La crisis de la vivienda en Málaga: alquilar, comprar o quedarte en tu barrio ya es un lujo

La vivienda se ha convertido en una de las grandes preocupaciones de los andaluces y en un asunto que atraviesa ya todos los niveles de la política: nacional, autonómica y municipal. Según el Barómetro de enero de 2026 del CIS, el 42,6% de la población española señala este problema como una de sus principales inquietudes, una cifra que sigue creciendo y que aumenta tres puntos respecto al mes anterior.

En Málaga, esta preocupación adquiere una dimensión especialmente visible. La provincia se mantiene en el foco del debate por la tensión del mercado residencial y, según el último barómetro de la Fundación Madeca, la vivienda continúa siendo el tema que más quebraderos de cabeza da a los malagueños.

Se trata de un problema poliédrico, en el que intervienen factores como los efectos aún vigentes de la crisis inmobiliaria de 2007; la burocracia urbanística, que puede requerir más de una década para completar el desarrollo de un suelo; la falta de mano de obra cualificada, el incremento de los costes, las dificultades para encontrar financiación o la desaparición de la VPO del esquema de vivienda.

A todo ello se suma una población local que compite con compradores extranjeros con mayor poder adquisitivo, el auge de las viviendas turísticas y unos precios cada vez más disparados.

El alquiler en Málaga

La situación del alquiler en Málaga resume buena parte de la tensión que atraviesa el mercado de la vivienda en la provincia. Alquilar se ha vuelto también prohibitivo para muchas familias y jóvenes, con precios que se sitúan ya muy por encima de la media nacional. Según el Barómetro del Alquiler, elaborado por las universidades Complutense y Rey Juan Carlos , el precio medio del alquiler en Málaga se sitúa en 1.279 euros al mes, lo que convierte a la provincia en la sexta más cara de España.

La escalada ha sido especialmente intensa en los últimos años. De acuerdo con estos datos, el precio del alquiler en Málaga ha subido un 70% en cinco años, una evolución que refleja la fuerte presión sobre un mercado cada vez más tensionado. El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, apunta que el principal problema sigue siendo «la falta de oferta disponible», un factor que dispara los precios y endurece la competencia entre quienes buscan vivienda.

«La competencia a la que se enfrentan las personas que están buscando vivienda en estos momentos es terrible. Muchas familias que podrían hacer frente al pago de estos alquileres, ya de por sí muy elevados, se ven también sistemáticamente excluidas por otras familias con perfiles de riesgo aún menor. O sea, que la ‘elitización del alquiler’ cada vez deja fuera a más gente», asegura Iñareta.

La situación tampoco mejora en el mercado de compra. El precio de la vivienda en Málaga ha escalado hasta otro máximo y ronda ya los 326.000 euros de media. En la capital, la imposibilidad de acceder a una vivienda se agrava con un metro cuadrado que alcanza los 3.720 euros. Por otro lado, en apenas cinco años, el precio de compra ha subido más de un 50%, consolidando una barrera de entrada cada vez más difícil de asumir para la población local.

Comprar vivienda, más barato que alquilar

Paradójicamente, comprar puede resultar más barato que alquilar en términos de cuota mensual, aunque el gran obstáculo está en el ahorro previo necesario. Según Idealista, pagar la hipoteca de una vivienda en propiedad en Málaga capital es un 16% más barato que costear un alquiler. Una casa de dos dormitorios exige un pago hipotecario mensual de 1.045 euros, frente a los 1.245 euros que cuesta alquilar una vivienda similar. Sin embargo, para acceder a esa compra habría que contar antes con unos 96.000 euros ahorrados, una cantidad fuera del alcance de buena parte de los hogares.

Y las previsiones no apuntan a un alivio inmediato. El Colegio de Registradores prevé nuevas subidas por la escasez de oferta y advierte del riesgo de alcanzar valores «no asumibles». La fuerte demanda de vivienda en provincias como Málaga sigue empujando los precios al alza, en un contexto marcado también por el peso del comprador extranjero.

El cliente foráneo es, de hecho, una de las claves para entender esta encrucijada inmobiliaria. Málaga es la segunda provincia de España con mayor peso de compra de vivienda por parte de extranjeros, que representan el 32,8% del total de las ventas, unas 11.850 viviendas. Es decir, uno de cada tres compradores de casas en Málaga procede del exterior. Por nacionalidades, los británicos vuelven a encabezar las operaciones, con el 12% del total, seguidos de los compradores de Países Bajos, con un 11%, y de Suecia, con un 7%

Con estos datos sobre la mesa, el acceso a una vivienda se aleja cada vez más para una familia de renta media en Málaga. Según las cifras aportadas, un hogar necesitaría 7,3 años de sus ingresos totales para poder adquirir una vivienda.

