El Centro acapara casi dos de cada tres viviendas turísticas de Málaga, más que en todos los demás distritos juntos

La fotografía oficial de las viviendas turísticas en Málaga deja un desequilibrio rotundo. Málaga no reparte por igual este fenómeno: mientras el Centro concentra casi dos de cada tres pisos vacacionales de toda la capital, en distritos como Campanillas, Puerto de la Torre o Ciudad Jardín su presencia es casi testimonial. El casco histórico y los barrios aledaños, por sí solo, acapara 5.448 pisos turísticos, casi el 63,4% del total de la capital, es decir, el grueso del negocio turístico de la vivienda. El dato figura en el cuadro de actualización del Plan Municipal de Vivienda y Suelo de Málaga 2023/2027, elaborado por el Instituto Municipal de la Vivienda, y vuelve a colocar el foco en el corazón de la ciudad como epicentro del alquiler vacacional. Ese desequilibrio, reflejado en los datos municipales, reabre el debate sobre su impacto real en el mercado.

El informe sitúa en 8.596 las viviendas de uso turístico (VUT) en Málaga en mayo de 2025, frente a las 5.029 registradas en febrero de 2021. Son 3.567 más en poco más de cuatro años. Pero el crecimiento no se reparte por igual: el Centro no solo lidera con enorme diferencia, sino que reúne más pisos turísticos que todos los demás distritos juntos.

Tras el Centro, el segundo distrito con más viviendas turísticas es el Este, con 986, seguido de Carretera de Cádiz, con 944, y La Cruz del Humilladero, con 461, según los datos oficiales del Ayuntamiento. Entre esos cuatro distritos suman 7.839 viviendas turísticas, es decir, más del 91% de todo el parque de la capital.

A partir de ahí, el mapa cambia por completo. Palma-Palmilla registra 191; Churriana, 149; Bailén-Miraflores, 144; Teatinos-Universidad, 100; Ciudad Jardín, 89; Puerto de la Torre, 56; y Campanillas, apenas 28.

La diferencia es tan brusca que dibuja dos realidades muy distintas dentro de la ciudad: una Málaga, que podría considerarse "tensionada" por el uso turístico en zonas muy concretas y otra donde el fenómeno tiene una presencia residual o muy limitada.

El Centro también dispara las plazas turísticas

La concentración no solo se aprecia en el número de viviendas, sino también en la capacidad de alojamiento. El cuadro municipal atribuye al Centro 22.712 plazas turísticas, frente a las 36.625 de toda Málaga. Es decir, el distrito reúne también alrededor del 62% de todas las plazas asociadas a pisos turísticos.

Por detrás aparecen de nuevo Este, con 4.549 plazas, y Carretera de Cádiz, con 4.012. El resto queda muy lejos. La propia evolución entre 2021 y 2025 confirma además que el auge sigue teniendo un núcleo muy definido: el Centro gana 1.994 viviendas turísticas en ese periodo, frente a las 490 de Carretera de Cádiz y las 421 del Este.

Pomares enfría el vínculo directo con la crisis de vivienda

Con estos datos sobre la mesa, el concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Málaga, Francisco Pomares, reconoce que las viviendas turísticas han tenido efectos sobre el mercado, pero rechaza que sean la causa principal del problema residencial en la capital.

“Claro que tiene afecciones al precio, por supuesto, y en determinadas zonas las ha tenido y mucho”, admite. Pero a continuación rebaja su peso en el diagnóstico general: “Que sea la responsable de la crisis de la vivienda, yo creo que hay que ser muy atrevido para llegar a esa conclusión”.

Pomares insiste en esa idea con otra frase igual de clara: “No ha ayudado, que ha sido un factor más, desde luego, pero no ha sido el factor determinante”.

Solo el 3,31% del parque residencial de Málaga tiene uso turístico

Pese al fuerte impacto visual que deja el mapa por distritos, los propios datos oficiales del Instituto Municipal de la Vivienda (IMV) añaden un matiz importante al debate: en el conjunto de Málaga capital, las viviendas turísticas representan el 3,31% del parque residencial. Es decir, algo más de tres de cada cien viviendas de la ciudad están dedicadas a este uso.

