Comprar una vivienda nueva en Málaga, inalcanzable para un hogar medio: exige el 72% de la renta, la tasa más elevada de España

La evolución de los precios de la vivienda en 2025 ha seguido agravando el problema de acceso a la vivienda en polos de empleo y focos turísticos como Málaga, según el estudio de la consultora Tinsa ‘Vivienda de obra nueva 2026’ publicado este jueves, donde se reclaman medidas de "urgencia" para equilibrar la oferta de vivienda habitual en estas zonas en relación a la alta demanda de compradores. En el caso de la provincia de Málaga, Tinsa constata un nuevo encarecimiento anual del 10,2% en el segmento de vivienda nueva, con un valor medio de 3.188 euros el metro cuadrado. Así, el esfuerzo teórico de una familia para comprar se sitúa en el 72% de sus ingresos (la tasa más alta de España, con Baleares segunda con el 67%), muy por encima del nivel de accesibilidad considerado "crítico" (estimado por Tinsa a partir del 45%).

Tinsa calcula este esfuerzo teórico de compra para el segmento de obra nueva como el porcentaje de la renta disponible que le sería necesario destinar a un hogar medio para afrontar el pago de la primera cuota anual de una hipoteca que financia el 80% del valor de una vivienda media a precios medianos actuales

En Alicante y Cádiz (zonas también muy turísticas), por ejemplo, ese esfuerzo se sitúa en el 65% y del 54% respectivamente. Córdoba, Granada, Albacete, Almería, Cantabria y Sevilla son las otras provincias españolas que también superan el umbral crítico del 45%. En Madrid, sin embargo, la tasa se queda en esta ocasión en el 42% y en Barcelona, en el 43%, por citar los grandes polos inmobiliarios del país. La media española estaría en el 44% de la renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca de una vivienda nueva.

Según Tinsa, existe una mayor dificultad de acceso de la población a la vivienda nueva, que apunta hacia un nuevo producto residencial "orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados".

En Marbella, la tasa de esfuerzo llega al 95%

El informe de Tinsa también se fija en la evolución del mercado inmobiliario a nivel municipal. En la ciudad de Málaga, los precios de la vivienda suben en el último año un 14% y se sitúan en los 3.484 euros el metro cuadrado, con un esfuerzo de compra del 71% de la renta de los hogares. En Marbella, los precios crecen un 6,9% y alcanzan los 4.334 euros el metro, con un esfuerzo teórico de compra que se iría al 95%. También se cita a Vélez-Málaga, con valores de 2.853 euros el metro, una subida del 22,6% en los precios y una tasa de esfuerzo para los hogares del 70%.

"La escasez de suelo disponible en las zonas donde hace más falta, los dilatados trámites administrativos que aumentan el riesgo de los proyectos de construcción, la escasez de mano de obra y los costes de construcción elevados tras el pico inflacionista de 2021 encarecen la obra nueva y contribuyen a que un menor porcentaje de la población residente pueda acceder a ella, además de encarecer la vivienda de segunda mano, que, ante la escasez de oferta de vivienda nueva, concentra casi la totalidad de la demanda y experimenta tensionamientos en sus precios", diagnostica el informe.

"Niveles críticos" en polos de empleo y turísticos

Tinsa señala que el esfuerzo, en general en España, alcanza "niveles críticos" en polos de empleo y focos turísticos, donde se concentra la mayor parte de la población y detecta la existencia de esfuerzos por encima del 80% de la renta disponible media en otras ubicaciones con elevado componente turístico como las alicantinas Benidorm y Torrevieja, todas ellas con alto componente del comprador internacional.

"El dato revela una mayor dificultad de acceso de la población y apunta a un nuevo producto residencial orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados", apunta la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias.

El valor medio de la vivienda nueva en España se incrementó un 10,4% en 2025 (un 7,6% en término reales, descontando el efecto de la inflación), hasta los 2.567 euros el metro, según refleja el informe de Tinsa. El precio es un 43% superior al promedio de la vivienda de segunda mano, que se encareció de forma más intensa que la obra nueva en 2025: un 11,9%. Tras crecer a un ritmo similar al de la inflación entre 2021 y 2024, la vivienda usada registró el año pasado un fuerte repunte, sumándose a la tendencia de aumento de precios iniciada por la obra nueva en 2024.

"Ante las necesidades de espacio y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y haciéndola, a su vez, más escasa, lo que explica el crecimiento más pronunciado de su precio en el último año, sin descartar que también puedan existir algunas dinámicas especulativas minoritarias ante las expectativas de revalorización existentes en el mercado desde 2024, cuando el BCE comenzó a reducir los tipos de interés de referencia", comenta Arias.

La vivienda nueva cuesta más que la segunda mano

El precio de la vivienda de obra nueva se encuentra de media 43% por encima del precio de la vivienda de segunda mano. En el caso de la provincia de Málaga esa diferencia es del 23%, y en la capital malagueña, Marbella y Vélez-Málaga supera el 30%

"Se observa una mayor valoración generalizada de la vivienda de obra nueva, más pronunciada en los municipios con mayor componente turística. Las ubicaciones que exceden los valores máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 (descontando el efecto de la inflación) se sitúan en Santa Cruz de Tenerife, Benidorm, Marbella, Málaga, San Cristóbal de la Laguna, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria", añade el informe.