Acceso a la vivienda en alquiler

A esta situación se suma otro obstáculo clave: la capacidad de ahorro es cada vez más remota. El acceso a la vivienda en alquiler en España alcanza ya cuotas de esfuerzo económico que, para buena parte de los ciudadanos, resultan «directamente insostenibles», tal y como advierte el portal inmobiliario Pisos.com. En el caso de Málaga, el esfuerzo es especialmente elevado: de media, los malagueños tienen que destinar el 57,5% de su sueldo al pago del alquiler.

«Tener que irse a vivir fuera de Málaga tiene una importancia relativa. Con buenas carreteras, no residir en tu ciudad, Málaga, no es relevante, pueden vivir en Villanueva del Rosario», afirmaba el alcalde de Málaga, Francisco de la Torre.

Declaraciones que desataron la polémica y la indignación entre los malagueños. Sin embargo, sus afirmaciones resumen a la perfección otros de los hándicaps de la vivienda: el llamado «efecto desbordamiento» hacia provincias limítrofes y áreas metropolitana de Málaga Como alternativa, son muchos los que ya se ven obligados a vivir fuera de la ciudad con la esperanza de encontrar precios asequibles. La imposibilidad de acceder a una vivienda en la capital, donde el metro cuadrado alcanza los 3.720 euros, empuja a muchos compradores a mirar hacia municipios del interior, del Guadalhorce o de la Axarquía. Pero esa demanda también está elevando los precios en estas localidades.

El caso más destacado es Vélez-Málaga, con una subida anual del 23,6%, hasta situarse en 2.084 euros/m2. También Casabermeja supera ya los 2.100 euros/m2, tras encarecerse un 12,7% en un año, mientras que Cártama o Coín no bajan de los 2.360 euros/m2.

La situación de la vivienda en Málaga se agrava también por el peso de las viviendas turísticas, un fenómeno que actúa como arma de doble filo: sostiene parte de la economía vinculada al turismo, pero al mismo tiempo genera importantes consecuencias sociales en el acceso a la vivienda.

En agosto de 2025 entró en vigor la modificación del PGOU de Málaga, que impide autorizar nuevos pisos turísticos en todo el término municipal durante, al menos, tres años. La medida se suma al veto a nuevas viviendas de uso turístico (VUT) en 43 barrios saturados. Aun así, el problema persiste, marcado por la presión turística, la escasez de vivienda asequible y la falta de VPO.

Más de 5.000 VPO

La situación de la VPO en Málaga es una de las claves dentro del debate sobre el acceso a la vivienda. Desde el año 2000, el Ayuntamiento de Málaga ha construido y entregado 5.339 viviendas protegidas, con una inversión superior a los 650 millones de euros.

Actualmente, el Consistorio impulsa otras 5.263 VPO destinadas a personas inscritas en el Registro Municipal de Demandantes, de las que 806 serán en venta y 4.457 en alquiler. El Ayuntamiento prevé sacar próximamente a concurso 14 suelos dotacionales para construir 1.414 viviendas de alquiler asequible, dirigidas especialmente a jóvenes menores de 35 años, mayores y otros colectivos. A ellas se sumarán otras 300 viviendas en alquiler en la avenida Imperio Argentina.

Pese al dinamismo del sector, la vivienda protegida continúa siendo una asignatura pendiente. En todo 2025 solo se visaron seis proyectos plurifamiliares de protección oficial, que suman 335 unidades, apenas el 3,5% del total, una producción claramente insuficiente para atender la elevada demanda de vivienda a precio asequible.

Compartir piso

La falta de alquiler asequible en Málaga ha convertido el piso compartido en una necesidad que ya no afecta solo a estudiantes, sino también a jóvenes y adultos, que no pueden asumir una vivienda completa.

Según Pisos.com, alquilar una habitación supone casi el 40% del sueldo de los jóvenes de 16 a 34 años, sin contar gastos, lo que dificulta el ahorro y la compra futura. La escasez de vivienda también impulsa la conversión de locales comerciales en pisos, con casi 300 cambios de uso tramitados el año pasado en Málaga.

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