la medida que el incremento de los precios, en un momento dado, provocará una reducción de la actividad inmobiliaria», pronostican.

Previsiones para 2026

¿Qué se puede esperar en este 2026? Según comenta en otro informe Sociedad de Tasación (ST), para el mercado inmobiliario español será un «año de transición, tras el «elevado dinamismo» de 2025. «A pesar del volumen de compraventas alcanzado, en la segunda mitad de 2025 comenzaron a apreciarse señales de desaceleración, lo que apunta a un escenario para los próximos meses de crecimientos más sostenibles y con una tendencia progresiva hacia la estabilización», apunta.

A su juicio, la evolución estaría condicionada, en parte, por el comportamiento de las condiciones financieras, que previsiblemente se mantendrán todavía en un «entorno atractivo» para la compra de vivienda, así como por la fortaleza de la demanda, que en el segmento de la obra nueva seguiría mostrando «solidez», al estar compuesta principalmente por «perfiles de reposición».

«No obstante, el principal factor que podría limitar nuevos incrementos en actividad y precios sería el propio nivel alcanzado por los valores residenciales, dado que la evolución de los salarios no estaría acompañando el ritmo de crecimiento de los precios. Este desajuste podría reducir progresivamente la capacidad de absorción de los hogares y condicionar la sostenibilidad del mercado a medio plazo», explica.

En este contexto, Sociedad de Tasación anticipa que los precios de la vivienda de obra nueva podrían seguir registrando incrementos en 2026, con una evolución previsiblemente «más intensa» en los grandes núcleos urbanos y capitales, donde el desequilibrio entre oferta y demanda es más acusado. «En otros mercados se observaría una tendencia hacia la estabilización, aunque previsiblemente en tasas todavía elevadas, coherentes con un escenario de oferta todavía limitada», añade.

Desquilibrio de oferta y demanda

El delegado general en Málaga de Sociedad de Tasación, Manuel Cerbán, afirma que el precio de la vivienda nueva mantiene una dinámica de crecimiento, en línea con la evolución observada en el conjunto del país. «Destaca especialmente el caso de Málaga. En el ámbito provincial, tanto la capital como otros siete municipios, presentan las variaciones anuales más elevadas de la comunidad y se sitúan en máximos de la serie», detalla.

En su opinión, el mercado residencial de obra nueva en Andalucía se caracteriza por un stock limitado, concentrado principalmente en las capitales y en municipios de marcado perfil turístico, frente a una demanda creciente y que se mantiene sostenida en el tiempo. «Este desequilibrio entre oferta y demanda, juntos con otros factores como los elevados costes construcción, explica que el precio unitario de obra nueva mantenga una tendencia alcista», asevera.

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