El coste mensual del alquiler supera a la hipoteca en Málaga ante el «desajuste» del mercado

El precio mensual de los alquileres supera a la de las cuotas hipotecarias en la gran mayoría de los grandes municipios españoles, según un análisis elaborado por la sociedad UVE Valoraciones que analiza las 65 ciudades del país que superan los 100.000 habitantes. Tan sólo en tres municipios (San Sebastián, Marbella y Palma de Mallorca) las cuotas hipotecarias para comprar una vivienda son, a febrero de 2026, más altas que los arrendamientos. Hace dos años, la cifra de localidades en esta situación era de nueve, por lo que prosigue la dinámica de sobreencarecimiento de los alquileres.

En el resto de las grandes ciudades españolas, la cuota hipotecaria mensual es ya inferior al coste del arrendamiento, lo que evidencia, según la consultora, un mercado «muy desajustado» ya que «en mercados equilibrados, los alquileres son más bajos que las cuotas correspondientes».

El caso de Marbella y Málaga

En lo que respecta a Marbella, según este informe, la renta a pagar por metro cuadrado al mes, en el caso del alquiler sería de 19,40 euros, mientras que en el caso de la hipoteca la cuantía ascendería a 20,64 euros por metro.

En Málaga capital, que también aparece en el estudio, la renta del alquiler saldría a 16,10 euros el metro al mes mientras que la cuota hipotecaria estaría en los 13,50 euros por metro al mes. Y eso a pesar de que, según el informe, las cuotas hipotecarias medias subieron más que los alquileres en el conjunto del año. La ciudad de Málaga tendría así, actualmente, un coste inferior mensual en el pago de la hipoteca aunque, claro está, el gran hándicap para los que quieren comprar es que deben de tener ahorrada la entrada de la vivienda, que suele estimarse en un 20% del valor del piso.

UVE Valoraciones subraya así que, aunque la comparación mensual favorezca la compra, el acceso a la propiedad «sigue bloqueado por la barrera del ahorro necesario para completar la parte de la compra que las entidades financieras no financian». El comprador necesita disponer de entre el 28% y el 32% del valor del inmueble para cubrir la parte no financiada y los gastos e impuestos asociados.

«Aunque la comparación mensual favorece la compra frente al alquiler en la mayoría de los municipios, el acceso a la vivienda sigue bloqueado por la necesidad de un ahorro previo significativo», explica el presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez.

¿Cuándo se considera que un mercado está en equilibrio? Según UVE Valoraciones, cuando las cuotas hipotecarias mensuales son cerca del 35% superiores a los alquileres, algo que ahora mismo no se da en ningún gran municipio de España. En Marbella, por ejemplo, pagar la hipoteca es sólo un 6% más caro que el alquiler, y en Málaga capital, donde es el arrendamiento el que resulta ser un 16% más caro que la cuota de un préstamo hipotecario.

Escasez de oferta

En opinión de Barrios, la raíz del problema no son las cuotas ni los tipos de interés, sino la escasez estructural de oferta: «Llevamos 17 años construyendo menos de lo necesario. La única solución sostenible sería aumentar la producción hasta 350.000 viviendas anuales durante al menos cinco años, lo que requiere un impulso conjunto de constructoras, promotores y disponibilidad de suelo», señala.

Los datos de precios usados en su estudio por UVE Valoraciones proceden de portales inmobiliarios sobre precios de oferta en venta y alquiler. Esos precios de venta han servido de base para calcular la cuota hipotecaria que correspondería a un crédito del 80% del valor de la oferta con duración de 25 años y un tipo de interés del 2,762% (el último dato publicado por la Asociación Hipotecaria Española). Se compara la cuota resultante con el alquiler correspondiente (en euros por metro cuadrado al mes).

Comportamiento en los mercados más significativos

El análisis de UVE Valoraciones detallado por municipios revela «dinámicas geográficas diferenciadas», encabezadas por Barcelona, que se consolida como el municipio con el alquiler más caro de todo el estudio tras un ejercicio en el que los arrendamientos «han subido sustancialmente más» que las cuotas hipotecarias.

«En Madrid, por el contrario, ambas variables han mantenido una evolución casi paralela durante el último año, mientras que en ciudades como Valencia, Sevilla y Zaragoza los alquileres han crecido con mayor intensidad que las cuotas, lo que ha aumentado la diferencia entre ambas cifras a favor de la opción de compra», comenta.

Vivienda turística

El informe también analiza el volumen de ofertas en el mercado. En ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, las viviendas turísticas «son lo suficientemente numerosas como para generar un aumento significativo de la oferta de alquiler si se prohibieran».

No obstante, desde la sociedad de tasación se advierte de la necesidad de analizar el impacto económico sobre el turismo antes de implementar este tipo de medidas restrictivas.

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