Málaga busca limitar la conversión de locales en viviendas ante el auge del uso turístico

El Ayuntamiento de Málaga trabaja en nuevas medidas para limitar la transformación de locales comerciales en viviendas, un fenómeno en crecimiento en distintos puntos de la ciudad que se suma a la presión del mercado residencial y al auge del turismo urbano. El Consistorio enmarca esta actuación dentro de una estrategia más amplia para reorganizar los usos del suelo y evitar desequilibrios en los barrios.

El cambio de uso de bajos comerciales a viviendas se ha convertido en una de las transformaciones urbanas más visibles en Málaga en los últimos años. A ello se une el cierre progresivo de pequeños negocios, el encarecimiento del alquiler y la dificultad de acceso a la vivienda, especialmente en zonas céntricas o con alta demanda turística. En ese contexto, muchos propietarios han optado por reconvertir estos espacios en estudios o pequeñas viviendas, una tendencia que el Ayuntamiento quiere ahora acotar. Además, en un marco en el que muchos de estos locales transformados en viviendas acaban siendo de uso turístico.

La concejala de Urbanismo, Carmen Casero, ha señalado que el punto de partida de esta estrategia llegó en 2024, cuando la Junta de Andalucía amplió la capacidad de los municipios para regular la implantación de usos turísticos en sus ciudades. A partir de ese momento, el Ayuntamiento de Málaga inició una planificación específica para intervenir sobre este tipo de fenómenos urbanos.

El plan municipal cuenta con tres líneas de actuación

Según explica la edil, el trabajo municipal se ha estructurado en varias líneas. En primer lugar, se establecieron condiciones para las viviendas turísticas, como la exigencia de accesos independientes respecto al resto del edificio. En paralelo, se elaboró un análisis por zonas para identificar dónde existe mayor concentración de usos turísticos frente al uso residencial, con el objetivo de poder aplicar medidas diferenciadas según la presión de cada área.

La responsable de Urbanismo defiende que la intención del Ayuntamiento es mantener un equilibrio entre la actividad turística, clave en la economía local, y la preservación del uso residencial. En este sentido, subraya que el turismo “genera empleo y riqueza”, pero insiste en la necesidad de ordenar su crecimiento para evitar impactos negativos sobre la ciudad consolidada.

Tres años sin nuevas viviendas turísticas

Dentro de esta planificación, el Consistorio ha activado la suspensión temporal de nuevas altas de viviendas turísticas por un periodo máximo de tres años, mientras se revisa el planeamiento urbanístico. Durante este tiempo, el objetivo es redefinir las condiciones bajo las que pueden convivir los distintos usos en el espacio urbano.

El Ayuntamiento trabaja ahora en una modificación del planeamiento general que permita ajustar la regulación a la situación actual del mercado inmobiliario y turístico. Esta revisión busca, entre otros objetivos, evitar que los cambios de uso de locales comerciales acaben vinculados indirectamente a la oferta de alojamiento turístico, un fenómeno que preocupa especialmente en determinadas zonas de la ciudad.

El debate se produce en un contexto de tensión en el acceso a la vivienda en Málaga, donde la oferta de alquiler se ha reducido y los precios han aumentado de forma notable en los últimos años. Al mismo tiempo, la ciudad ha experimentado un crecimiento del turismo y de las viviendas de corta estancia, lo que ha intensificado la presión sobre el mercado residencial.

En este escenario, la posible pérdida de locales comerciales en plantas bajas añade un nuevo elemento de transformación urbana. Estos espacios, tradicionalmente vinculados a la vida de barrio y al comercio de proximidad, están siendo sustituidos en algunos casos por viviendas de pequeña superficie o de uso turístico, lo que plantea interrogantes sobre el futuro del tejido comercial y la configuración de los barrios.