Francisco Pomares: “La VPO en Málaga ya no puede atender solo a la exclusión: también debe llegar a las clases medias”

Francisco Pomares, concejal de Vivienda y Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Málaga, sostiene que la crisis residencial de la capital no se explica por un único factor, sino por la suma de una década de escasa construcción debido a la crisis del ladrillo, el crecimiento de la población y de los hogares, y la insuficiencia de vivienda libre a precios asumibles. Diplomado en Trabajo Social, es concejal del Ayuntamiento desde 2011 y está vinculado al área de Ordenación del Territorio y Vivienda desde 2013. En la entrevista defiende que Málaga ha acelerado la producción de VPO hasta ritmos cercanos a las 1.000 viviendas al año, reivindica que el Ayuntamiento dedica a vivienda alrededor del 7% de su presupuesto, rechaza que los pisos turísticos sean la causa principal del problema en toda la ciudad y sitúa el gran reto en construir más barrios, más rápido y con planificación metropolitana.

El acceso a la vivienda asequible es una de las principales preocupaciones de los malagueños, especialmente de jóvenes y familias trabajadoras. ¿Cómo valora la situación actual?

Estamos ante uno de los principales problemas de Europa, de España, de Andalucía y también de Málaga. En las grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas la presión es mucho mayor, porque concentran crecimiento de población, llegada de trabajadores, implantación de empresas y una demanda residencial cada vez más intensa. En Málaga no se puede analizar solo la capital, sino todo su entorno metropolitano. El gran problema de fondo es que durante casi una década, tras la crisis de 2007, apenas se construyó vivienda, y eso ha generado un déficit acumulado muy importante. Ahora Málaga ha recuperado ritmo, con alrededor de 1.500 viviendas nuevas al año, incluso entre 1.500 y 2.000 en los últimos ejercicios, pero sigue siendo insuficiente. Además, el sector no puede pasar de golpe de un mínimo a un máximo, porque también salió muy debilitado de la crisis. Por eso, estabilizar el mercado no será cuestión de dos o tres años: hará falta tiempo, probablemente casi otros diez años.

Estabilizar el mercado no será cuestión de dos o tres años: hará falta tiempo, probablemente casi una década

El Colegio de Arquitectos y otros colectivos advierten de que la VPO sigue siendo insuficiente. ¿Qué obstáculos hay para incrementar su construcción?

Yo creo que las administraciones públicas están haciendo hoy, en materia de vivienda protegida, más esfuerzo que el propio sector privado en la vivienda libre. En Málaga estamos cerca de las 1.000 VPO al año, uno de los ritmos más altos de este siglo. El problema es que la VPO, por sí sola, no puede absorber toda la demanda. Hace falta que también crezca la vivienda libre, porque el suelo, la industria y la capacidad pública tienen un límite. Ahora mismo falta un escalón intermedio: hay vivienda protegida y hay vivienda libre a precios muy altos, pero escasea la vivienda libre asequible. Para corregir eso hacen falta incentivos, ayudas y medidas fiscales que permitan al mercado producir más vivienda y hacerlo a precios razonables.

La oposición acusa al Ayuntamiento de dejar fuera a rentas medias en algunas promociones de VPO. ¿Qué responde?

Creo que esa crítica no se ajusta a la realidad. Estamos hablando de promociones pensadas para necesidades concretas, por ejemplo viviendas de 90 metros cuadrados y cuatro habitaciones dirigidas a familias numerosas, con alquileres en torno a 700 o 750 euros, es decir, claramente por debajo del mercado y por debajo incluso de los módulos máximos permitidos. Lo que exigimos es algo razonable: que el coste de la vivienda no supere aproximadamente el 30% de los ingresos familiares. Esa es la referencia habitual para garantizar que una familia puede pagar el alquiler y vivir con dignidad. No estamos hablando de viviendas para ricos, sino de viviendas pensadas para familias que necesitan ayuda real para acceder a un alquiler asumible.

Hoy hay muchísimas familias trabajadoras que se han quedado fuera del mercado libre. No estamos hablando de viviendas para ricos, sino de viviendas pensadas para familias que necesitan ayuda real

¿Por qué se exige ahora un nivel mínimo de ingresos para acceder a determinadas VPO?