Aun así, el crecimiento en apenas cuatro años ha sido notable. En febrero de 2021, ese porcentaje era del 1,99%, de modo que en mayo de 2025 se había incrementado en 1,32 puntos. El dato confirma que el peso del alquiler vacacional ha crecido con fuerza en la capital, aunque lo ha hecho de manera muy desigual según el distrito.

Donde más se dispara ese porcentaje es también en el Centro, el gran epicentro del fenómeno. Allí, la proporción de viviendas destinadas a uso turístico ha pasado del 6,97% en 2021 al 10,77% en 2025, un salto de 3,80 puntos en solo cuatro años. Dicho de otro modo: ya roza el 11%, una cifra muy por encima de la media de Málaga y que explica por qué el debate sobre los pisos turísticos se concentra sobre todo en el núcleo de la ciudad.

También destaca el aumento registrado en el distrito Este, donde el peso de estas viviendas sube del 2,47% al 4,18%, es decir, 1,71 puntos más que en febrero de 2021. Y llama la atención el caso de Palma-Palmilla, un distrito que no suele aparecer en el foco principal de esta discusión, pero donde el porcentaje escala del 0,25% al 1,59%, con un incremento de 1,34 puntos.

“Si volvieran al mercado, no van a ir a precio asequible”

El edil sostiene además que incluso una hipotética recuperación de buena parte de esos pisos para el alquiler residencial no resolvería por sí sola el acceso a la vivienda. “Hablamos de ocho mil quinientas viviendas. Si volvieran al mercado, no van a ir a precio asequible”, afirma.

A su juicio, muchas de esas viviendas están en enclaves muy demandados y han sido reformadas, por lo que no acabarían saliendo al mercado con rentas bajas. “No van a ser a precios de siete u ocho euros el metro cuadrado”, subraya.

De ahí que marque distancias entre el debate del uso turístico y el de la vivienda asequible. “La vivienda turística no me ocupa porque no es vivienda asequible”, resume. Y remacha: “No me ayuda en mi objetivo de hacer más vivienda asequible”.

Más vivienda y en menos tiempo

Pomares sitúa el origen de la crisis en otro punto: la falta de oferta acumulada durante años. Su planteamiento pasa por aumentar el parque residencial y acelerar la promoción de vivienda a precios accesibles. “¿Qué quiere y necesita la gente? Más vivienda, en menos tiempo y a precio asequible”, señala.

Ese es, según defiende, el verdadero eje del problema en Málaga, por encima del peso concreto que puedan tener los apartamentos turísticos en determinados barrios.

Tres fases hasta la moratoria

El concejal recuerda además que el Ayuntamiento ha ido endureciendo su respuesta al crecimiento de las viviendas turísticas en tres pasos. Primero, exigiendo en determinados casos acceso independiente para evitar conflictos de convivencia en los edificios. Después, limitando nuevas implantaciones en los barrios con mayor concentración. Y, finalmente, aprobando una moratoria de nuevas licencias en toda la ciudad mientras se estudia el impacto del fenómeno.

Según su versión, esas medidas fueron respondiendo a problemas distintos: primero la convivencia, luego la saturación por barrios y finalmente el desequilibrio que el crecimiento del uso turístico empezaba a provocar sobre el modelo urbano y residencial.

Una presión muy desigual según el barrio

El cuadro del Plan Municipal de Vivienda refuerza precisamente esa idea de desigualdad territorial. La presión de las viviendas turísticas en Málaga no se reparte de forma homogénea, sino que se concentra de forma abrumadora en el Centro y, a bastante distancia, en Este y Carretera de Cádiz.

En cambio, en buena parte de la ciudad su presencia apenas resulta significativa en términos cuantitativos. Ahí está una de las claves del debate: el fenómeno existe en toda Málaga, pero el impacto real se concentra sobre todo en unos pocos distritos, con el Centro como gran símbolo del auge del alquiler vacacional en la capital.

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