Málaga es la capital española que tiene menos porcentaje de viviendas en alquiler a un nivel "razonable" para un hogar medio

Dos de cada tres viviendas de dos habitaciones que se ofertan actualmente en España para alquilar, en concreto el 68%, tiene un precio que supera el umbral de "lo razonable", lo que supone que no es accesible para una familia con ingresos medios que no destine más del 30% de los mismos al pago del alquiler, según un informe del portal Idealista publicado este jueves. Según idealista, el reparto de los alquileres considerados "razonables" no es homogéneo y la escasez de los mismos es "especialmente llamativa", a nivel de capitales, en los grandes mercados, con Málaga a la cabeza, seguida de Valencia y Palma.

El portal señala que para que una vivienda de estas características fuera accesible para una familia de ingresos medios debería pagar en España un máximo de 805 euros mensuales, pero el precio mediano de un piso de dos habitaciones se situaba en el cuarto trimestre de 2025 en 1.088 euros mensuales.

De hecho, Idealista apunta que en el caso de Málaga capital olo el 9% de los pisos de dos habitaciones actualmente en oferta en el mercado son económicamente aptos para una familia con ingresos medios de la ciudad, mientras que en Palma y Valencia se sitúa en el 11%.

En concreto, en Málaga el precio razonable de un alquiler se sitúa en 845 euros mensuales, mientras que el precio de mercado de un piso de dos dormitorios en la ciudad alcanza los 1.245 euros.

En Palma, el precio razonable sube hasta los 1.046 euros, pero el precio de mercado es de 1.609 euros, mientras que en Valencia la renta razonable es de 940 euros y el precio de mercado se sitúa en 1.351 euros.

El top ten de capitales más tensionadas en alquiler

A continuación se sitúan Madrid y Alicante, con el 16% de los pisos con precios por debajo del límite razonable, Barcelona (18%), Segovia (24%) y Las Palmas de Gran Canaria (28%). El noveno puesto es para la ciudad de Santa Cruz de Tenerife, donde los ingresos medios darían para alquilar el 32% de las viviendas, y el décimo para Salamanca, con el 33%.

Con porcentajes inferiores al 50% figuran las ciudades de Bilbao (35%), Sevilla (36%), San Sebastián (39%), Cádiz (41%) y Vitoria (47%), mientras que en el lado opuesto se sitúa Ciudad Real, donde el 97% de los pisos de dos habitaciones serían accesibles para una familia de ingresos medios de la ciudad. Les siguen las ciudades de Melilla (91%), Palencia (90%), Zamora (90%) y Jaén (88%).

Precios razonables

Idealista recuerda que el consenso financiero aconseja que una familia no destine más del 30% de sus ingresos al pago de una vivienda (al alquiler en este caso), pero precisa que los ingresos no son homogéneos en todas las capitales españolas, por lo que el límite de este alquiler razonable varía entre unas y otras.

El portal inmobiliario ha utilizado los datos de ingresos por hogar publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) de cada capital de provincia y con esa cifra ha calculado cuál sería el máximo precio del alquiler que podrían pagar en cada una de ellas, lo que se denomina "alquiler razonable".

La ciudad que tiene los alquileres razonables más elevados es San Sebastián, donde se alcanzan los 1.221 euros mensuales. Le siguen Madrid (1.166 euros/mes), Barcelona (1.100 ), Melilla (1.086), Ceuta (1.058), Girona (1.049), Palma (1.046), Toledo (1.031), Pamplona (1.030), Bilbao (1.022) y Vitoria (970).

En el lado opuesto, donde los alquileres razonables son más bajos, se encuentran Zamora (775 euros/mes), Huelva (790), Salamanca (792) y Ourense (807).

Según los datos del INE, los hogares españoles están compuestos por 2,4 personas de media, por lo que un piso de dos dormitorios sería la mínima unidad en la que debería instalarse una familia.

En este caso, los pisos que cumplen con esta característica tienen un precio actual de mercado de 1.794 euros al mes en Barcelona, seguidos por los 1.650 euros de Madrid, los 1.609 euros de Palma, los 1.351 euros de Valencia y los 1.350 euros de San Sebastián.

Por encima de los 1.000 euros se encuentran también Málaga (1.245 euros), Segovia (1.214), Bilbao (1.190), Las Palmas (1.154), Ceuta (1.141), Alicante (1.098) y Santa Cruz de Tenerife (1.095).

En el extremo contrario se sitúa Jaén, donde un piso de dos habitaciones tiene un coste actual de 599 euros mensuales.

Barcelona, la ciudad con la diferencia de precios más alta

En cuanto a las diferencias entre el precio razonable y el precio de mercado, Barcelona se dispara frente al resto, ya que el alquiler de mercado es 694 euros más caro que el razonable, según el informe de idealista.

A continuación se encuentran las diferencias de Palma (563 euros más caros), Madrid (484), Valencia (411), Málaga (400 euros), Segovia (326), Alicante (287) y Las Palmas de Gran Canaria (242).

Idealista apunta que, en 39 capitales, el precio mediano de un piso de dos habitaciones es inferior al alquiler razonable. En Ciudad Real el alquiler de mercado es 316 euros más barato que el razonable, seguida de Melilla (293 euros más económico), Jaén (279), Palencia (232) y Lleida (213).

Las ciudades en las que las diferencias entre el precio razonable y el de mercado son más elevadas son las que también exigen un mayor esfuerzo a las familias que viven de alquiler.

Tasa de esfuerzo para alquilar

Barcelona lidera la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de dos dormitorios, pues las familias barcelonesas deben destinar el 46% de sus ingresos al pago del alquiler, una tasa que supera ampliamente el 30% fijado por los expertos.

Por encima de ese esfuerzo, en esta situación de escalada, se sitúan también las ciudades de Palma (43%), Málaga (41%), Valencia (40%), Madrid (40%), Segovia (38%), Alicante (38%), Las Palmas de Gran Canaria (35%), Santa Cruz de Tenerife (34%), Bilbao (33%), San Sebastián (31%) y Sevilla (31%). Por el contrario, la menor tasa de esfuerzo se da en Ciudad Real (18%), Jaén (19%), Palencia (20%) y Cáceres y Melilla (21% en los dos casos).