La escalada de la vivienda mantiene a Málaga y a casi todos los distritos de la capital en nivel "crítico" de accesibilidad

La vivienda nueva y usada en España ha comenzado el año 2026 con un "encarecimiento generalizado" en todo el territorio, con tasas de variación "especialmente contundentes" en torno a los polos de empleo y focos turísticos, como es el caso de Málaga. Este es el diagnóstico del nuevo estudio "IMIE Mercados Locales" publicado este martes por la tasadora Tinsa, correspondiente al primer trimestre del ejercicio. A nivel nacional, el precio aumentó un 3,2% respecto al trimestre anterior y es un 14,3% más cara que hace un año, situándose en 1.987 euros por metro cuadrado. En el caso de Málaga, la subida es de un 3% trimestral y de un 13,9% interanual, con un valor promedio de 2.598 euros el metro. Tinsa advierte además que la actual "inestabilidad geopolítica" (sobre todo por la guerra de Irán y su impacto en la inflación) podría "alimentar un nuevo encarecimiento de la vivienda de obra nueva y acentuar las dificultades de acceso a la vivienda para la población general".

El informe, al igual que en trimestres anteriores, sitúa a la provincia malagueña, en los primeros puestos del ranking español en lo referente al nivel de ingresos familiares necesarios para costear el pago de una hipoteca a los actuales precios de mercado. Pero Tinsa advierte de que ha realizado en este inicio de 2026 una actualización del algoritmo de cálculo de los precios y del esfuerzo de compra que ha variado algo los porcentajes que venía manejando en relación a estudios anteriores y que, por ello, nos los hace comparables en cuanto a evolución.

Dicho esto, el estudio arroja que Málaga es la segunda provincia donde más esfuerzo se requiere a los hogares, con un 49,3% de sus ingresos (cuando en los informes precedentes, con el anterior cálculo, ese porcentaje llegó a establecerse en el 58%). La tasa que solo es superada por el 54,4% que exhibe Baleares, que encabeza ahora el ranking (antes era segunda, tras Málaga).

En los siguientes puestos figuran Madrid (49,1%), Barcelona (41,9%), Alicante (38,4%), Vizcaya (38,3%), Tenerife y Cádiz (ambos con 37,6%) y Girona (35%). La media española estaría en el 33,9% de la renta disponible que se destina al pago de la primera cuota anual de la hipoteca (que suele cubrir el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales).

Tinsa recuerda que se considera una accesibilidad "razonable" aquella que no supera el 35%, un nivel que superan ocho provincias españolas, entre ellas Málaga.

Según Tinsa, el esfuerzo para pagar la hipoteca se intensifica en las capitales. En 15 capitales del total de 52 se supera el nivel de esfuerzo de 35% considerado razonable. Las tensiones "críticas" (donde la población local afrontaría esfuerzos teóricos de acceso a una vivienda por encima del 45% de su renta disponible) se localizan en Madrid (60,2%), Barcelona (59,9%), San Sebastián (59,2%), Palma (51,7%), Málaga (50,3%) y Cádiz (49,3%).

A continuación, con accesibilidades por encima de lo razonable, pero por debajo de niveles críticos (esto es, entre el 35% y el 45%), se sitúan las capitales de Valencia, Bilbao, Santander, Alicante, Granada, Gerona, Pamplona y Vitoria-Gasteiz.

Esfuerzo en la capital y por distritos

Todos los distritos de la capital se mantienen en este cuarto trimestre en criterios tensionados (y casi todos por encima del 45% de umbral crítico mencionado por Tinsa), aunque con la revisión del algoritmo aplicada por la consultora algunos valores aparecen algo por debajo de los de anteriores estudios IMIE. Los que más exigen al comprador en esta ocasión son Palma-Palmilla incluyendo la zona de Martiricos (66,8%), Teatinos-Universidad, (55,3%), el Centro Histórico y Carretera de Cádiz (ambos con 53,9%), Bailén-Miraflores (51,5%), Málaga Este (49,9%), Cruz de Humilladero (48,2%), Puerto de la Torre (47,2%), Ciudad Jardín (46,1%), Churriana (43,3%) y Campanillas (42,6%).

La media de esfuerzo en la capital es del antes citado 50,3%. En el caso de Málaga capital, los precios han subido un 13,1% en el último año y un 3,3% a nivel trimestral, con una media de 2.805 euros el metro cuadrado.

Los valores más altos de la capital se dan en Málaga Este, con 3.741 euros el metro cuadrado (2,9% de subida interanual), Teatinos con 3.548 (20%) el Centro con 3.203 (8,2%), y Carretera de Cádiz con 2.832 (13,9%). Puerto de la Torre presenta 2.738 (alza del 19,8%), Palma-Palmilla 2.624 (11,5%), Cruz de Humilladero 2.551 (17%), Bailén-Miraflores 2.439 (16,9%) y Churriana 2.392 (7,5%). Ciudad Jardín se mueve en 2.149 (17,9%) y Campanillas en los 2.032 euros (18,3%).

Contexto de la compra de vivienda en España

Según Tinsa, la demanda de vivienda en España se mantiene en niveles robustos, pese a la caída interanual registrada en las compraventas en las estadísticas de enero por parte del INE y del Colegio de Notarios. "A comienzos de 2026, el impacto de las pasadas bajadas de tipos, que sí estaba muy presente en enero de 2025, ha sido ya absorbido por el mercado y la tendencia hacia una estabilización de las transacciones resulta razonable", señala Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin.

La consultora resalta, eso sí, que el conflicto de Oriente Medio introduce un factor de incertidumbre para los próximos meses. "La posible afectación en la tasa de inflación y en los tipos de interés de referencia puede impactar en la demanda residencial, que afrontará tensiones contrapuestas entre el enfriamiento que pueden causar la incertidumbre económica, la pérdida de poder adquisitivo y el mayor coste hipotecario, por un lado, y, por otro, el dinamismo que puede aportar la inversión en un activo que supone un buen refugio contra episodios inflacionistas", comenta Arias.

Además, el incremento de los precios por encima de la inflación, unido a la estabilización de tipos, ha continuado "tensionando la accesibilidad" a la vivienda, que, pese a todo, según Tinsa, se mantiene en niveles "razonables", con una tasa de esfuerzo promedio a nivel nacional del 33,9%, frente al 33,3% del trimestre anterior.

"La inestabilidad geopolítica podría alimentar un nuevo encarecimiento de la vivienda de obra nueva y acentuar las dificultades de acceso a la vivienda para la población general", advierte la directora del servicio de Estudios de Tinsa.

Hipoteca en Málaga

En cuanto a la hipoteca media en Málaga, el informe de Tinsa la cuantifica, en la media del primer trimestre de 2026, en 220.236 euros, frente a los 164.729 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 1.099 euros al mes (en España es de 797 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.399 euros en Baleares y 1.251 en Madrid, con Málaga en el tercer puesto, por delante de los 959 de Barcelona.