Porque la Junta de Andalucía modificó hace años los módulos de acceso a la VPO para ampliar la cobertura a familias trabajadoras que, aun teniendo ingresos, habían quedado fuera del mercado libre. Hay tres categorías —régimen especial, régimen general y precio limitado— y, especialmente en el tramo de precio limitado, se permitió llegar hasta 5,5 veces el IPREM para incorporar a esa clase media trabajadora que ya no puede alquilar ni comprar en el mercado libre. En promociones como Universidad, ese marco no es una decisión unilateral del promotor ni del Ayuntamiento. Está respaldado por acuerdos institucionales y firmado por las tres administraciones. Si una familia va a pagar unos 750 euros de alquiler por una vivienda de 90 metros cuadrados, lo razonable es que pueda acreditar ingresos suficientes para que ese pago no supere el 30% de su renta. No se trata de excluir, sino de garantizar que esa vivienda sea verdaderamente sostenible para quien la recibe.

¿Por qué sostiene que la VPO debe atender también a las clases medias trabajadoras y no solo a la exclusión social?

Porque hoy hay muchísimas familias trabajadoras que se han quedado fuera del mercado libre. Estamos hablando de hogares con ingresos de 25.000, 30.000, 35.000, 40.000 o 45.000 euros al año que hace unos años sí podían encontrar vivienda a un precio razonable y que hoy ya no pueden hacerlo en Málaga. Si el alquiler libre está en torno a 14 euros por metro cuadrado, una familia trabajadora tampoco puede asumir fácilmente una vivienda amplia en el mercado. Por eso la VPO ya no puede limitarse a atender solo situaciones extremas de exclusión. Tiene que responder también a esa nueva realidad de clases medias trabajadoras expulsadas del mercado libre por los precios.

Presupuesto municipal destinado a vivienda

¿Qué esfuerzo presupuestario está haciendo el Ayuntamiento de Málaga en vivienda?

El Ayuntamiento dedica en torno al 7% de su presupuesto a vivienda. Y ahí no hablamos solo de nuevas promociones, sino también del mantenimiento, la gestión y la administración de un parque de unas 4.000 viviendas, además del conjunto de actuaciones que elevan ese esfuerzo a unos 70 millones de euros. Yo siempre digo que a cada administración hay que medirla por el esfuerzo real que hace con sus propios recursos. Málaga ha mantenido su apuesta por la vivienda antes, durante y después de la crisis. Hubo ayuntamientos que cerraron sus oficinas de vivienda en los peores años. Málaga no lo hizo. Y hoy, gracias también a las ayudas estatales y autonómicas, hemos podido pasar de ritmos de 20, 40 o 50 viviendas al año a rondar las 1.000 VPO anuales.

El Ayuntamiento dedica en torno al 7% de su presupuesto a vivienda

En los últimos años ha crecido el sentimiento de que muchos malagueños están siendo expulsados hacia la corona metropolitana. ¿Comparte esa percepción?

Yo lo que niego es el uso simplista de los datos migratorios. Málaga, como otras grandes ciudades, tiene saldo migratorio positivo. Cada año gana en torno a 5.000 residentes. Eso significa que no estamos ante una ciudad que se vacía, sino ante una ciudad que sigue creciendo y que necesita más vivienda para atender esa demanda. Además, no solo crece la población: crece el número de hogares. Hay más emancipación, más separaciones y hogares más pequeños, y eso multiplica la necesidad de vivienda. Por tanto, el problema no se explica solo por quién entra o quién sale, sino también por cómo ha cambiado la estructura social.

¿No entiende entonces que la falta de vivienda es la causa principal de la salida de población de Málaga?

No se puede afirmar eso con rigor. Según los datos del INE, solo el 30% de quienes se marchan de Málaga han nacido en la ciudad. Hay personas que se van por motivos laborales, por estudios, por cambios familiares o por circunstancias personales. Sí, hay gente que se traslada al área metropolitana porque encuentra allí vivienda más asequible, pero no existe ningún estudio que permita decir que ese es el motivo principal de todas las salidas. Además, también hay malagueños que vuelven. En torno al 20% de quienes regresan a la ciudad han nacido en Málaga. Por eso digo que este debate exige más rigor y menos simplificación. La vivienda influye en algunos casos, sin duda, pero no explica por sí sola todos los movimientos de salida.

