Al menos el 72% de las viviendas turísticas incumplen el PGOU de Málaga: radiografía de una ciudad en “modo guiri”

Málaga, una ciudad con un atractivo turístico indiscutible, pero se enfrenta a una crisis urbanística de grandes dimensiones. El fenómeno de las viviendas de uso turístico (VUT) en la capital ha alcanzado dimensiones "alarmantes", dicen expertos. Según un estudio reciente, como mínimo un 72% de estas viviendas no cumplirían con la normativa urbanística del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2011, poniendo en riesgo tanto la calidad de vida de los residentes como el modelo de ciudad. Un análisis que denuncia y destapa no solo la saturación de los barrios más turísticos, sino también una clara falta de control por parte de las autoridades locales, lo que ha desbordado por completo la capacidad de adaptación de la ciudad ante la expansión del turismo.

La cuestión de estos pisos en la capital ha dejado de ser un debate solo sobre el número exacto de alojamientos. Se trata de una cuestión fundamentalmente urbanística. Julián Molina, profesor de Economía en la Universidad de Málaga, en colaboración con Pedro Marín Cots, autor del libro 'La Complejidad en la Vivienda' y exdirector de la oficina OMAU, advierten de que una gran mayoría de las VUT en la ciudad no cumplen con el ordenamiento urbanísitico, el documento clave para regular el uso del suelo y los edificios. Este dato pone de manifiesto la desbordante expansión de estos pisos en la ciudad y la incapacidad de las autoridades locales para controlar su proliferación. La información revelada por Molina y Marín destaca la desconexión entre el modelo turístico que busca Málaga y las normativas urbanísticas que deberían regular su desarrollo.

Una cifra "alarmante": como mínimo el 72% de las VUT en Málaga son ilegales

Según Molina, el 72% de estas viviendas turísticas que operan en la ciudad no se ajustan al PGOU, "es un porcentaje estimado muy a la baja", señala, particularmente al artículo 6.4.2, que establece que el uso turístico de una vivienda solo es posible si dispone de accesos y servicios y suministros independientes. Sin embargo, muchos alojamientos turísticos no cumplen con esta normativa. “Si haces un cruce con las ordenanzas del PGOU, ves que muchas de estas viviendas están en zonas residenciales, como bloques de manzanas cerradas, y ninguna de ellas tiene salida o servicios separados”.

"Mucha de esta vivienda turística está en bloques residenciales, donde no se cumple la norma de acceso independiente. Y el Ayuntamiento lo permite", denuncia Molina, apuntando directamente a la inacción de las autoridades locales. En este sentido, el mismo Molina remarca que el porcentaje de VUT ilegales podría ser aún mayor, ya que muchos alojamientos operan sin los registros correspondientes.

De acuerdo con Marín, este dato no es solo una cifra aislada, sino una evidencia de la falta de control en la expansión del turismo en la ciudad, que está afectando el tejido urbano y social. En sus propias palabras: “Yo diría también que son más del 72%. La georreferenciación de las VUT no encaja con la calificación urbanística. Las licencias de viviendas turísticas se encuentran, en su mayoría, en zonas residenciales plurifamiliares, donde no existe salida ni infraestructura diferenciada”.

Molina señala, por su parte, que este fenómeno no solo está cambiando la fisonomía de la ciudad, sino también desbordando la capacidad normativa y urbanística de la misma.

Saturación turística: una amenaza a la convivencia y la calidad de vida

El informe también pone de relieve la saturación que provocan las VUT en los barrios céntricos de Málaga. La creciente concentración de alojamientos turísticos en zonas como el Muelle Heredia-Soho y el Centro Histórico está afectando gravemente a la calidad de vida de los residentes.

"En el Muelle Heredia-Soho, por ejemplo, hay dos turistas por cada residente", señala Molina, lo que refleja la magnitud del problema. De acuerdo con los datos de los censos, en el Centro Histórico existen barrios con una densidad turística que supera la capacidad de carga de la zona: con solo 920 habitantes, hay más de 3.000 plazas de VUT y más de 300 restaurantes, lo que da como resultado una saturación del 39,64%.

El fenómeno no solo afecta la convivencia, sino que también contribuye al aumento de los precios de la vivienda y a la expulsión de los residentes permanentes de los barrios más demandados. Este tipo de urbanización, que da prioridad a los intereses turísticos por encima de las necesidades de los vecinos, está modificando profundamente el tejido social y económico de la ciudad.

El papel del Ayuntamiento: ¿inoperancia o intereses políticos?