¿En qué consiste la política de expansión residencial que defiende el Ayuntamiento?

La solución no pasa solo por levantar promociones aisladas, sino por construir barrios enteros. Durante años hemos tenido un déficit acumulado muy fuerte y eso exige respuestas de escala. La regeneración urbana sigue siendo necesaria, pero la gran solución pasa por desarrollar nuevos sectores capaces de incorporar miles de viviendas. Ahora mismo tenemos tres grandes ámbitos en marcha: Universidad, Cortijo Merino y Distrito Z. Solo Universidad forma parte de un barrio de unas 3.000 viviendas. Estamos hablando de espacios donde van a vivir entre 5.000 y 7.000 personas. Esa es la escala a la que Málaga necesita actuar si de verdad quiere equilibrar oferta y demanda.

Nuevos barrios

¿Qué nuevos barrios y sectores prevé desarrollar Málaga en los próximos años?

Después de Soliva llegó Universidad y ahora están en marcha otros grandes desarrollos. A los tres barrios ya en construcción se sumarán Buenavista y Soliva Oeste, y más adelante vendrán también Lagar de Oliveros y Campanillas. En Campanillas, por ejemplo, estamos hablando de un ámbito de expansión muy potente, con más de 7.000 viviendas previstas. Eso da idea de la magnitud del crecimiento urbanístico que Málaga tiene por delante. No son operaciones improvisadas, sino desarrollos ya previstos en el Plan General que ahora se están activando porque la necesidad de vivienda obliga a ponerlos en marcha.

La solución no pasa solo por levantar promociones aisladas, sino por construir barrios enteros

¿Qué ejemplo pone de colaboración entre sector público y promotores privados?

Málaga está combinando promoción pública y privada. El Ayuntamiento ha desarrollado Universidad en suelo público, mientras que Neinor ha impulsado Cortijo Merino y Urbania ha hecho lo propio con Distrito Z. Es decir, no estamos hablando de un único modelo, sino de una combinación de esfuerzo público y privado. Además, en esos sectores privados también hay presencia de vivienda protegida. Solo entre Cortijo Merino y Distrito Z se concentran cerca de 1.300 viviendas, lo que demuestra hasta qué punto la colaboración entre administraciones y promotores puede contribuir a aumentar la oferta residencial.

¿Qué balance hace del Plan de Vivienda 2023-2027?

El plan se marcó como objetivo impulsar 9.000 viviendas en cinco años: 4.100 VPO y 4.800 libres. A día de hoy, la revisión intermedia es positiva y todo apunta a que vamos a cumplir e incluso superar el objetivo en vivienda protegida. Creemos que podemos cerrar el plan con cerca de 5.000 VPO puestas en marcha, por encima de las 4.100 previstas. En vivienda libre, en estos tres primeros años ya se han hecho en torno a 5.000 nuevas viviendas, con un ritmo de entre 1.500 y 2.000 al año. Eso demuestra que la maquinaria está funcionando, aunque este esfuerzo tiene que mantenerse durante años si queremos ampliar el parque público y responder a la demanda real.

¿Qué perfiles están demandando hoy vivienda protegida en compra?

Ahora mismo hay más demanda de VPO en compra que en alquiler, y eso es lógico. Quien más está buscando comprar una vivienda asequible es la gente joven que quiere asentarse, iniciar un proyecto de vida y aprovechar una cierta estabilidad laboral. El alquiler suele responder más a situaciones de mayor incertidumbre. De hecho, los últimos procesos lo reflejan claramente: hemos tenido unas 12.000 solicitudes en promociones de VPO en compra frente a unas 10.000 en las de alquiler. Eso indica que hay una parte muy importante de los malagueños que no solo quiere alquilar, sino poder comprar una vivienda asequible en su ciudad.

¿Cree que la tensión del mercado está dejando desprotegidos a los consumidores?

Más que de culpa, yo hablaría de presión. En el mercado de la vivienda, especialmente en el alquiler, hay una tensión enorme que genera ansiedad. Mucha gente acepta precios y condiciones sin comparar ni negociar, por miedo a quedarse fuera. Antes existía más margen para hablar, ajustar precios o esperar. Hoy domina la urgencia. Esa dinámica beneficia sobre todo a los intermediarios inmobiliarios, porque cuanto más rápido se cierran las operaciones y cuanto más altos son los precios, mayor es también el volumen de sus comisiones. Y al mismo tiempo deja al comprador o al inquilino en una situación de desprotección, obligado a aceptar muy deprisa lo que aparece.

La vivienda turística en Málaga y la subida de los precios

¿Hasta qué punto son responsables las viviendas turísticas de la subida de precios en Málaga?

La vivienda turística no ha ayudado, eso es evidente, pero no creo que sea el principal factor del problema general de la vivienda en Málaga. Estamos hablando de 8.596 viviendas turísticas sobre unas 31.000 viviendas secundarias en la ciudad. Es decir, tienen un peso relevante, pero no explican por sí solas toda la dimensión del problema. Donde sí han tenido una incidencia clara es en las zonas de mayor concentración, sobre todo en el Centro Histórico y en su entorno. Ahí sí puede hablarse de presión importante. Pero en muchos barrios su peso es muy reducido, en muchos casos por debajo del 1% o del 2%. Por eso no se puede extrapolar el problema del centro al conjunto de la ciudad.

La vivienda turística no ha ayudado, eso es evidente, pero no creo que sea el principal factor del problema general de la vivienda en Málaga

¿Por qué sostiene que limitar los pisos turísticos no resuelve por sí solo la crisis?

Porque incluso si recuperáramos esas 8.500 viviendas para uso residencial, eso podría aliviar algo la situación en el Centro, pero no resolvería el problema de fondo en distritos como Carretera de Cádiz, Cruz de Humilladero, Bailén-Miraflores, Ciudad Jardín, Churriana o Campanillas. La raíz del problema sigue siendo que falta vivienda, y sobre todo falta vivienda asequible. Además, muchas de esas viviendas turísticas, aunque volvieran al mercado residencial, seguirían teniendo precios altos, por el lugar donde están y por cómo se han reformado. Por tanto, el gran objetivo debe seguir siendo el mismo: hacer más vivienda, hacerlo en menos tiempo y a precio asequible.

El Ayuntamiento aprobó una moratoria para nuevas viviendas turísticas. ¿Cómo justifica esa evolución?

El Ayuntamiento ha actuado por fases. Primero se exigió acceso independiente en determinados casos para evitar problemas de convivencia. Después se limitó la concesión de nuevas autorizaciones en barrios que superaban un determinado nivel de concentración. Y finalmente se aprobó una moratoria general mientras se analiza con más profundidad el impacto de estos usos. Cada medida respondió a un problema distinto: convivencia, concentración territorial y, en una tercera fase, también el efecto que el crecimiento desbordado estaba teniendo sobre el propio modelo turístico. Pero, aun así, insisto en que la moratoria no sustituye la necesidad de ampliar la oferta de vivienda asequible.

Falta de construcción por la crisis del ladrillo

¿Por qué defiende que la raíz de la crisis está en la falta de construcción durante años?

Porque esa es la explicación estructural. Durante cerca de diez años apenas se construyó vivienda en España y eso ha generado una escasez de oferta que ahora se nota con muchísima fuerza. Cuando falta producto y la demanda sigue creciendo, los precios suben. Esa es la clave. La vivienda turística ha sido un factor más, sí, pero no el determinante. Si lo fuera, no habría tensión residencial en otras ciudades donde apenas hay pisos turísticos. El problema principal es la escasez de vivienda acumulada durante años.

¿Qué papel deben jugar los municipios del área metropolitana en la solución?

El problema ya no es solo municipal, sino metropolitano. Municipios como Rincón de la Victoria, Alhaurín de la Torre o Torremolinos también están muy saturados. Málaga no tiene un entorno tan expansivo como Sevilla, que cuenta con núcleos como Dos Hermanas o Mairena del Aljarafe, con más suelo y más capacidad de crecimiento. Por eso creo que hace falta un plan de vivienda metropolitano. No podemos ir cada uno por libre. Tenemos que coordinar vivienda, movilidad y sostenibilidad entre la capital y el resto de municipios. Si queremos crecer hacia el oeste, hacia Campanillas y otros sectores, necesitamos también mejores conexiones y un enfoque conjunto. Ese es el gran reto de los próximos años.

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