La actitud del Ayuntamiento de Málaga ante la situación de las VUT ha sido objeto de críticas duras. En palabras de Pedro Marín, "la inoperancia política brutal" es una de las principales razones de la proliferación descontrolada de las VUT en la ciudad. Según Marín, en otros lugares como Barcelona o San Sebastián ya se estaba regulando el sector de las VUT para evitar problemas de convivencia, mientras que Málaga seguía esperando una solución que nunca llegaba.

Molina comparte esta visión, apuntando que "el Ayuntamiento aprobó la normativa del PGOU y, sin embargo, no la aplica". A pesar de las advertencias sobre los riesgos de la saturación turística y la falta de control sobre las VUT, las autoridades locales no tomaron las medidas necesarias para frenar el fenómeno. Molina es tajante: "Si se hubiera actuado a tiempo, la situación no habría llegado a este punto".

¿Una moratoria como solución?

En enero de 2025, tras la consulta a la Junta de Andalucía, el Ayuntamiento se comprometió a no conceder nuevas licencias para viviendas turísticas que incumplieran el PGOU. Sin embargo, esta moratoria, a juicio de Molina, es una respuesta tardía que no aborda el fondo del problema. "La moratoria no resuelve nada si no se aplica de forma estricta la normativa existente", concluye.

Además, la proliferación de viviendas turísticas no solo ha afectado al Centro de la ciudad, sino que ha impulsado la expansión hacia los barrios periféricos, agravando problemas de movilidad y aumentando la presión sobre los servicios públicos. La respuesta del Ayuntamiento, que se limita a paralizar nuevas licencias, no es suficiente para corregir los efectos de años de descontrol, según estos expertos.

El futuro de la vivienda en Málaga

La situación de las viviendas turísticas en Málaga es un claro reflejo de los desequilibrios que sufre la ciudad en términos de planificación urbana. Con un 72% de las VUT incumpliendo el PGOU, la ciudad se enfrenta a un dilema: seguir permitiendo el crecimiento desmesurado del sector turístico, o tomar medidas drásticas para proteger la vivienda residencial y la calidad de vida de los malagueños.

La clave estará en la voluntad política para aplicar las normativas existentes, garantizar el acceso a una vivienda asequible y regular el modelo turístico de manera coherente con las necesidades de los residentes permanentes. Mientras tanto, la saturación y las irregularidades seguirán afectando la convivencia y la sostenibilidad del modelo urbano en Málaga.

Vivienda turística y precios

Con un 10% de viviendas turísticas sobre el total, Málaga registra precios de alquiler y compra un 31% más altos, según la información avanzada por La Opinión de Málaga de un estudio en el que participa el Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo (IATUR) y del que forma parte el catedrático de la UMA Enrique Navarro. El trabajo, centrado en el periodo 2016-2023, concluye que existe una correlación directa entre el avance de los pisos turísticos y el encarecimiento de la vivienda.

El análisis compara los casos de Málaga y Sevilla, donde las viviendas de uso turístico se han disparado, con los de Jaén y Teruel, donde su peso es mucho menor. En Málaga, según expuso Navarro en una conferencia en la Academia Malagueña de Ciencias, cada aumento del 10% de estos alojamientos sobre el parque total eleva en 3,29 euros el precio del metro cuadrado. En zonas como el entorno de plaza de la Merced, con alta concentración de pisos turísticos, ese impacto se dispara hasta los 18 euros por metro cuadrado.

Pomares esquiva el dato del 72% de pisos turísticos fuera del PGOU: “No lo sé”

El concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Málaga, Francisco Pomares, evitó avalar que el 72% de las viviendas turísticas de la ciudad incumpla el PGOU de 2011, como denuncian estos expertos. Su respuesta fue tajante, aunque sin aclarar el fondo del asunto: “No lo sé”. Lejos de entrar a validar ese porcentaje, Pomares se refugió en que se trata de una afirmación que ha escuchado “mucho a la oposición”, pero que él no puede confirmar. Y defendió que, si realmente se tratara de una situación ilegal, ya se habría actuado con más contundencia.

El edil sostuvo que el Ayuntamiento ha ido endureciendo su postura frente a las viviendas turísticas en tres fases: primero, exigiendo accesos independientes para evitar conflictos de convivencia; después, frenando nuevas licencias en barrios saturados; y, por último, con la moratoria en toda la ciudad.

Pomares admitió que el crecimiento de estos alojamientos puede entenderse “desbordado” y que ha acabado provocando desequilibrios tanto en los barrios como en el propio sistema turístico. Aun así, rebajó la idea de que devolver esos pisos al mercado fuese a traducirse en alquileres asequibles.

“La vivienda turística no me ocupa porque no es vivienda asequible”, zanjó. Su prioridad, insistió, no está en ese mercado, sino en sacar más vivienda asequible en menos tiempo.

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